송파구 삼전동 모아타운 (상단, 하단) 재개발, 투자비용 얼마나 들까?

송파구 삼전동 모아타운 추진 구역은 9호선 삼전역을 중심으로 우측의 상단과 하단으로 나눌 수 있습니다. 추진 계획지역은 총 43만 제곱미터의 규모로 서울시대 최대규모입니다.

서울시 모아타운 재개발

모아타운 재개발 방식의 특징에 대해 간단히 알아보겠습니다. 보통 아파트 공급방법은 아래와 같이 나눌 수 있습니다.

일반적으로 재개발, 재건축, 리모델링은 익숙하지만 ‘모아타운’은 조금 생소합니다. 아래와 같이 조금 더 세분화 할 수 있습니다. 그림과 같이 모아타운은 ‘민간’에서 진행되는 재개발 사업의 하나입니다.

보통 일반 재개발의 경우 노후도가 67% 이상 이어야하고 복잡한 절차로 개발이 장기화 되는 단점이 있습니다. 모아타운은 이런 복잡한 개발 절차를 완화하고 노후도 기준을 낮춘 방식입니다.

여기에 모아타운의 경우 용도지역, 용적률, 층수를 완화하는 등의 혜택을 추가로 받을 수 있습니다. 이렇게 하는 이유는 최대한 빨리 부족한 서울 지역의 주택 공급을 늘리기 위해서 있니다.

모아타운 재개발 절차를 기존 개발과 비교한 표입니다. 평균 일반 재개발이 8년에서 10년이 걸리는 것에 비해 ‘정비계획수립, 조합추진위 승인’ 절차 및 ‘관리처분 계획인가’를 생략하였습니다.

따라서 간소화된 절차로 기존보다 빠른 4년에서 5년 내로 사업을 진행할 수 있는 장점이 있습니다. 단, 조합원 동의 비율은 조금 더 높습니다.

송파구 삼전동 모아타운 재개발을 추진하고 있는 지역입니다. 아직 확정된 것은 아니며 검토 중인 단계입니다. 삼전동은 아래 지도에서 보는 것처럼 삼전역 우측으로 상단과 하단을 합치면 거의 40만 제곱미터 달합니다.

현재 빌라가 밀집되어 시설은 노후되어 있지만 입지면에서는 강남구나 잠실 다음으로 생각이 되네요. 이번 모아타운 재개발 이슈가 되고 있는 상단과 하단의 인프라를 좀 더 자세히 살펴보겠습니다.

송파구 상단 지도를 조금 더 확대해서 보겠습니다. 보시는 것처럼 위쪽에는 롯데월드와 석촌호수가 바로 붙어있습니다. 그리고 우측에는 올림픽공원과 아산병원도 차를 이용하면 20분 내로 이동이 가능합니다.

하단 지역은 탄천이 붙어있는데요. 이 탄천은 하단지역에서 접근할 수 있는데요. 사실 이 탄천로 아래쪽은 산책로가 아직 정비가 되어있지는 않습니다. 현재 산책로는 탄천 건너편 대치동 쪽이 더 잘 되어 있습니다.

만약 모아타운으로 재개발이 된다면 이 탄천 산책로도 함께 정비가 되면 좋을 것 같네요. 그리고 하단 지역은 삼전초와 배명 중고등학교가 있으며 가락시장이 가깝습니다.

혹시 투자를 고려하신다면 최근 전세가 하락으로 투자금이 다소 늘어난 점을 고려해야 합니다. 최근 직접 조사해본 삼전동 지역 전세가, 전월세 환산가 정보를 함께 참고하시면 도움이 될 것입니다.

잘 알려진 것처럼 삼성역의 한전 부지를 현대자동차에서 매입해서 개발중에 있습니다. 이 사업은 코엑스와 현대자동차 부지 및 잠실운동장 지역까지 포함한 복합지구 개발입니다.

삼전동은 바로 이 국제교류 복합지구에 맞붙어 있는 대규모 주거지역입니다. 바로 옆에 이런 대규모 복합개발이 진행되면 삼정동 역시 지리적으로 수혜를 볼 수 있을 것입니다.

올 초부터 모아타운 대상지 선정을 위한 ‘동의서’를 받고 있는데요. 이 동의서는 재개발 찬성, 반대를 정하는 것이 아니라 서울시에 ‘모아타운 대상지’ 적정성 검토를 위한 단계의 동의서입니다.

이 지역이 워낙 빌라가 밀집되어 있어서 살기에 불편한 점이 많습니다. 하지만 그만큼 오래된 다가구 주택도 많은 편입니다. 따라서 보통 65세 이상의 고령자 다가구 집주인들은 반대하는 의견이 많습니다.

일반적으로 이런 노후지역에 재개발이 되면 토지지분이 많은 다가구나 건물주의 반대가 심한편입니다. 이런 고령자 분들은 월세, 임차 수익으로 생활하시는 분들이 많죠.

반면에 찬성하는 사람들은 대부분 다세대 주민의 경우가 많습니다. 주택도 노후화 되었고 빌라는 거래가 어려워 팔기도 쉽지 않기 때문입니다.

삼전동 부근의 빌라 투자비용은 매입하여 전세를 놓는 경우일 텐데요. 최근에 구빌라를 중심으로 알아본 시세 등을 고려하여 상, 하단의 매매가와 임대가를 아래와 같습니다.

상단 A 구역을 중심으로 구축에 투자한다면 매매가가 조금 낮기에 약 1억대 초반, 그리고 신축급에 투자한다면 최대 2억까지의 투자금이 예상됩니다.

삼전동 모아타운 개발은 이제 막 시작한 상태이기 때문에 모든 재개발이 그렇듯이 정확한 일정이 불투명한 상황입니다. 투자자의 입장에서도 사업진행 일정에 따라 투자금이 묶일 수도 있으니 참고하시기 바랍니다.

이상으로 송파구 삼전동 모아타운 (상단, 하단) 재개발 이슈 및 투자비용에 대해서 정리해보았습니다. 이어서 새로운 소식이 있으면 다시 포스팅 하겠습니다.

빌라 투자에 관심이 있다면 아래 글도 함께 참고 하시기 바랍니다.