부동산 법인설립은 법무사 사무실 대행을 통해 30만 원 내외 수수료로 대행하는 방법과 3만 원 정도 비용으로 셀프로 진행하는 방법이 있습니다. 부동산 법인을 설립하는 큰 이유는 세금과 부동산 명의 때문이라 생각됩니다. 이 포스팅에서는 부동산 법인 설립 방법과 장단점 및 세금처리방식에 대해 자세히 알아보겠습니다.
부동산 법인설립 방법
부동산 법인설립 자체는 크게 어렵지 않습니다. 셀프로 법인 설립을 도와주는 서비스를 통해 진행하면 저렴한 수수료로 법인 설립에 필요한 기본 서류들을 간단히 준비할 수도 있습니다. 법인 설립을 위한 절차를 순서대로 설명하겠습니다.
1. 사무실 임대
소규모 1인 법인의 경우 사업자 유형에 따라 거주하고 있는 자택을 사무실로 지정할 수도 있습니다. 하지만 부동산 법인 사무실의 경우 상업지역에 위치한 별도의 사무실을 지정하지 않으면 등록이 반려되는 경우도 있습니다..
창업초기 사무실 임대가 부담스럽다면 사업자 등록을 위한 가상오피스를 이용할 수도 있습니다. 보통 월 5만 원 ~ 7만 원 정도의 비용으로 우편물 수령서비스 등을 제공하는 비상주 사무실을 많이 이용합니다. 관련하여 아래의 이전 글을 참고 바랍니다.
과밀억제권역 vs 비과밀억제권역
과밀억제권역(수도권)에 법인을 설립하면 등록면허세 및 지방교육세 등이 3배로 중과됩니다. 서울 수도권 지역은 43만 5천원 지방은 16만 5천원의 등록세가 부과됩니다.
하지만 부동산 법인은 등록세보다 부동산 취득시 세금 문제가 더 큽니다. 가령, 과밀억제권역에 소재한 법인이 동일권역의 부동산을 취득할 경우 취득세가 3배 중과되니 주의가 필요합니다. 다만 과밀지역에 소재하더라도 법인 설립 후 5년이 경과하면 취득세 중과는 적용되지 않습니다.
2. 서류준비
아래의 ‘주식회사 설립등기 신청서’를 작성해 제출하며, 아래 있는 서류들은 함께 첨부해야하는 문서들입니다. 신청서에 기재하는 법인명은 해당지역에서 중복 기업이 있으면 등록할 수 없습니다. 사전에 인터넷 등기소 홈페이지의 ‘법인상호검색’ 메뉴에서 중복기업을 검색해보시기 바랍니다.
- 주식회사 설립등기 신청서
- 정관 (사업목적)
- 발기인총회 의사록
- 조사보고서
- 기간 단축동의서
- 주식발행사항 동의서
- 주식인수증
- 주주명부
- 인감신고서
- 대표이사 취임승낙서
이 서류들을 개인이 직접 작성하는건 사실 불가능합니다. 하지만 셀프 법인설립 플랫폼을 활용하면 기본 법인정보 입력 후 3만원 정도로 위의 양식을 모두 다운로드 할 수 있습니다.
개인적으로 셀프로 법인설립을 진행해본 적이 있습니다. 위의 서류만 준비되면 충분히 혼자서도 설립은 가능하다 생각되지만, 시간을 절약하고자 한다면 20만원 내외의 비용으로 법무사 사무실에 부탁하는 것도 좋은 방법입니다.
3. 법인설립 신청
서류 준비를 마쳤다면 설립하고자 하는 지역의 등기소에 가서 법인설립 신청 서류를 제출합니다. 필요한 서류에 문제가 없다면 보통 3일에서 일주일 내로 최종 승인이 납니다. 이제 사업자를 등록하고 계좌를 개설할 차례입니다.
4. 사업자 등록 및 계좌 개설
참고로 법인 등록과 사업자 등록은 별개입니다. 법인 신고는 사람이 출생신고를 한 것과 같은 단계이며 등록이 완료된 이후 사업자 등록을 진행할 수 있습니다.
사업자 등록
사업자 등록은 홈택스에서 온라인으로 신청하는게 편합니다. 참고로 부동산 임대 사업자는 일반적으로 업태와 종목을 다음과 같이 설정합니다.
- 업태: 부동산업 및 임대업
- 종목: 주거용 건물 개발 및 공급업/ 주거용 건물 임대업
참고로 임대 사업을 하는 경우 ‘임대업’ 종목이 들어가 있지 않으면 전세자금 대출을 받지 못합니다. 임대업을 할 경우라면 이를 사업종목에 넣으시기 바랍니다. 참고로 법인 임대사업자는 임차인 대출시 전세대출의 한도액이 일반 사업자보다 적습니다. (보통 2억원 이내)
계좌 개설
요즘에는 개인이나 사업자 모두 신규계좌 개설이 까다로운 편입니다. 개설을 했다고 하더라도 초기에는 100만원 정도로 입출금 제약이 있습니다. 그런데 웃긴건 이 한도설정이 은행지점마다 다르다는 사실입니다.
지점에 따라 첫 계좌개설시 입출금 한도액을 바로 5억 까지 설정할수도 있습니다. 이는 온전히 지점장의 권한이기 때문입니다. 만약 한도액을 초반부터 늘려 개설해야 한다면 여러 지점을 방문해 보시길 권합니다.
이상으로 부동산 설립방법에 대해서 알아보았습니다. 글이 길어지므로 부동산 법인의 장단점과 법인세 양도세 세금처리 방식은 다음에 포스팅하겠습니다.