근린생활시설 사례 및 주택 용도변경 주의사항

근린생활시설은 크게 1종과 2종으로 구분하며 생활에 필요한 소매점, 미용실, 의원, 공공 일반 업무시설 등을 말합니다. 이 글에서는 근린생활시설의 사례와 불법 용도변경 근생의 확인 방법 등을 알아보겠습니다.

근린생활시설 사례

근린생활시설은 1종과 2종의 구분에 따라 허가가 나는 업종이 다릅니다. 따라서 창업을 계획중 이라면 사전에 허가업종 및 건축물대장 확인 방법을 파악해 놓는것이 좋겠습니다.

1종과 2종의 구분 방법을 간단히 말씀드리면, 생활에 필수적인 시설이냐 부가적인 취미나 편의생활을 위한 시설이냐에 따라 나뉩니다.

1종 근린생활시설은 동네에 살면서 한 달에 한 번 이상은 꼭 들리는 시설이라고 보면 됩니다. 가령 마트나 동네 음식점, 제과점, 미용실, 카페, 동네 의원 등이죠. 자세한 업종은 아래와 같습니다.

2종은 1종에 비해 좀 더 규모가 크고 상대적으로 가끔 방문하는 시설입니다. 가령 노래방, 단란주점, 일반음식점, 대형카페, 교회 같은 종교시설을 포함하는데요. 2종은 규모가 큰 상가가 가능하다 보니 아무래도 건물가격도 더 비쌉니다.

근린생활 시설을 확인하는 가장 간단한 방법은 건축물대장입니다. 건축물대장은 정부 24 홈페이지나 세움터에서 무료로 발급받으실 수가 있는데요. 아래와 같이 건물의 허가받은 각 층의 용도 및 위반건축물 여부를 확인할 수 있습니다.

위쪽의 노란 ‘위반건축물’은 표시는 실제 허가 시 용도와 다르게 사용되고 있어 불법임을 나타냅니다. 예를 들어 사무실로 허가를 내고 빌라와 같은 주택용도로 사용하는 경우입니다.

상가 근린시설 담보대출은 생활자금이나 사업자금 용도로 가능한데요. 창업하시려는 경우 일단 앞서 말씀드린 1종과 2종 시설을 구분하시고 주변의 개발호재나 공실률 등을 종합적으로 판단해야 합니다.

통상 감정가는 매매가 대비 80~90% 정도 수준으로 대출금액의 매매가와 감정가보다 낮은 금액을 기준으로 나옵니다. 참고로 부동산 규제로 주택에 비해 상가의 대출한도가 높은 편입니다.

상가주택은 1, 2층은 근린생황시실이고 3층 부터 주택과 같이 건물이 상가와 주택이 혼재되어 있는 경우인데요. 상가주택도 기본적으로 감정가에 따라 대출이 나오는데, 주의할 점은 주택 수에 따라 대출한도가 추가로 공제될 수 있는 점입니다.

가령 상가주택의 감정가가 9억인데 LTV 60% 적용을 받아 5억 4천만원만 대출이 가능하더라도, 추가로 최우선변제금이 1 / 6공제되어 대출금이 9천만원 감소한 4억 3천만원만 나올 수 있습니다.

근린생활시설은 기본적으로 취사 시설이나 바닥난방을 할 수 없습니다. 간혹 빌라 근생시설이라 하여 취사 및 난방을 한 근생시설을 볼 수 있는데요. (위의 위반건축물 표기 참고)

만약 이런 불법 근생건물을 무단으로 사용할 경우 불법용도 변경으로 간주하어 매년 시세의 10%에 해당하는 이행강제금을 내야하니 주의하세요.

주거용이 아닌 불법 근생 주택은 ‘전세 보증보험’ 가입이 불가능합니다. 전세보증이란 전세금 반환을 보장받기 위한 일종의 보험인데 HF나 HUG와 같은 보증공사에 전세 계약기간의 1/2이 도래하기 전에 신청하면 됩니다.

불법 근생주택은 전세가 저렴하므로 오히려 장점이라고 생각할 수도 있는데요. 원상복구 하지 않을 경우 평생 이행강제금이 부가되므로, 만약 경매로 넘어갈 경우 내가 떠안게 될 리스크도 있다고 생각됩니다.

공실 때문에 상가를 원룸이나 고시원 또는 사무실 등으로 용도를 변경하는 경우가 있는데요. 용도를 변경할 경우 다음을 꼭 체크하시기 바랍니다.

가령 기존에 업무시설을 근린생활시설이나 주거용으로 변경하고자 할 경우 새로운 건축기준에 따라 각 지자체의 허가가 필요합니다.

고시원이나 원룸으로 용도를 변경한다해도 근처에 사무실이 없거나 지하철에서 멀어 교통이 불편할 경우 공실이 오히려 늘어날 수도 있습니다. 따라서 변경하고자 하는 용도의 주변 공실률을 사전에 체크해야 합니다.

만약 상업 용도에서 주거 용도로 변경하면 대부분 주차장이 추가로 필요하게 됩니다. 만약 용도 변경을 염두에 두고 상가를 매입한다면 추가로 주차장 확보가 가능한지 체크해야 합니다.

이상으로 근린생활시설 사례 및 불법 용도변경 확인 방법에 대해 정리해보았습니다.