근생건물로 용도를 변경하여 매입하는 경우 주차대수, 정화조 용량을 미리 체크하는 것이 중요합니다. 이 글에서는 기존의 다가구나 단독 같은 주거용 주택을 근생건물로 용도 변경하여 투자 시 체크사항 등을 정리해보겠습니다.
근생건물 투자시 체크사항
근생건물은 이전 글에서도 살펴본 바와 같이 1종, 2종으로 분류되며, 주택이 아닌 상업시설 분류되어 대출이나 수익률 면에서 메리트가 있습니다.
이 글을 보시는 분은 근생건물에 투자에 관심이 있으실 텐데요. 근생 투자 시 주의할 점은 크게 용도변경과 세금관련 사항입니다.
- 용도변경: 위반건축물, 정화조, 주차장
- 세금처리: 취득세, 양도소득세 등
참고로 용도변경 시 보통 건축사한테 용도변경 의뢰를 신청하면 그 해당 건물의 도면이 필요한데요. 간혹 옛날 건물의 경우 도면이 없는 건물이 의외로 많습니다.
이런 경우 건축사가 직접 실측 후 건축물 대장에 맞춰 도면을 그려야 되는 경우가 발생하며, 용도변경 비용이 좀 더 추가될 수 있으니 참고 바랍니다.
근생건물 용도변경
용도변경은 사용승인을 받은 건축물을 필요에 의해 다른 용도로 바꾸는 것으로 변경 군에 따라 허가와 신고를 받아야 합니다.
가령 하위의 ‘주거업무시설’을 ‘근린생활시설군’으로 변경할 경우 허가가 필요하며, 이런 경우 크게 3가지를 체크해봐야 합니다.
1. 위반건축물 여부
만약 기존 건축물대장상 위반건축물 표시가 있다면 불법적인 부분은 원상복구를 하여야 합니다. 지금은 회수 제한이 사라졌지만, 예전에는 위반건축물로 적발되더라도 매년 1회씩 5회만 부과되면 더 이상 과태료가 나오지 않았기 때문에 위반사례가 더 많았습니다.
추인허가
만약 위반건축물인데 원상복구가 쉽지 않다면 추인허가가 가능한지 확인해보는 것도 좋습니다. 추인허가란 당시에는 불법이었지만 이후 관련 법령이 바뀌어 위반건축물을 벗어나게 해주는 제도입니다.
정리하면 근생 매입전에 위반건축물 사례가 있는지 확인하여, 위반시 복구하는 비용을 체크하고, 복구가 어렵다면 추인허가 등을 추가로 체크하시기 바랍니다.
2. 정화조 용량
정화조 용량은 요즘에는 건축물대장에 함께 기록이 되어있는데 옛날 건물에는 이 용량표시가 없는 경우가 많습니다. 정화조 용량은 주거용은 거주하는 인원에 따라 그리고 근생시설은 단위 면적에 따라 용량이 정해집니다.
만약 건축물대장상 정화조 용량 확인이 어렵다면 해당 구청의 환경과에 문의해서 현재의 정화조 용량이 얼마인지 체크하고 근생건물로 용도변경을 할 경우 필요한 용량을 물어봐야 합니다.
그리고 근생건물의 용도가 상가냐 사무실이냐에 따라서도 용량이 달라지는데요. 보통 상가가 사무실보다 큰 용량이 필요합니다. 때에 따라 증설을 해야할 수도 있지만, 기존 정화조가 큰 편이라면 ‘용량 확대 없이 1년에 두 번 청소를 하면된다’는 식의 방법을 알려주기도 합니다.
3. 주차대수
주택을 근생건물로 바꿀경우 주차대수는 좀 여유가 있는 편으로, 근생은 134제곱미터(약 40평) 당 1대만 공간을 마련하면 됩니다.
일반적으로 다가구나 단독주택을 근생으로 리모델링하는 경우는 큰 문제가 되지 않는데요. 참고로 주차장 세부 규정은 각 지역에 따라 차이가 있을 수있으므로 해당 지역의 조례까지 체크하면 좋습니다.
근생건물 대출
용도변경으로 매매하는 큰 이유 중 하나는 대출 때문이지요. 최근 다주택자 규제로 주거용 건물은 LTV 제한으로 대출 받기가 어렵습니다. 하지만 건물 전체가 사무실이나 상가로 이루어진 올(all) 근생건물의 경우 감정가 기준으로 80% 까지 대출이 나오기도 합니다.
그리고 법인이나 개인사업자의 경우 감정가 대비 개인보다 대출이 더 잘나오는 경우도 있습니다. (최대90%) 보통 저축은행의 경우 아래의 조건으로 대출이 가능하므로 참고 하시기 바랍니다.
- 대출금리: 최소 5% 부터 (주택을 제외한 부동산)
- 대출자격: 소득 증빙이 가능한 만 19세 이상
- 중도상환수수료: 1.8% 이내
근생건물 세금처리
근생건물을 매매시 매도자는 양도 소득세를 그리고 매수자는 취득세와 관련해서 세금이 부과되는데요.
취득세
용도변경을 완료하고 건물을 매수하면 매수인 입장에서는 주택이 아닌 상업용 건물을 취득하는 것입니다. 따라서 매수인이 기존 주택이 있으면 “잔금 전에 용도변경을 완료한다”는 특약을 넣는 것이 유리합니다.
참고로 법인으로 근생건물을 매입할 경우 과밀억제권역에 위치한 법인이나 부동산이라면 취득세가 3배 중과되므로 주의해야 합니다. (5년 이상 법인은 제외)
그리고 근생건물 상태이면 위에서 알아본 것처럼 주택보다 대출면에서도 유리합니다.
양도소득세
양도소득세 기준일은 원래 대금청산일 기준인데요. 매도자 입장에서는 잔금전에 용도변경을 완료하면 마찬가지로 양도세 기준일이 매매계약일로 바뀌게 됩는데요. 즉 매도자도 주택을 매도하는 것이 아니므로 비과세 혜택을 받을 수 있는 것입니다.
이상으로 근생건물 용도변경해서 투자시 체크사항 3가지에 대해 알아보았습니다.