담보가등기는 돈을 빌려주고 이를 돌려받기 위해 부동산에 등기를 하는 것으로 마치 저당권과 같은 효과가 있습니다. 반면에 ‘소유권이전 청구권 가등기’는 부동산 거래시 잔금 전까지 미리 등기를 해놓는 것으로 조금 차이가 있지요.
특히 경매 권리분석에 있어 이 두 가지 가등기의 차이를 모르면 낙찰받은 부동산 소유권이 가등기권자에게 넘어갈 수도 있으니 정확한 이해가 중요합니다.
가등기의 종류
가등기는 여러 종류가 있는데 일단 가등기가 왜 있는지부터 설명해보겠습니다. 조금 어려운 말로 가등기의 목적은 ‘등기에 대한 청구권을 보전하기 위한 용도’로 설정하는 것입니다.
등기에 대한 청구권 보전이 무슨 의미일까요? 예를 들어 건물과 토지로 이루어진 부동산은 이해관계에 따라 여러가지 권리를 설정할 수가 있습니다.
가령 세입자라면 전세권이나 임차권을 설정해서 거주의 보장을 받을 수도 있고, 돈을 빌려줬다면 저당권을, 그리고 땅을 빌렸다면 그 위에 건물을 안전하게 짓고 사용하기 위한 지상권을 설정할 수도 있는것이지요.
이처럼 가등기는 부동산에 발생하는 여러 유형의 청구권리를 등기상으로 표기해서 이를 대외적으로 알고자 하기 위함이라 할 수 있습니다.
가등기는 대부분 ‘소유권이전청구권 가등기’나 ‘담보 가등기’를 많이 알고 있지만, 이 외에도 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 임차권 등 총 8가지 유형의 권리에 대해 가등기를 설정할수 있는데요.
이런 여러 권리유형에서 설정, 이전, 변경, 소멸의 4가지 청구권을 설정할 수 있으니 모든 유형을 조합하면 32가지나 되지요. 이중에서 보통 많이 접하게 되는 것이 소유권이전가등기와 담보가등기인 것입니다.
담보가등기 의미
이는 A가 B에게 돈을 빌려준 후 B가 소유한 부동산에 가등기를 하여 돈을 제때 갚지 않으면 소유권을 가져오거나 경매를 실행할 수 있는 목적의 등기인데요. 어려운말로 ‘채권을 담보하기 위한’ 목적의 가등기라고 합니다.
돈을 갚지 않으면 가등기권자는 아래 2가지 방법으로 돈을 돌려받을 수가 있지요.
| 소유권의 취득 | 돈을 갚지 않으면 가등기담보 실행을 통지하고 채권금액을 정산해서 소유권을 취득할 수 있음 |
| 경매의 신청 | 해당 부동산을 경매 처리해서 낙찰이 되면 우선 변제를 받을 수 있음 |
경매분석에서 담보가등기는 말소기준권리의 하나로, 간단히 말해 낙찰을 받으면 법원에서 그 효력을 모두 없애주는 권리입니다. 쉽게 말해 안전한 가등기란 것이죠. 근데 소유권이전청구권 가등기는 말소가 되지 않아요.
그래서 이걸 잘 구분하지 않고 낙찰을 받으면 돈만 내고 부동산을 뺏기는 경우가 있어 주의가 필요합니다. 그렇다면 어떻게 이를 확인할 수 있을까요?
담보가등기 확인방법
이를 확인할 수 있는 방법의 위의 그림과 같이 등기목적과 원인에 아래와 같이 기재된 것으로 확인할 수 있습니다.
- 등기목적: 소유권이전담보 가등기
- 등기원인: OOOO년 OO월 OO일 대물반환예약
근데 문제는 이런 제도가 시행되기 전에 등기된 부동산에서 발생합니다. 예전에는 소유권가등기나 담보가등기 모두 ‘소유권이전 담보가등기’로 표기했기 때문이예요.
소유권이전청구권 가등기 구분방법
소유권이전청구권 가등기는 A가 B의 부동산을 매매하는 과정에서 최종 잔금전에 ‘내가 이 부동산의 소유권을 곧 이전하겠다’는 용도로 청구권을 등기하는 것입니다. 가령 아래와 같이 등기에 표시가 되지요.
- 등기목적: 소유권이전청구권 가등기
- 등기원인: 매매예약
소유권이전 가등기의 경우 등기원인에 ‘매매예약’이라고 명확히 표시되고 있습니다. 이렇게 나오면 친절하고 좋지요. 그런데 오래된 등기부와 같이 등기원인에 별도 표시가 없어 구분이 어려운 경우 경매처리는 어떻게 할까요?
경매부동산 담보가등기 처리
경매부동산 법원에서 이런 가등기 물건이 경매로 나오게 되면 ‘네가 담보 가등기인지 아님 소유권이전 가등기인지 얼른 신고하라’는 최고를 합니다. ‘최고’의 의미는 재촉하여 알린다는 의미로 경매가 원활하게 진행되도록 이 사실을 법원에 알리라는 것이죠.
이를 통해 경매법원은 소유권 가등기가 있는 부동산이 경매가 개시된 경우 가등기 권리자에게 ‘가등기인 경우 그 내용과 채권(이자 등을 포함)의 존재여부와 원인, 금액을 신고’하도록 합니다. 만약 담보가등기가 아닌 소유권이전인 경우라면 그 내용을 명시하라고 말이죠.
만약 신고하지 않는다면?
최종 신고기간은 배당요구기간까지 입니다. 이때까지 아무런 신고를 하지 않았는데 그게 담보가등기라면 이 사람은 아무런 배당도 받지 못하고 권리는 소멸되고 그것으로 ‘끝’입니다.
근데 가등기가 등기상 말소기준권리보다 앞선 선순위 소유권이전 가등기이라면 낙찰자에게 인수되므로 주의가 필요합니다. 만약 소멸시효가 되지 않은 소유권이전 가등기라면 가등기권자에게 소유권을 뺏길수도 있습니다. 참고로 소유권이전청구권 가등기 소멸시효는 10년입니다.
간단히 가등기에 대한 내용을 알아보았습니다. 간단히 다시 정리해보면 다음과 같습니다.
- 등기부의 ‘등기목적’에서 담보 가등기와 소유권이전청구권 가등기를 구분할 수 있다.
- 오래전 등기부라면 등기원인의 기재가 명확하지 않으며, 경매시 법원의 최고에 따라 가등기권자가 자세한 내용을 신고해야 한다.
- 만일 신고하지 않은 담보가등기는 소멸되나, 선순위 소유권이전청구 가등기는 인수될 수 있으니 주의가 필요하다.
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