전세계약 연장을 하는 경우 계약갱신청구권 사용과 묵시적 연장에 의한 두 가지 방법이 있습니다. 묵시적 연장은 계약종료 시점에 상호 언급이 없으면 자연스럽게 연장되는 방식이며, 계약갱신청구권은 임차인에 의해 1회 사용할 수 있습니다.
이 글에서는 전세계약 연장시 주의사항과 전세사기에 미리 대비하는 방법에 대해 정리해보겠습니다.
전세계약 연장방법
전세계약 연장은 2년마다 가능하며 묵시적 연장 + 계약갱신청구권 사용시 최대 6년까지 거주할 수 있습니다. 묵시적 연장이 없는 경우 최대 4년간 전세계약이 연장됩니다.
- 묵시적 연장시 최대 6년 거주가능
- 계약갱신청구권만 행사시 최대 4년 거주가능
전세계약 연장시 주의사항
계약 갱신청구권 사용
계약 갱신청구권은 임차인이 희망하는 경우 1회에 한해 2년 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리입니다. 요구기간은 ‘임대차 계약이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전”까지 입니다. (생활법령정보 사이트 참고)
갱신청구권을 행사한다고 무조건 2년 계약기간을 다 채워야 하는 것은 아닙니다. 추후 원한다면 언제든지 임차인은 계약 해지를 통보할 수 있으며, 이로부터 3개월 뒤에 계약은 해지됩니다. (월세의 경우 이 기간동안 임차인도 임대료를 납부해야함)
집주인이 도중에 바뀌었다면
집주인이 도중에 바뀌고 새로운 집주인이 계약 종료 시까지 아무런 이야기가 없다면 이것도 묵시적 갱신에 해당합니다. 이 경우 2년 자동연장이 되고, 추후 계약갱신청구권을 다시 사용할 수도 있는데, 이 경우 총 6년 거주할 수 있습니다.
문제는 집주인이 계약갱신청구권을 행사할 수 있는 기간인 계약종료 6개월 이전에 바뀔 경우입니다. 예를 들어 전세계약 종료가 22년 12월인데 집주인이 22년 6월 이전에 바뀌는 경우인데요. 이 경우 임차인은 새로운 집주인이 직접 거주를 원할 경우 계약갱신청구권을 행사할 수 없습니다.
계약갱신청구권 사용 중 중도 해지시 수수료
기존에는 계약을 갱신하고 거주중에 임차인이 해지를 요구하는 경우, 이는 임차인의 귀책 사유로 계약이 해지되는 것이므로 중개수수료는 임차인이 부담하는 것이었습니다.
하지만, 새로운 임차법에서는 갱신청구권 행사 중 임차인의 계약해지 가능 조항을 확대 해석하여, 세입자 귀책으로 인한 중도 해지시에도 임차인이 중개수수료를 물지 않아도 된다는 해석이 일반적입니다.
이처럼 급조된 임대차법은 일반적인 계약의 귀책사유마저 상식에 어긋나는 경우가 있기에, 정부에서 개선을 검토 중이라는 소식이 들리기도 하네요.
전세금을 조정 시 주의사항
전세금 감액 시
요즘엔 부동산 경기 하락으로 전세값이 떨어지고 있는데요. 기존에 살던 전세집을 감액하는 조건으로 재계약하는 사례도 늘고 있습니다.
이처럼 감액해서 새로 계약하는 경우는 갱신청구권 사용에 해당하지 않습니다. 갱신권은 전세가격이 상승할때 임차인을 보호하기 위한 목적으로 만들어진 법이기 때문에, 감액은 새로운 계약이 시작되는 것으로 보아야 합니다.
전세금 증액 시
임대차법에 따라 2년 계약 갱신시 5%까지 보증금을 올릴 수 있는데요. 이처럼 전세보증금을 올리고 다시 계약을 연장하는 경우 확정일자는 새로 받도록 합니다.
확정일자의 의미는 “본 계약이 존재함을 법적으로 증명”하는 것이기에, 추후 경매 등의 법적절차에 들어갈 경우 증액된 보증금에 따른 계약내용을 법원에 인정받을 수 있기 때문이지요.
참고로 감액하거나 증액한 경우 계약서를 새로 작성한다면 대필수수료를 지불하고(10만원 내외) 공인중개사를 통해 작성하는 것을 추천드립니다. 이는 마찬가지로 추후 법적 문제 발생시 문제의 소지를 없애기 위해서 입니다.
전세사기 사례
최근에 부동산 경기가 급격히 식으면서 수도권 지역에서 역전세난이 점점 커지고 있는데요. 전세 계약시에는 문제가 없더라도 도중에 집주인의 경제사정이 바뀌었을 수도 있습니다.
최근 뉴스에 떠들썩하게 나왔던 1,000억원대의 깡통전세사기 사례입니다. 간단히 설명하면 집주인이 매매가보다 높게 전세를 체결하고 이를 능력이 없는 바지사장 임대인에게 넘기고 잠적한 것이지요.
전세 사기는 다양한 사례가 있지만 다음의 경우만 지키더라도 소중한 전세금을 지키는데 도움이 될 것입니다.
국세 지방세 완납증명서 발급
전세 갱신 전 집주인의 국세지방세 완납증명서를 요청합니다. 집주인이 개인이나 또는 사업자 상관없이 세금 체납사실을 확인하기 위한 간단한 방법인데요.
만약 정당한 사유없이 발급을 거부한다면 계약 갱신을 포기하는 것도 좋습니다.
전세보증보험 가입시 주의사항
전세보증보험은 깡통전세나 집주인의 사정으로 전세 만기시 보증금을 안전하게 돌려받기 위해 HUG나 HF 등에 보험으로 가입하는 상품입니다. (전세 5억 기준, 연 20만원 내외)
전세계약이나 갱신 후 집주인의 동의를 받을 필요없이 가입이 가능한데요. 다음의 조건에 해당한다면 가입이 거부될 수 있으므로 주의해야 합니다.
- 공인중개사를 통한 쌍방간의 계약이 아닌경우
- 수도권 지역 7억을 초과하는 전세계약의 경우 (서울보증보험은 가능)
- 대항력이 없는 경우
안전한 전세 보증금액은 집 시세의 70%~80%선으로 보고있습니다. 전세가 하락할 가능성이 있다면 계약 만료까지 1/2의 기간이 지나기 전에 가입해놓는 것이 안전하겠습니다.
이상으로 전세계약 연장 계약갱신청구권 사용시 주의사항에 대해 알아보았습니다. 이 외 전세관련 글은 아래의 기존글을 참고 바랍니다.