원룸 매매 투자는 대학가나 직장인 수요가 많은 지역을 중심으로 높은 수익률을 매력으로 투자자들의 관심을 받고 있습니다. 하지만 무조건 수익률만 보고 매매했다가 생각보다 낮은 수익에 실망하실 수도 있는데요.
이 글에서 성공적인 원룸 매매를 위해 필요한 수익률 관련 내용을 정리해보겠습니다.
원룸 매매 수익률
원룸 매매 투자에 관심이 생겨 부동산을 방문해보면 아래와 같이 ‘원룸 수익률표’라는 것을 많이 보실 것입니다. 아래 원룸의 경우 148평 정도의 대지에 지상 4층 원룸이네요. 대지면적 땅의 평수이고 연면적은 그 위에 올라간 건물의 총바닥면적을 합친 것입니다.
원룸 매매 수익률 관련 용어들을 중심으로 간단히 살펴보겠습니다.
| 용어 | 설명 |
| 인수가격 | 매매금액에서 임대보증금과 대출금을 뺀 액수를 말합니다. 매수자가 실제 원룸 인수에 드는 투자금입니다. |
| 대출금 | 원룸에 기존에 있는 대출금입니다. 채무인수 방식으로 매매하면 그대로 승계받을 수 있습니다. (상가 다중, 상가 다가구의 경우 가능. 아래 참고) |
| 임대보증금 | 현재 입주하고 있는 임차인들의 전월세 보증금 총액 |
| 년 실수입 | 임대료 수익 – 대출이자 |
| 수익률 | 대출 레버리지를 포함한 수익률 |
위의 수익률 표는 금리가 2~3% 수준일 때의 기준이므로 22년 현재는 시중금리가 더 오른 상황이라는 점은 참고해서 봐주시기 바랍니다.
레버리지 수익률
수익형 부동산은 대부분은 대출을 끼고 투자하기 때문에 대출이자를 포함해서 수익률을 계산합니다. 수익률표의 5.08%는 대출이자를 반영한 레버리지 수익률이지요.
레버리지 수익률을 내세우는 이유는 온전히 내돈으로 투자하면 수익률이 더 낮아지기 때문인데요. (자기자본수익률 < 레버리지 수익률)
- 자기자본 = 13억 – 임대보증금 3.88억 = 9.12억
만약 대출없이 자기 돈으로 투자하면 약 9억 정도 내 돈이 들어갑니다. 가령, 이 원룸을 대출없이 투자하는 경우 실제 수익률은 다음과 같습니다.
- 임대료 수익 = 년 실수입(1,990만원) + 대출이자 (2,080만원) = 4,070만원
- 자기자본 수익률 = 4,070만원 / 9.12 억 = 4.4%
자기자본 수익률
위와 같이 자기자본 수익률은 레버리지 수익률보다 대부분 낮습니다. 자기자본 수익률이 중요한 이유는 대출금리는 수시로 바뀌고 신용 상황에 따라 변동성이 크기 때문인데요.
가령, 대출이자가 4%인 시절에 이 원룸을 인수했는데 요즘처럼 사업자 대출금리가 5~6%까지 올라가면 돈 벌어서 은행에 다 갖다 내는 꼴이 돼버리죠.
따라서 원룸의 가치를 제대로 측정하려면, 자기자본 수익률을 가지고 계산해야 합니다.
가짜 원룸 수익률 체크
가짜 수익률이라는 자극적 용어까지 썼습니다만, 이는 매도자가 중개업자와 짜고 가짜로 임대수익률을 부풀리는 짓(?) 을 말합니다. 가령, 원룸을 계약할 때 3달 임대료 프리 조건으로 초기 월 임대료를 부풀립니다.
| 실제 시세 | 보증금 1,000만원 / 월 50만원 (연 600만원) |
| 가짜 계약서 | 3달 임대료 Free + 보증금 1,000만원 / 월 60만원 (연 540만원) |
임차인 입장에서 1년간 3달 임대료를 무상으로 제공받으면 180만원 이익입니다. 남은 기간동안 월 10만 원씩을 더 내도 오히려 손해가 아니기에 굳이 마다할 이유가 없죠.
- 1년 계약시 총 임대료(3달 무상) = 540만원 (9개월 x 50만원)
매수자 입장에서는 이런 사정을 모르기 때문에 임차인을 직접 만나지 않는 이상 가짜 수익률에 속아서 매매 계약을 하게 되는 것입니다.
따라서 현재 원룸 내부를 보고 실제 주변 시세가 이와 비슷한지, 만약 높다면 어떤 이유 때문인지를 꼭 분석해봐야 합니다.
주택담보 대출승계
대출승계란 기존에 집주인이 받은 근저당 대출을 차주만 바꿔서 계속 유지하는 것을 말합니다. 이는 은행과 주택 유형에 따라 승계 가능여부가 다릅니다.
- 대출승계 여부는 기존 은행에 따라 다르다.
- 1금융권: 대출승계 불가
- 2금융권: 다가구, 다중주택 대출 승계불가
- 근린 시설이 있는 경우 2 금융권 승계 가능 (상가 다가구, 다중 주택 등)
만약 근린시설이 있어서 대출승계가 되는 경우라 해도, 매수자가 무주택자여야 하는데요. 만약 기존에 주택을 보유하고 있다면 이를 처분하는 조건으로 가능합니다.
이처럼 대출승계가 필요하다면 매매계약 전에 해당 주택이 가능한지를 먼저 꼭 체크해보는 것이 중요합니다.
최근 부동산 경기 악화로 여러 주택담보 대출조건이 완화될 것으로 보입니다. 정부 정책발표에 따르면 내년부터 다주택자나 임대사업자 대출이 풀릴 것으로 보이네요. 부동산에 대출 레버리지는 필수적이므로, 관련 정보는 계속 공유하겠습니다.
이상으로 원룸 매매를 위한 수익률 주의점에 대해 정리해보았습니다. 부동산 투자에 관심이 있으시다면 아래 이전 글도 참고해주세요.