전세사기는 매매가와 전세가가 비슷한 빌라를 중심으로 전세 계약을 하고 보증금을 돌려주지 않는 수법이 주로 사용됩니다. 최근 수도권 지역 빌라를 1,000채 넘게 보유한 빌라왕이 사망해서 200명 이상의 임차인이 보증금을 돌려받지 못하는 사건이 발생했는데요.
전세사기는 특히 매매, 전세거래 가격이 불투명한 빌라에서 많이 발생하는 편입니다. 하지만 아파트의 경우도 역전세가 날 경우 본의 아니게 전세금을 돌려받지 못해 속을 썩이는 경우가 많지요.
이 글에서는 이러한 전세사기를 미리 예방하기 위한 방법 5가지를 자세히 알아보겠습니다.
1,000채 빌라왕 전세사기
1,000채의 빌라를 소유한 빌라왕이 최근 사망한 사건이 있었습니다. 이 사람은 2020년부터 2021년까지 1년 사이 집중적으로 수도권 빌라를 사들였다고 하는데요. 매매가와 전세가가 거의 근접한 빌라를 중심으로 자기 돈은 거의 들이지 않았기에 매입이 가능했습니다.
이들 전세 세입자들은 HUG 전세보증보험에도 가입했지만, 이처럼 임대인이 사망한 경우 임대차계약 해지가 바로 불가능하여 전세금을 원하는 때에 돌려받지 못하는 경우가 발생할 수 있습니다.
보통 임대인이 사망한 경우라면 부모나 자식이 재산을 상속받아 처리하면 되지만, 1,000채나 넘는 빌라가 깡통전세가 된 상태에서 상속을 거부해 버리면 별다른 방법이 없다고 합니다.
이런 경우가 흔치 않기에 정부에서 아래와 같은 피해 대책을 바로 내놓아서 다행입니다. 하지만 당장 이사를 해야하는 임차인의 경우 난감할 수밖에 없겠지요
이런 특수한 경우를 제외하고라도 일반적인 전세사기를 피하기 위한 방법에는 어떤 것이 있을지 알아보겠습니다.
이외의 전월세 관련 내용은 아래의 이전 글도 참고해보시면 좋겠습니다.
전세사기 예방 팁
전세사기는 매매가와 전세가가 비슷한 빌라에서 자주 발생하는 편이지만, 아파트의 경우라도 최근처럼 매매가가 하락하여 역전세가 난다면 얼마든지 피해를 볼 수 있습니다.
최근 서울경제 기사에 따르면 2022년 10월 현재 서울지역 신규 계약 아파트의 7%가 역전세 상태라고 합니다. 일반적으로 깡통전세 주택의 전세가율 기준이 70%~80% 수준인데, 이미 수도권에는 깡통전세 수준인 아파트가 많을 것으로 보입니다.
1. 전세가율 체크
전세가율은 잘 아시는 것처럼 매매가와 전세가의 비율을 나타낸 수치입니다. 입주시에는 문제가 없더라도 거주 중에 전세가가 더 떨어질 우려가 있으므로, 매매가의 70%를 넘어가는 전세가라면 위험신호로 봐야 합니다.
현재 수준은 괜찮더라도 2~3년 사이 주택 공급을 통해 전세가를 예상해볼 수도 있을 것입니다. 역전세에 의한 피해를 예방하기 위한 팁은 다음이 있습니다.
- KB 시세 대비 매매가의 70~80% 이하 전세가로 계약한다.
- 전세가가 높다면 일부 월세로 계약해서 전세가를 낮춘다.
- 향후 2~3년 사이의 주변 전세 물량을 체크한다. (대규모 분양 계획 등 체크)
2. 신축빌라는 피하기
신축빌라는 전세사기가 많이 일어나는 대표적인 주거 형태입니다. 특히 신축빌라의 경우 임대수요가 풍부한 서울지역을 중심으로 주변 매매가보다 높은 전세가로 계약하는 경우도 있는데요.
특히 신축빌라의 깔끔한 외관만 보고 덜컥 계약하면 계약하자마자 깡통전세가 될 수도 있습니다. 참고로 매매가보다 높은 전세가는 HUG나 HF 같은 전세보증보험 가입도 불가능할 수 있습니다.
3. 빌라 시세파악
빌라는 매매가나 전세가 파악이 아파트에 비해 쉽지 않지요. 하지만 요즘에는 인터넷을 통해 간단히 최근 수년 사이의 거래가(매매 전세)를 한눈에 파악할 수 있는데요.
개인적으로 추천해 드리는 서비스는 디스코나 부동산플래닛 앱입니다. 둘 다 앱이나 인터넷을 통해 간단히 부동산 가격확인이 가능합니다.
예를 들어, 위와 같이 부동산 유형을 ‘연립/다세대’를 선택하고, 전월세 최근 3년치로 검색조건을 설정합니다. 가령, 역삼역 부근의 한 빌라를 확인해보면, 22년 1월 4층 건물이 6억에 거래된 것을 알 수 있지요.
이런 식으로 빌라와 같이 시세 파악이 어려운 부동산은 최근 3년 사이의 매매, 전세 거래가를 기준으로 너무 높은 가격의 전세 계약은 피하도록 하세요.
4. 임대인 체납 사실 확인
위의 1,000채 빌라왕의 사례의 경우 임차인이 임대인의 체납세금 확인요청만 했더라도 미리 위험을 피할 수 있었다고 생각됩니다. 이런 전세사기를 목적으로 무리하게 빌라를 매입한 경우 세금 체납 가능성이 높기 때문이지요.
최근 한 국토부 관련 기사에 따르면, 주택임대차보호법을 개정하여 ‘임대인의 체납세금 확인’이 가능하도록 하여 전세피해를 예방할 예정이라고 예고하고 있는데요.
전세계약을 할 때 중개사에게 임대인의 국세 지방세 완납 증명서를 요청할 수도 있습니다. 전세가 없는 시기라면 어려울 수 있지만, 요즘같이 전세가가 하락하고 임차인 구하기가 어렵다면 중개사를 통해 충분히 요청해볼 수 있습니다.
5. 전세보증보험 가입
전세보증보험은 HUG, HF, SGI 등의 보증공사를 통해 전세금 반환을 보증받는 방법입니다. 앞서 빌라왕 사례의 경우 임차인이 사망하는 특이한 케이스이지만, 그래도 전세금 반환보험은 가장 안전하게 전세금을 지키는 방법의 하나지요.
임대인의 합의를 구할 필요도 없으며, 전세 기간의 1/2이 지나기 전이라면 몇 가지 조건에 따라 누구나 가입할 수 있습니다. 자세한 내용은 아래의 이전 글을 참고하세요.
이상으로 전세사기를 예방할 수 있는 팁 5가지를 정리해보았습니다. 이외의 전월세 관련글은 아래를 참고해주세요.