수익형 오피스텔 투자는 주택 규제를 피하고 안정적인 임대수익을 얻을 수 있는 투자상품으로 인기가 높습니다. 특히 업무형 오피스텔은 취득세 면제와 부가세 환급 혜택이 있어 세금 측면에서 메리트가 있습니다. 이 글에서는 수익형 오피스텔 투자 시 참고할 사항들을 정리해 보겠습니다. (세금, 대출 조건, 용도변경 방법 등)
수익형 오피스텔 투자
수익형 오피스텔은 주로 임대수익을 목적으로 투자하는 경우가 많은데요. 만약 오피스텔을 매입해 주거용으로 임대하면 주택임대사업자를 업무용으로 임대시 일단 임대 사업자를 등록합니다.
업무용 오피스텔로 사용하면 주택 수에도 포함되지 않고 부가세 환급을 받을 수 있기 때문에 세금측면에서 아무래도 더 유리합니다. 또한 주택용으로 사용할 경우 면적에 따라 취득세 면제 혜택도 있습니다.
오피스텔 세금
취득세
오피스텔 세금은 투자 시점에 따라 나누어 크게 취득세, 보유세, 양도세로 구분할 수 있습니다.
용도에 상관없이 취득세 4.6%를(농어촌세, 지방교육세 포함) 내야 하지만 취득 후 60일 이내 주택임대사업자 등록시 전용 60제곱미터 이하는 취득세가 면제됩니다. 그 이상 평수인 경우 200만원까지 85% 감면되니 참고하세요.
부가세 환급
만약 업무용으로 사용할 경우 부가세 10%를 환급받을 수 있는데요. 가령 40제곱미터 이하의 오피스텔을 1억원에 구입한 경우 세금은 다음가 같습니다.
- 취득세: 440만 원 (주택임대 사업자 면제)
- 부가세: 1천 만원 (업무용 사용시 면제)
단, 부가세의 경우 주거용으로 구입했다면 면제받을 수 없습니다.
보유세
보유 중 매년 부과되는 세금으로 크게 건물과 토지분 세금으로 나눌 수 있으며 사용 용도에 따라 세금에 차이가 있습니다.
- 업무용: 시가표준액의 70% 기준 0.25% 단일세율, 토지분 별도
- 주거용: 시가표준액의 60% 기준으로 0.1~4% 세율 (가격에 따라 차등)
예를 들어 시가 기준으로 1억 오피스텔이 있고 주택분이 4천만원, 토지분이 6천만 원이라고 가정하면 세금은 다음과 같습니다.
1. 업무용 오피스텔
- 건물분: 4천만 원 70% x 0.25% = 7만 원
- 토지분: 6천만 원 70% x 0.2% = 8만 4천원 (2억 이하)
2. 주거용 오피스텔
- 주택분: 1억원 60% 비율 적용 x 0.1% = 6만원 (6천만원 이하 기준)
참고로 오피스텔을 업무용도로 사용하면 종합부동산세는 제외됩니다.
양도세
주택이 아닌 업무용 오피스텔은 보유기간에 따라 양도 시 최소 6%에서 40%까지 세율이 부과됩니다. 참고로 양도시 부가세가 추가되므로 매수자가 환급받을 수 있도록 세금계산서를 발행하면 되겠습니다.
오피스텔 대출 한도
현재 오피스텔 대출은 주택용도가 아니더라도 2022년 7월부터 대출액 1억원 초과시 DSR 40% 제한을 적용받고 있는데요. 따라서 개인은 대출을 위해 본인의 소득이 어느 정도 높아야 합니다.
하지만 사업자의 경우 KB 시세를 기준으로 최대 70%~80%까지 대출이 가능하며 방 공제는 있지만 DSR 규제를 받지 않는 것이 장점인데요. 방공제를 안하려면 MCI나 MCG를 이용하면 대출한도가 좀 더 올라갑니다.
제가 알아본 바로 농협의 경우 방공제를 하지 않고 대출이 가능하며, 오피스텔 담보대출은 다음의 조건으로 가능하니 참고하시기 바랍니다.
- 대상: 전국소재의 오피스텔 담보대출 (개인, 사업자 대상, 주거용 오피스텔 가능)
- 대출한도: 감정가의 최대 85% (사업자 경우)
- 금리: 연 6.19% ~ 12.35%
- 기간: 최대 5년
감정비용은 농협에서 부담하며 중도상환수수료 2%가 적용됩니다. 방공제와 같은 자세한 조건은 지점마다 조금 차이가 있으므로 문의하시기 바랍니다.
업무형 오피스텔 용도변경
주택 부동산 규제로 오피스텔을 주거용에서 업무용으로 용도변경하는 사례가 있습니다. 주거용 오피스텔은 주택수에 포함되기 때문이지요.
오피스텔 용도 구분은 건축물대장 기록과 상관없이 실제 사용용도가 중요합니다. 따라서 업무용으로 용도변경을 위해서는 현재 오피스텔을 실제로 ‘업무용’으로 사용하고 있다는 것을 증명해야 합니다.
전입상태 체크
현재 오피스텔에 전입한 사람이 없다는 것을 증명해야 합니다. 간단히 전입세대 열람을 해서 아무도 없는 것을 확인합니다. (자료제출)
사업자 등록증 사본
현재 오피스텔을 임차인이 사업용도로 사용하고 있는것을 증명하려면, 사업장 소재지가 오피스텔 주소지로 등록되어 있어야 합니다. 이를 위해 임차인에게 부탁하여 주소지 등록을 해달라고 하면 됩니다.
내부사진
오피스텔 현관(호수표시) 사진과 함께 내부가 사무실로 이용되는 것을 증명할 수 있는 사진들을 준비합니다. 가령 사진에 침실이나 주방의 살림살이가 나오면 안되겠지요.
위의 준비를 마쳤다면 아래 첨부한 ‘재산세 변동신고서’를 작성해서 구청 담당자에게 제출하면 됩니다. 이외에 필요한 것들이 있는지 담당자에게 꼭 한번 체크하시기 바랍니다.
이상으로 수익형 오피스텔 투자 결정하기 전 체크할 사항들을 알아보았습니다. 간단히 다시 한번 정리하면 다음과 같습니다.
- 오피스텔은 업무용과 주거용으로 나뉘며 업무용이 세금 측면에서 유리하다.
- 대출한도는 사업자가 최대 85%까지 가능하다. (농협기준, 방공제 가능)
- 업무용 용도변경시 이를 증명할 자료를 첨부하여 용도 변동신고를 할 수 있다.
시세차익보다는 안정적인 임대소득에 더 유리한 오피스텔 투자 시 참고하시기 바랍니다. 이 외의 관련글은 다음을 참고 바랍니다.