부동산 명도는 현재 불법적으로 점유하고 있는 사람에게 부동산을 인도받기 위한 방법입니다. 가령 경매낙찰 건의 경우 인도명령을 통해 강제집행을 진행할 수도 있지만 이는 어디까지나 최종적인 수단일 뿐 가급적 합의를 통해 빨리 끝내는 것이 좋겠지요.
이 글에서는 부동산 명도 진행방법과 명도소장 작성방법(양식) 등에 대해 정리해보겠습니다.
부동산 명도 진행방법
부동산 명도는 낙찰을 받는 순간부터 준비를 시작하는 것이 좋습니다. 결론적으로 말해 명도가 안되는 부동산은 없습니다. 다만 얼마나 빨리 적은 노력과 비용을 투입해서 끝내느냐가 중요하지요.
부동산 명도가 필요한 경우는 임대차 계약이 만료된 상태에서 불법적으로 인도를 거부하는 경우 또는 낙찰받은 부동산을 비우지 않고 계속 거주 중인 경우입니다.
아래의 진행 방법은 경매 낙찰시를 가정하고 있으므로, 임차인 명도의 사례는 아래의 이전 글을 참고하시기 바랍니다.
대금납부 전
낙찰을 받았다면 이제 이해관계인이 되기 때문에 경매관련 서류를 열람할 수 있게 됩니다. 보통 경매 당일은 서류가 올라오지 않아 오후까지 기다려야 할 수도 있는데요.
가급적 낙찰 당일 경매사건기록을 열람해서 점유자의 신원(연락처)를 확보하는 것이 중요합니다. 법원에 따라 사진을 찍지 못하게 하면 복사기로 아래의 중요 정보를 기록합니다.
- 임대차 계약서
- 점유인의 연락처 등
낙찰을 받았다고 바로 집에 찾아가 비워달라고 요청할 수는 없습니다. 낙찰대금을 납부 전까지는 소유자가 아니기 때문에, 점유자에 따라서는 잔금내고 다시 오라는 핀잔을 받을 수도 있지요.
일단 당일 점유자를 만날 수 있다면 연락처 정도만 주고 받은 후, 다시 연락할 수 있는 수단만 확보하는 것으로 충분합니다.
대금납부 후
낙찰대금을 납부하면 정식으로 낙찰자에서 소유자의 신분이 되므로 인도명령을 신청할 수 있습니다. 부동산 인도명령은 점유자에게 집을 비우라는 법원의 명령을 받는 것으로 별다른 특이사항이 없다면 신청 후 일주일내로 인도명령이 떨어집니다.
부동산 인도명령 신청을 하는 자세한 방법은 아래의 이전 글을 참고하세요.
강제집행
법원의 인도명령서 송달이 완료되면 강제집행을 신청할 수 있게 됩니다. 강제집행 신청서류를 작성하고 집행 예납비용을 납부하면 됩니다.
- 강제집행 신청서작성
- 별첨자료 첨부 (인도명령서, 송달증명원 등)
- 강제집행 예납비용 납부
사실 실제 강제집행까지 가는 경우는 거의 드뭅니다. 버티던 점유자라고 해도 강제로 개문하고 강제집행 계고를 하면 대부분 이사를 하기 때문이지요.
비용
참고로 강제집행 비용은 인건비와 물류비 등으로 나눌 수 있는데요. 사람 1명당 10만원 정도의 비용과 강제 집행한 물류를 운반하기 위한 비용입니다. 5톤 트럭 한대정도라면 차량 한대 당 100여 만원 정도 비용이 발생합니다.
이 외에 변호사 선임비나 법원에 인도집행을 위해 납입하는 비용은 별도인데요. 보통 30평 아파트를 명도하는 총비용은 대략 500만원 ~ 600만원 정도라고 보면 되겠습니다.
부동산 명도소송 절차
부동산 명도소송은 경매 낙찰을 받았지만 6개월이 지나 인도명령 신청 및 강제집행이 불가능한 경우에 실행하는 방법입니다.
1. 점유이전금지 가처분 신청
명도소송을 진행하기 전 가장 먼저 할 일은 ‘부동산 점유이전금지 가처분 신청’입니다. 이는 현재 점유상태 다른 사람에게 이전하지 않도록 신청하는 것인데요. 다음의 서류를 준비하여 법원에 신청합니다.
- 신청서 작성 (신청서 샘플 참고)
- 부동산 목록 및 등기부 등본
- 낙찰 대금 완납 증명원
통상 특별한 사유가 없으면 일주일 내로 명령서를 수령할 수 있습니다.
2. 명도소송 진행 (소장 양식)
명도소송은 소장을 접수하면서 시작합니다. 소장에는 기본적으로 피고인 주소, 청구목적, 원인 및 필요한 증거자료를 함께 제출합니다. 소장의 작성방법 및 양식은 아래를 참고하세요.
| (명도소송 소장 작성 예) 원고 ㅇㅇㅇ 피고 ㅇㅇㅇ 청구취지피고는 원고에게 별지목록 기재의 건물을 명도하고, ㅇㅇㅇㅇ. ㅇ. ㅇ.(또는 소장부본 송달 다음날)부터 명도에 이르기까지 월 금 OO원의 비율에 의한 돈을 지급하라.청구원인원고는 별지목록 기재의 건물을 소유하고 있다. 피고는 아무런 권한도 없이 이것을 점유하고 있다. 그러므로 원고는 피고에 대하여 다음과 같이 구한다.위 건물의 명도 입증방법 및 첨부서류– 부동산 등기부등본 등 |
명도소송 신청 시 필요한 증거자료를 함께 제출하면 됩니다. 소송을 진행하면 다음의 절차대로 진행이 되는데요. 만약 최종 판결에 불복한다면 14일 이내 항소장을 제출할 수 있습니다.
- 피고인 답변서 제출
- 준비서면 제출
- 변론기일
- 변론 종결 및 판결선고
명도소송에서 승소하게 되면 이제 강제집행을 실시할 수 있습니다. 신청 방법 및 비용은 위에서 알아보았으므로 참고바랍니다.
이상으로 부동산명도 진행방법, 명도소송 양식 등을 정리해보았습니다. 이 외의 관련 글은 아래를 참고바랍니다.