역전세난으로 전셋값이 떨어져 제때 돌려받지 못해 속을 썩이는 경우가 많습니다. 이 글을 보신다면 전세금 반환으로 고민 중이실 가능성이 큰데요. 내용증명, 임차권 등기명령 등 전세금 돌려받는 방법 4가지를 순서대로 알아보겠습니다.
전세금 돌려받는 방법
전세 만기가 돌아와서 이사를 준비하고 계신다면 최소 한 달 전에는 전세계약 해지 의사를 문자나 통화녹음으로 분명히 전달하고 증거를 남겨놓는 것이 중요합니다. 그렇지 않으면 묵시적 갱신이 되어 다음 단계를 진행하기 어렵습니다. 계약 해지는 통보 후 3개월이 지나면 가능합니다.
1. 전세반환보증 가입하기
만약 전세 계약기간이 아직 1/2이 지나지 않은 상태이고 추후 전세금을 돌려받는 것이 걱정되신다면 아래의 전세반환보증을 미리 가입하는 것이 좋습니다.
전세반환보증은 전세금보증을 보험의 형태로 가입하는 것입니다. 하지만 시세에 근접하는 전세계약이거나 전세가가 7억 이상이면 서울 보증에 가입해야 합니다. 관련한 자세한 내용은 아래의 글을 참고해주세요.
보증공사는 HF, HUG, SCI 서울보증이 있으며 다자녀나 저소득 가구의 경우 별도 우대 해택도 있으므로 꼼꼼히 비교해보시기를 바랍니다.
2. 임차보증금 반환요청 내용증명
임대차 해지통보를 했음에도 집주인이 전세금 반환의사가 없어 보인다면, 다음으로 할 수 있는 일은 내용증명을 보내는 것입니다. 상황에 따라 계약해지의사 통보 시 함께 보낼 수도 있습니다. 다음의 내용이 포함되도록 하며, 필요시 아래 양식을 참고 바랍니다.
- 발신인과 수신인 주소 및 대상 건물 명시
- 계약해지 통보내용 및 반환 요청일
- 전세금 미반환에 대한 손해의 책임이 집주인에게 있음을 고지
3. 임차권등기명령 신청
임차권 등기명령이란 계약기간이 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 이 집에 있음을 등기부에 올려 공시하는 제도입니다. 만약, 계약 만기가 도래하였고 이사를 할 수밖에 없는 상황이라면 이를 신청해놓아야 안전하게 전세금을 지킬 수 있습니다.
주의할 점은 임차권등기명령은 임대차 계약이 종료된 상태라야 합니다. 따라서 계약 만기전에 정식으로 임차계약 해지를 통보하고 계약이 종료되어야 등기가 가능합니다.
첨부서류
임차권 등기명령 신청시 첨부할 서류는 다음과 같습니다.
- 임대차 중인 주택의 등기사항증명서
- 건축물대장
- 임대차 계약서 (확정일자 기재 필요)
- 주택의 점유와 주민등록을 마친날을 증명하는 서류 (주민등록등본 등)
참고사항
임차권등기명령을 한 그 자체로 보증금을 돌려받는 것은 아닙니다. 다만 이사를 가더라도 현재 그 집에 거주하는 것으로 인정되어 추후 경매나 매매 시 우선변제를 받을 수 있는 자격이 생기는 것입니다.
만약 집주인이 이 집을 다시 임대하려고 해도 등기부등본상에 임차권 등기설정이 되어있다면 임차하기 어려우며, 새로 임대하는 사람도 최우선변제권과 같은 법적 보호를 받을 수 없으므로 주의해야 합니다.
4. 전세보증금 반환소송
위와 같은 절차로 잘 해결이 되지 않을 경우 최후의 수단으로 활용할 수 있습니다. 집주인이 전세금을 반환할 능력이나 의사가 없는 경우 해당 주택을 경매 처분하여 전세금을 반환받는 것입니다. 그리고 소송은 6개월 이상 소요될 수 있습니다.
다만 참고할 사항은 경매를 진행하더라도 낙착대금이 내가 받을 수 있는 금액이 됩니다. 가령 전세금이 5억인데 낙찰가가 5억 미만이라면 손해 금액은 별도의 소송을 진행해야 할 것입니다.
이를 피하기 위해 중요한 점은 전세를 계약하기 전 주변 시세보다 높은 전세가로 계약하지 않도록 해야 합니다. 매매가의 70% 미만인 전세를 깡통전세라 부르는 이유는 이와같이 법적소송까지 갈 경우 온전히 전세금을 돌려받을 수 있는 마지노선이기 때문이기도 합니다.
이상으로 역전세난 시대 안전하게 전세금 돌려받는 방법 4가지에 대해 알아보았습니다.