전세권 설정등기 방법과 확정일자와 차이점 비교

전세권 설정등기는 임차인이 자신의 전세보증금을 보호받고 먼저 변제받을 수 있도록 설정등기를 통해 등록하는 것입니다. 전세권설정과 유사한 방법으로 임차인이 전입신고를 하고 확정일자를 받으면 우선변제 받을 수 있는 효력이 있습니다.

이 글에서는 전세권 설정등기의 방법과 필요서류 그리고 임차권과의 차이점에 대해서 정리해보겠습니다.

전세권 설정등기

전세권 설정등기를 하기 위해서는 우선 임대인의 동의가 필요합니다. 따라서 일반적으로 집주인 동의없이 가능한 확정일자 및 전입신고를 많이 하지요. 하지만 전세권은 실제 전입과 거주없이도 전세금 보호가 가능한 이점이 있습니다.

전세권 설정등기를 하는 경우는 전입신고를 할 수 없는 상황이지만, 전세보증금을 지켜야하는 경우입니다. 이 경우는 크게 아래 2가지 정도이지요.

오피스텔 같은 경우 주거용도로 사용하면 2022년 이후 주택수에 포함되어 다주택자가 돼버립니다. 따라서 영업용 오피스텔을 주거용으로 임대하려는 임대인이 전입신고를 꺼리게 되지요.

전입신고를 하는 것이 사람이 살고 있다는 증거가 되니 ‘전입신고 불가’ 조건으로 임대를 주는 것이죠. 오피스텔 관련해서는 이전 아래 글들을 참고하세요.

상가나 사무실은 일반 주택과 같이 LTV 대출규제가 없습니다. 그래서 감정가 대비 대출비율도 높고 금액도 많지요. 집으로 치면 이미 융자가 있는 집을 전월세로 들어가는 것과 같습니다.

이처럼 기존에 대출금이 많은 상가에 들어갈 때, 임차인이 보증금을 지키기 위해 전세권 설정등기를 조건으로 제시하는 경우가 있습니다. 상가 관련 이전 글은 아래를 참고하세요.

전세권 설정등기를 위해서는 우선 집주인이 동의해야 하는데요. 이는 부동산 등기부등본에 올라가기 때문입니다. 따라서 집주인이 동의하지 않으면 하기 어려운 한계가 있지요.

일단 임대차 계약 시 집주인에게 전세권 설정등기 동의를 얻은 경우라면 설정하는 방법 자체는 어렵지 않습니다.

아래와 같이 임대인 임차인 필요서류를 준비해서 법무사에게 전달하소 신청하시면 됩니다. 법무사 비용은 부동산 연계된 곳을 이용하면 편한데요. 전세권 설정등기 비용은 10만원 정도 발생합니다.

임대인 서류	임차인 서류
– 등기권리증- 주민등록 초본 및 신분증- 인감증명서, 인감도장	– 임대차 계약서- 주민등록 초본- 신분증 및 도장

등록세, 지방교육세, 수입증지 비용 및 법무사 비용을 포함해서 설명하겠습니다. 가령, 계산하기 쉽게 1억원 전세 오피스텔에 전세권 등기를 한다고 가정해볼께요.

1억원 오피스텔 전세의 경우 법무사 대행을 통해 설정하면 약 35만원 정도가 들겠네요.

확정일자는 전세권과 유사한 효력이 있지만 직접 거주하고 전입신고를 해야 전세보증금을 우선변제 받을 수 있습니다. 확정일자가 좋은 점은 집주인의 동의가 없어도 가능한 것이죠. 전세권과 차이점을 간단히 표로 비교해보겠습니다.

비교	전세권	확정일자
동의	집주인 동의 필요	불필요. 세입자 단독 신청가능
비용	– 보증금의 0.2% 등록세 – 등록세의 20% 지방교육세 – 수수료: 15,000원 – 법무사비용 및 말소시 추가 비용 발생	동사무소 접수시 600원
요건	거주 및 전입신고 불필요	입주 및 전입신고 필요
효력	보증금 반환소송 없이 강제집행 신청 가능	보증금 반환소송 후 강제집행 가능
필요한 경우	사업용 오피스텔 및 상가	주거용 주택 임차시

만약 선순위 근저당 같은 융가자 없는 상태라면 확정일자만 받아두는 것이 가장 비용도 싸고 간단합니다. 하지만 전입신고가 불가능한 영업용 오피스텔이나 상가라면 집주인 동의 후에 가능한 전세권 설정등기를 하시면 되겠습니다.

전세권 설정은 근저당이나 압류와 같은 채권과 같은 효력이 있습니다. 따라서 만약 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않을 경우 별도 소송 없이 바로 강제집행이 가능한 이점이 있으니 참고하세요.

이상으로 전세권 설정등기 방법과 확정일자와 차이점에 대해서 비교해보았습니다. 전월세 계약은 보증금을 확실히 돌려받을 수 있도록 계약시부터 주의해야 합니다. 이와 관련된 아래 글도 참고해보세요.