유치권을 행사하기 위해 해당 물건에 대해 외부인의 출입을 봉쇄하기 위한 시건장치와 올바른 점유는 필수입니다. 만약 올바르게 점유하지 않으면 점유를 상실하여 정당하게 보상을 받지 못할 수도 있는데요. 이 글에서는 올바른 유치권 점유방법과 소멸에 대해 알아보겠습니다.
유치권 성립요건
유치권 성립요건은 이전 글에서 자세히 알아본 바와 같이 다음의 조건을 만족해야 합니다. 민법 제328조에 따르면 유치권은 ‘점유의 상실’로 소멸한다고 명시하고 있습니다.
- 타인의 소유이어야 한다.
- 적법한 점유이어야 한다.
- 채권의 변제시점이 도래해야 한다.
- 유치권 포기각서를 쓰지 않아야 한다.
- 유치권 대상과 목적물이 관련성이 있어야 한다.
- 대항력을 갖추어야 한다.
적법한 점유란 유치권자가 해당 물건에 잠금장치와 열쇠를 소지하여 직, 간접적으로 점유하는 것을 의미하는데요. 만약 폭력적인 방법을 동원하여 건물을 강제로 점유하는 것은 당연히 인정되지 않는 것입니다.
올바른 유치권 점유방법
1. 잠금장치를 해야 한다
유치권 행사대상 대에 다른 사람의 접근을 막고 온전히 장악하고 있음을 표시할 수 있는 도구나 장비를 이용해야 합니다. 가령 자물쇠를 채우거나 입구를 용접하여 출입할 수 없도록 합니다.
컨테이너로 막는다면?
간혹 유치권자가 별도의 잠금장치 없이 출입만 봉쇄할 목적으로 컨테이너만 가져다 두는 경우가 있는데요. 유치권은 원칙적으로 사람이 상주해야 하지 않으면 인정받을 수 없습니다. 만약 본인이 상주가 어려운 경우라면 매개 관계가 있는 제삼자에게 의뢰할 수도 있습니다.
2. 열쇠를 소지한다
잠금장치를 해두었다면 유치권자는 본인인 열쇠를 소지하고 있다는 사실을 증명해야 합니다. 하지만 열쇠를 24시간 직접 소지하지 않았다고 무조건 유치권을 상실하는 것은 아닌데요. 유사한 사례로 다음과 같은 판례가 있습니다.
“경매 낙찰자가 관리사무소로부터 유치권 행사중인 오피스텔의 열쇠를 넘겨받았다 하더라도, 유치권자가 관리를 위해 입주자치회 관리사무소에 일시적으로 맡긴 상태라면 유치권 점유는 유효하다”고 판결하고 있습니다. (대법원 선고 2002다32721 판결)
3. 간접점유
유치권이 성립되려면 일단 목적물을 직접 또는 간접적으로 점유해야 하는데요. 간접점유란 유치권자 본인이 아닌 제 삼자에게 의뢰하거나 또는 관련이 있는 자에게 점유하도록 하는 것입니다. (예, 경비업체)
주의사항
만약 채무자에게 점유하도록 위임할 경우 유치권이 인정되지 않을 수 있습니다. 유치권은 공사대금 등의 채무를 받기 위해 점유해야 하는 절차인데, 어떤 사정으로든 채무자에게 점유 위임하는 것은 유치권 점유의 기본요건을 상실하는 것이기 때문입니다.
4. 유치권 행사 중 게시물
유치권 행사중인 경우 일반적으로 위와 같이 별도의 표시로 안내문을 게시하는 경우가 있는데요. 법원의 판결에 따르면 유치권의 점유가 적법하면 별도로 게시문을 두지 않아도 유치권 성립에는 영향이 없다고 한 판례가 있습니다. (서울북부지방법원 2007. 5. 16. 선고 2006나5633 판결)
5. 불법 점유침탈의 경우
만약 적법하게 점유하여 유치권을 행사하다 잠시 자리를 비운 사이 점유를 상실했다면 어떻게 해야 할까요?
이런 경우 ‘1년 이내에 점유 회수의 소를 제기’하여 반환받으면 애초부터 점유상실이 없었던 것으로 인정되어 유치권 행사가 가능합니다.
유치권이 소멸하는 경우
담보의 제공
유치권의 소멸을 위해서 민법 제327조에 따르면, “채무자는 상당한 담보를 제공하고 유치권의 소멸을 청구할 수 있다”고 되어있습니다. ‘상당한 담보’란 유치권을 행사한 채권금액에 해당하는 담보여야 한다는 뜻입니다.
가령, 유치권을 행사중인 건물 가격이 50억인데 실제 갚아야할 채무가 10억이라면, 해당 10억에 상당하는 담보를 제공하고 유치권의 소멸을 청구하면 되는데요. 이처럼 채권의 변제나 변제공탁으로 소멸시킬 수 있습니다.
채권의 소멸시효 완성
공사대금의 경우 채권의 소멸시효는 3년입니다. 만약 이 기한이 지난 경우 채권이 무효가 되어 유치권도 함께 소멸해버립니다. 즉, 유치권을 점유하고 있다고 채권 소멸시효가 자동으로 연장되는 것이 아닙니다.
유치권이 소멸하는 것을 막으려면 별도로 채권의 소멸시효를 연장할 수 있는 청구, 압류, 가압류, 가처분, 승인을 반드시 해야 합니다.
정리하면 유치권을 올바르게 행사하기 위해서 다음을 지켜야 합니다.
- 주 출입문에 대한 잠금장치와 함께 열쇠를 소지해야 한다.
- 직, 간접점유는 가능하나 채무자에게 위임해서는 안 된다.
- 유치권 행사 게시물이 필수는 아니다.
- 채권의 소멸시효를 체크하여 반드시 사전에 연장하도록 한다.
이상으로 유치권 행사시 올바른 점유방법 및 유치권소멸 방법에 대해 알아보았습니다.