해외부동산 투자 장점, 절차 및 참고사항

해외부동산 투자는 국내 부동산의 하락기 대비해 자산을 분산하고 자산을 다변화하는 관점에서 관심이 높아지고 있습니다. 최근에는 IT 기술의 발달로 주식이나 코인 같은 자산도 스마트폰으로 거래하기 편해진 만큼 부동산 역시 꼭 국내에만 한정할 필요는 없습니다.

서울 아파트 중위가격이 이제 10억이 넘어갔지요. 도쿄의 도심 아파트도 10억이라는데 이제 해외 부동산도 가격에서 투자 가시권에 들어온 것 같습니다. 이 글에서는 해외 부동산 투자를 위한 절차와 세금 처리 등의 방법을 정리해보겠습니다.

해외부동산 투자의 장점

해외부동산에 투자하면 국내의 부동산 규제를 피할 수가 있습니다. 예를 들어 주택을 구입하더라도 국내 부동산 주택 수에 포함되지 않으니 중과세나 다주택자에 포함되지 않지요.

또한 해외 부동산에 대한 송금한도 제한도 폐지되어 이제는 이민이나 유학, 사업 등의 다양한 목적으로 해외 부동산을 취득하는 경우가 늘고 있습니다.

해외 부동산은 일단 언어도 다르고 관련 용어도 달라 조금 망설여지게 되는데요. 부동산을 사서 등기하는 자체는 크게 다르지 않습니다.

가령 미국부동산을 매입한다면 우선 온라인으로 매물을 검색해볼 수가 있는데요. 유명한 사이트 중의 하나인 https://www.zillow.com/ 이나 https://www.redfin.com/ 같은 곳에서 원하는 지역을 중심으로 매물을 검색해 보시기 바랍니다.

마음에 드는 매물이 발견했다면 현지의 전문 한인변호사를 통해 1차로 검토를 진행하고 매입의향서 (Letter of Intent)를 준비해 발생하게 됩니다. 이 때 자금증명서와 같은 필요서류는 국내회사의 도움을 받아 진행합니다.

가능하다면 현지에서 직접 부동산 매물을 눈으로 확인하고 감정평가를 거쳐 적절한 가격을 체크하는 것도 필요합니다. 국내 기업의 경우 해외 부동산 투자시 이런 실사과정을 의무화하기도 했지요.

매입이 최종결정되어 계약까지 완료하였다면 국내의 외국환 은행을 통해 잔금을 송금하고 최종적으로 매입을 마무리합니다.

부동산이 해외에 위치하다 보니 현지부동산 중개인, 현지 전문변호사, 국내 회사, 외국환 취급 은행 등의 협조가 중요합니다. 특히 글로벌 해외부동산 투자는 매입부터 관리 그리고 최종 매각까지 지원해주므로 개인 투자자 입장에서는 큰 도움이 될 것입니다.

그리고 투자자문회사를 통해 매입을 완료한 이후 엑시트 방법(매각) 및 보유시 관리등에 대한 위임과 방법에 조언을 받을 수도 있습니다.

부동산은 취득, 보유 및 양도 시 세금이 발생하는데요. 재산세나 보유세의 경우 부동산 소재지에 이미 납부한 경우 국내에서 이중으로 부과되지 않습니다.

만약 임대소득이 발생하였다면 개인소득이 발생한 것이므로 2,000만 원을 기준으로 국내법에 따라 처리해야 합니다. 다만 임대소득이나 양도소득의 경우에는 국내 세금계산시 외국납부세액으로 공제 받을 수 있으니 참고하세요.

그리고 양도시 현지 국가에 세금을 납부한 경우라도 양도일 기준 2개월 이내에 국내에도 ‘양도소득세신고 및 납부’를 해야 합니다. 이를 제출하지 않으면 처분가액의 10%의 과태료가 부과되니 주의하세요.

참고로 임대소득이나 양도세 등은 거래일 기준의 환율로 결정되지만, 최종적으로 국내 송금시 발생한 환차익에 대해서는 별도로 세금을 부과하지 않습니다.

해외부동산은 전문 관리에이전시를 통해 위임하게 되지만 노후화될 경우 여러 이슈가 발생할 수 있습니다. 따라서 투자 시 수익률을 산정할 때 이런 관리비 또한 고려해서 결정하는 것이 필요하겠지요.

우리나라에서 흔히 사용하는 아파트와 빌라라는 용어가 외국에서는 전혀 다른 뜻이라는 사실을 알고 계신가요? 가령 미국이나 동남에서는 우리가 아는 아파트는 ‘콘도미니엄’이라는 용어로 대체됩니다.

참고로 외국에서 아파트는 임대주택과 같은 개념으로 주로 가난한 동네에 위치한 경우가 많다고 하는데요. 이처럼 부동산에 나라 간 용어의 차이도 미리 알아두는 것도 좋겠습니다.

이상으로 해외부동산 투자 절차 및 참고사항에 대해 알아보았습니다. 간단히 다시 정리해보면 아래와 같습니다.