정말로 월세 안내면 강제퇴거 할 수 있을까?

월세를 안 낸다고 집주인이 임의로 비밀번호를 바꾸거나 강제퇴거를 요청하는 것은 오히려 형사고소를 당할 수도 있습니다. 만약 월세가 2개월 ~ 3개월분 이상 밀린 경우라면 임대차 계약을 해지할 수 있으며 이후 법적 절차를 진행하는 것이 안전합니다.

월세 안내면 어떻게 할까?

월세가 미납되더라도 보증금이 있다고 안심하면 안됩니다. 명도소송 및 강제집행 등의 법적 소송까지 진행할 경우 최대 1년까지 갈 수도 있으니 미리 조치를 취하는것이 좋지요.

간혹 임차인이 밀린 월세를 보증금에서 빼가라고 요청하는 경우가 있습니다. 그런데 이는 어디까지나 임대인이 선택할 문제입니다. 아래의 판례와 같이 밀린 월세를 보증금에서 뺄지 말지는 임대인이 결정할 사항이지 임차인이 요청할 수 없는 것이지요.

사실 월세가 밀리게 되면 또 반복될 가능성이 높고, 그때마다 보증에서 차감하다가는 나중에 소송에 들어갔을 때 보증금마저 회수할 가능성만 줄어들것입니다.

월세를 미납하기 시작하면 우선 문자나 내용증명 등을 통해 연체가 지속될 경우 계약이 해지될 수 있음을 알리고 추후 법적인 조치를 할 수 있음을 알립니다.

내용증명 자체가 법적인 효력이 있는 것은 아니지만 추후 계약 해지의 증거자료로 활용할 수 있는데요. 계약해지 조건이 중요한 이유는 이게 성립해야 다음 법적소송도 진행할 수 있기 때문입니다.

월세도 일종의 채무이므로 미납되면 이에 대한 지급을 요청하는 ‘지급명령신청’을 법원에 제출할 수 있습니다. 일반적으로 정상적인 임대차 계약이고 월세가 미납된 사실을 증명할 수 있다면 신청할 수 있습니다.

지급명령이 좋은 점은 이를 가지고 임차인의 거래 은행 통장에 압류를 걸 수 있다는 점인데요. 압류를 통해 급여통장이라면 매달 변제를 받을 수도 있고, 예/적금이 있는 은행이라면 곧바로 밀린 월세를 회수할 수도 있습니다.

보통 지급명령을 통해 통장을 압류하면 월세미납 임차인은 큰 압박을 느끼고 대부분 문제가 해결되는 편입니다. 만약 이래도 해결이 안 된다면 최종적으로 법적소송을 진행하게 됩니다. 이에 관련해서는 이전의 글을 참고 바랍니다.

명도소송은 부동산 민사소송에서 가장 많이 차지하는 소송이지만 도중에 취하되는 경우도 많습니다. 즉, 대부분 강제집행 전에 해결되므로 너무 걱정할 필요는 없습니다.

월세가 밀리면 전기를 끊거나 물을 끊는 것이 임대인 입장에서는 가능하다 생각할 수 있는데요. 우선 아래의 조건에 해당해야 단전단수 조치를 취할 수 있습니다.

임차인이 월세를 수개월 밀렸다고 해도 사전에 예고도 없이 무조건 단전, 단수를 하는 것은 정당하지 않다는 판례가 있습니다. (대법원 2006도9157 판결요지) 만약, 임대 건물이 영업을 하는 사업장이었다면 영업방해로 손해배상을 청구 당할수도 있으니 주의해야 합니다.

밀린 월세도 내지 않고 연락도 없이 말그대로 도주를 한 경우인데요. 하지만 이런 경우라도 무단으로 문을 열고 들어가면 ‘무단침입’으로 처벌받을 수 있습니다.

이때 우선 ‘점유이전 가처분’신청을 신청하고 강제로 개문하는 절차를 밟아야 합니다. 점유이전 가처분은 보통 명도소송 전에 필수적으로 해야하는 것으로, 신청 후 빠르면 1주일 내로 결정을 받을수 있다는 점에서 유용합니다.

주택 임대차 3법중에 “집주인은 특별한 사유가 없는 한 세입자의 갱신 요구권을 거부할 수 없다”고 명시하고 있습니다. 이 법은 2년의 임대차 계약이 종료되어도 2년 추가로 연장할 수 있는 세입자의 권리를 보장하는데요.

월세를 연체하여 계약이 해지된다면 세입자는 이 갱신요구권을 행사할 수 없게 됩니다. 계약해지 조건은 주택은 2기분, 상가는 3기분 연체시 해당하므로 참고 하시기 바랍니다.

이상으로 월세 안내면 강제퇴거가 가능한지 그리고 다른 조치방법 등에 대해서 자세히 살펴보았습니다.