알아두면 좋은 전세계약 전 체크사항 및 필수 특약사항 모음

전세계약 특약은 계약을 체결하기 전 미리 집주인과 상의하여 계약서 작성 시 반영하는 것이 좋습니다. 특약사항은 일반적으로 내부수리, 퇴거시 전세금 즉시 반납 등의 기본적인 사항 외에도 융자가 있는 경우 대출금 완납 등의 특약은 필수적이지요.

이어서 알아두면 도움이 되는 전세계약 특약사항을 정리해보겠습니다.

전세계약 전 체크사항

전세계약 전에는 집의 상태 외에도 대출가능여부, 등기부등본의 근저당 등 기본적으로 체크할 사항들이 있습니다.

전세자금대출을 받는 경우 우선 체크할 사항은 부동산 물건과 임대인의(개인, 법인, 사업자) 유형입니다. 전세자금 대출은 기본적으로 ‘주거용’ 부동산에 한합니다. 가령, 근생빌라 같은 경우 대출이 불가한 대표적인 불법 주거시설이지요.

그리고 임대인이 개인사업자가 아닌 법인의 경우 전세자금대출 한도액에 제한이 있을 수 있습니다. (예, 최대 2억원) 그리고 법인의 사업자가 ‘임대사업’ 업종이 아닌 경우에는 전세자금 대출 자체가 제한될 수 있으므로 이 부분도 사전에 체크가 필요합니다.

융자가 있는 집의 경우 전세자금 대출이 불가하거나 별도 특약이 필요할 수 있므로 이는 사전에 대출 은행과 특약조건을 협의하시기 바랍니다.

만약 집주인의 신용도나 경제활동에 문제점가 없는지 확인하고 싶다면 ‘국세 및 지방세 납입증명서’를 떼어 달라고 중개사를 통해 요구할 수 있는데요. 만약 세금 체납이 있다면 잔금 전 특약으로 완납하게 하거나 계약을 피하는 것도 좋습니다.

만에 하나 집이 경매에 넘어갈 경우 미납 세금은 1순위로 국가에서 먼저 가져가므로, 내가 전세보증금을 손해 볼 가능성도 있기 때문입니다.

전세금을 지키는 가장 안전한 방법은 개인적으로 전세보증보험 가입이라고 생각하는데요. 서민의 경우 유리한 HF 보증공사의 경우 아래의 우대조건에 해당할 경우 0.02%의 보증료만 대면 전세금 반환을 전액 보장받을 수 있습니다.

임대 계약만료 시 전세보증금의 즉시 반환조건’을 함께 특약에 명시할 수도 있지만, 이와 상관없이 전세금 보증을 통해 은행에서 바로 반환받는 것이므로 더 편리하고 안전합니다.

전세계약 특약은 임대인이 합의해주지 않으면 계약이 불발될 수도 있으므로 계약 전 중개사 등을 통해 사전에 구두상으로라도 전달하는 것이 필요합니다.

간혹 상식적인 특약 사항 기재도 거부하는 임대인의 경우 애초에 입주하지 않는 것도 방법입니다. 이런 경우 추후 문제가 생기면 비협조적인 가능성이 크기 때문이지요.

전세계약시 근저당 같은 등기부등본상의 문제가 없더라도 잔금 및 입주 시 발생할 가능성도 있습니다. 이 경우 임대인에게 계약 해지와 함께 아래와 같은 배액보상의 특약을 걸어 놓는 것이 좋습니다.

“임대인은 잔금일 및 전입신고시까지 주택의 근저당 등의 융자를 받지 않는다. 만약 이를 어길 경우 계약은 무효로 하면 임차인에게 계약금을 배액 보상한다”

간혹 신축 빌라의 경우 건축업자와 집주인이 달라 전세가를 높여 계약하고, 전세 잔금과 동시에 소유주가 바뀌는 경우가 있습니다. 이때 문제가 되는 경우는 새로운 집주인이 전세보증보험 등의 결격사유에 해당하여 대출을 받지 못하게 되는 상황입니다.

또는 애초에 전세 사기를 목적으로 불법 브로커를 고용해 애초에 그럴 능력이 없는 집주인의 명의로 옮겨놓기도 하는데요. 이를 미연에 방지하는 방법은 전세가가 집 시세의 70%~80%를 넘어가는 매물은 피하는 것이 안전합니다.

보통 전세를 끼고 집을 매매하는 경우이거나 집주인이 융자로 집을 샀지만 전세입자가 들어오면 그 돈으로 융자를 갚는 케이스입니다. 가능하면 계약하지 않는 것이 좋지만, 이런 융자있는 집의 경우 다음의 특약을 거는 것이 안전하지요.

“임대인은 현재 부동산에 설정된 OOO 근저당을 잔금 지급시까지 말소한다. 그리고 추가 근저당 및 제한 물건을 설정하지 못한다”

만약 집이 파손되거나 수리가 필요한 경우 입주전에 이에 대한 수리를 명시할 수 있습니다. 그리고 가능하다면 입주 전에 주요 파손부위는 사진이나 동영상으로 기록해두는 것도 좋습니다.

만약 반대로 임차인이 위와 같이 화재 등으로 집을 파손시켰다면 어떨까요? 아마 수리비가 족히 수천만원은 나올 수도 있습니다. 이런 경우 주택화재보험을 가입하면 한 달 만원 정도의 비용으로 미리 대비하실 수도 있습니다. 가입 방법은 아래의 후기를 참고해주세요.

특약 예)

“임차인의 과실이나 고의가 아닌 노후로 인한 시설물의 고장은 임대인이 적극 수리한다.예) 보일러, 샷시 등”

이상으로 알아두면 좋은 전세계약 전 체크사항 및 필수 특약사항에 대해 알아보았습니다. 사전에 체크하셔서 소중한 전세금을 스스로 지키시기를 바랍니다. 이 외에 관련 글은 아래를 참고해주세요.