추가담보대출은 기존에 담보로 대출받은 아파트에 대해 본인의 신용이나 부모의 담보물 등을 이용해 추가로 대출받는 것입니다. 또한 아파트의 가격이 하락한 경우 은행에서 추가 담보물을 요청하는 경우도 있지요.
은행이 추가 담보를 요청하는 것은 마치 주식을 신용으로 산 경우 주가가 떨어지면 반대매매를 당하는 것과 비슷한 상황입니다. 이런 경우 추가담보의 제공 또는 추가담보대출 그리고 만약 대출상환이 어려운 경우 경매로 넘어가기 전에 은행의 담보권 실행을 유예하는 방법이 있겠습니다.
이 글에서는 이 중에서도 추가담보대출을 이용하는 경우를 자세히 정리해보겠습니다.
추가담보의 제공
추가담보의 제공이란 대출 차주가 실직 등으로 수입과 신용이 낮아지거나 또는 아파트 가격이 떨어져 가치가 하락한 경우, 대출받은 은행에서 ‘추가 담보의 제공’을 요청하는 것입니다.
이는 보통 대출약정서를 보면 아래와 같이 나와있습니다.
| (담보의 제공) 채무자 또는 보증인의 책임있는사유로 신용이 악화하였거나, 담보물의 가격이 현저히 감소한 경우, 채무자는 채권보전을 위해 은행에 청구에 의해 그 원상회복 또는 담보의 보충을 하여야 합니다. |
만약, 10억에 LTV를 70%로 대출받아서 7억에 샀다고 가정해보겠습니다. 이 집이 가령 8억까지 2억이 떨어졌다면 현재 가격 기준으로 LTV는 90%에 가깝게 됩니다.
만약 여기에서 차주가 실직하거나 이직하여 소득이 줄었다고 가정하면, DTI (DSR) 기준 또한 올라가서 은행으로서는 추가 담보를 요청하거나 또는 대출금을 일부 상환하라고 요청할수도 있지요.
사실 이는 주식 거래에서 자주 있는 일이기도 합니다. 신용으로 주식을 샀는데 일정 이하로 떨어지면 바로 반대매매를 당하는 것은 빈번한 일이죠. 아파트라고 크게 다를 것은 없습니다.
금리인하 요구권
만약 반대로 진급을 하여 급여가 올라가거나 신용이 회복된 경우 올라간 금리를 내려달라고 요청할 수도 있겠습니다. (아래 조건)
- 취업이나 승진으로 급여가 상승한 경우
- 재산이 증가한 경우
- 개인 신용평점이 상승한 경우
보통 은행에서 금리인하 요구권 신청을 받게 되면 신청일로부터 10일 이내에 금리인하 수용 여부 및 사유를 알려주도록 하고 있습니다.
부모 아파트 담보물 제공
만약 개인의 신용이나 재정여력이 없어 추가 담보대출이 어려운 경우, 부모 명의의 아파트를 담보로 제공하여 대출을 받을수도 있습니다.
다만, 이 경우 본인의 소득이 낮은 경우 DSR (부채 대비 이자 비율) 한도로 대출이 거절되는 경우도 있습니다. 가능하다면 부모 아파트 담보물을 제공하는 것은 여러 가지로 세금상 유리한 측면이 있는데요.
가령, 부모의 담보력을 통해 사실상 증여를 받지만, 증세를 낼 필요가 없는것은 물론, 정식으로 차용증을 쓰고 돈을 빌리더라도 부모가 이자소득을 직접 받는 것이 아니기에 종합소득세 납부 의무도 없습니다.
이처럼 부모 아파트 담보물 제공이 가능한 상황이라면 세금 혜택과 함께 더 나은 조건으로 대출이 가능하니 활용해보는 것도 좋겠습니다. 이는 보통 ‘생활안정자금’ 명목으로 대출이 실행되니 참고하세요. (최고 2억까지 가능)
아파트 추가 담보대출
아파트 추가 담보대출은 후순위 대출이라고 부르기도 합니다. 이미 아파트를 기 대출을 통해 소유한 상황에서 추가담보 요청 등으로 자금이 필요해진 경우 이용할 수 있습니다.
최근 22년 11월부터 서울 및 경기 일부 지역에 주택담보대출 규제가 풀렸지요. 이에 따라 LTV 한도가 올라가 필요시 다양한 방법으로 자금을 확보할 수 있게 되었는데요.
3천만원 ~ 5천만원 정도의 상대적으로 소액 자금이나 단기자금은 무설정 아파트론이나 신용대출로 마련할 수 있지만 이자가 높은 단점이 있습니다.
| 소액 추가대출 | 장기 추가대출 |
| – 5천만원 이내의 소액 – 금리 높음(대부업체), 단기자금에 유리 | – 5천만원 이상 대출 – 장기대출로 가능한 금리가 유리한 상품으로 진행 (저축은행 등) |
따라서 장기로 추가 담보대출이 필요한 경우라면, 2금융권 저축은행 등을 통해 상대적으로 낮은 금리 조건으로 알아보는게 유리합니다.
SBI 저축은행 아파트 추가대출
이미 아파트를 보유한 경우 가게대출이나 사업자 대출로 최대 30년까지 추가담보대출이 가능한 상품으로 아래 자격요건에 해당하면 가능합니다.
자격요건
- 아파트, 주상복합, 아파트형 연립을 소유한 사람
- 소득 증빙이 가능한 19세 이상 고객
- 신용평점 NICE 기준 430점 이상
대출조건
- 금리: 연 8% ~ 연 17% (신용도에 따라 차등)
- 대출한도: 개인 LTV 70%, 사업자 95% 까지 가능 (최대 20억까지)
- 3년내 중도상환시 수수료 3%
자세한 내용은 아래를 참고하시기 바랍니다.
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