서울 신축 빌라매매 필수적으로 체크할 사항

빌라매매를 고려한다면 신축, 경매 또는 구축을 저렴하게 매수할 수 있는 여러 방법을 비교하는 것이 좋습니다. 부동산이 떨어졌다고 하지만 서울 아파트 25억하던게 20억으로 떨어졌다고 해도 서민이 사기엔 아직도 비싸지요.

이런 면에서 서울 지역의 빌라는 교통과 학군이 좋은 곳이면 여전히 수요도 많고, 가격도 아파트에 비하면 저렴합니다. 하지만 빌라의 특성상 잘 고르는 노하우가 무엇보다 중요합니다.

서울 빌라매매

빌라 매매는 아파트의 대체제로도 실수요자들의 꾸준한 관심을 끄는 테마입니다. 서울의 교통이나 학군이 좋은 강남은 수도권 아파트 못지 않은 가격을 자랑(?) 하기도 하는데요. 빌라의 유형이나 매매 방법에 따라 다음가 같이 나눌 수 있습니다.

이 글에서는 이 중에서도 신혼부부 등이 선호하는 신축 빌라 매매 시 체크할 사항을 자세히 정리해보겠습니다.

신축 빌라를 매매하는 것은 빌라를 사는 방법 중에 가장 주의가 필요합니다. 이유는 분양가가 높은 곳이 많아 향후 몇 년간 건물 감가상각으로 상승 폭이 제한되기 때문입니다.

간단히 말해 향후 몇년간 가격상승을 기대하기 어렵다는 뜻입니다. 따라서 신축 빌라는 투자 가치보다는 거주 가치를 보고 사는 경우가 많습니다.

빌라 중에 전용면적 60제곱미터 18평 정도 되는 빌라입니다. 방이 3개이고 욕실이 2개인 일반 가정집 대상으로 많이 공급되는 크기이지요. 빌라를 매수하기 전에 평면도만 체크해보아도 장단점을 대체로 할 수 있습니다.

우선 위 평면도를 잘 보면 얼핏 괜찮아 보이지만 냉장고를 놓을 자리가 애매합니다. 이렇게 되면 방이 3개지만, 실상 방 1개는 냉장고 + 창고방이 되어버리죠.

그리고 오른쪽 방은 화장실이 딸려있어서 부부 침실로 활용할 수 있지만, 왠지 안방으로 보기에는 너무 작습니다. 킹사이즈 침대를 놓으면 문이 열리지 않을지도 모르겠네요.

이처럼 신축 빌라는 깔끔하지만 내부가 좁아 공간 활용성이 낮은 경우가 많습니다. 따라서 깔끔한 외관만 보지 말고 이삿짐이 들어간 상태에서 공간 활용도를 체크하는 것이 중요합니다.

빌라의 단점 중 하나는 다닥다닥 붙어있는 이웃집으로 인한 프라이버시 침해입니다. 현재 건축중인 빌라나 분양빌라는 어렵지 않게 주변 건물환경을 확인할 수 있는데요.

위는 건축 중인 빌라의 내부에서 바라본 모습입니다. 이 집의 경우 창을 가리는 건물이 현재로서는 없지만, 앞에 구축 단독주택을 보니 당장이라도 허물고 집을 지을 가능성이 있네요.

이처럼 당장 거실이나 방 창문을 가리는 건축물이 없는지, 그리고 향후 몇 년 사이 새집이 우리 집 앞에 들어설 가능성이 없는지도 확인해보는 것이 좋습니다.

신축 아파트나 빌라 모두 대지지분은 크게 신경을 쓰지 않습니다. 아마 당장 재건축이나 재개발을 기대하는게 아니기 때문인데요. 대지지분을 체크하는 이유는 장기적인 시세 상승흐름을 탈 수 있기 때문입니다.

오피스텔 가격 안 오르는 이유에서도 살펴보았지만, 시간이 지나도 가치가 변하지 않는 것은 땅입니다. 신축빌라를 산다면 최소한 대지지분은 7평 이상인 것이 좋습니다. 이유는 우리나라 평균 33평 아파트의 대지지분이 7평이기 때문입니다.

세월이 많이 지나 혹시 재개발이라도 된다면 주변 아파트와 동일한 지분을 가지고 있으면 33평 아파트를 분양받을 가능성도 있고, 같은 이유로 다른 사람에게 매도도 수월할 것입니다.

서울 신축빌라의 경우 분양가가 4억 ~ 5억 정도입니다. 주변의 빌라대비 가장 몸값이 비싼 시기인데요. 빌라는 아파트와 다르게 KB 시세 같은 객관적 지표가 없습니다. 따라서 대출을 받더라도 주변 빌라의 시세에 따라 감정평가를 하는데요.

문제는 신축빌라가 땅 지분이 적고 주변보다 시세가 높아 감정가는 낮을 가능성이 큽니다. 가령 주변의 전용 16평 지분 9평 구축 빌라가 3억이면, 이 신축빌라의 감정가도 비슷하게 나올 가능성이 큽니다.

이전의 무주택자 주택담보 대출 가능한 유형에 대한 글에서도 살펴 보았지만, 가장 조건이 좋은 디딤돌 대출로 감정평가 3억 주택을 마련한다고 해도 1억 6천만원이 대출 상한선이 됩니다. 결과적으로 5억짜리 빌라를 사려면 3억 4천만원을 따로 구해야 한다는 것이죠.

이처럼 신축빌라가 시세만큼 비레해 대출이 나올거라고 짐작하지 마시고, 계약에 대출관련 특약을 넣거나 또는 가능하면 사전에 대출가능액을(=감정평가액 기준) 체크해보시기 바랍니다.

신축빌라는 공간을 넓히기 위해 불법 테라스 확장을 하는 경우가 있습니다. 이는 실내 면적대비 토지지분이 매우 적거나, 건물 평면도를 보면 확장표시가 되어있어 어느 정도 눈치를 챌 수 있는데요.

당장 건축물대장에 위반 건축물이 등재되어있지 않고, 중개사나 분양사가 괜찮다고 하더라도 한번 체크할 필요가 있습니다.

예전에는 간혹 위반건축물임을 사전에 알리고 더 저렴하게 분양하기도 하지만, 이런 위반건출물은 건물을 다시 짓지 않는 한 시정하기도 불가능하므로 평생 이행강제금을 내야하므로 주의하도록 합니다.

신축빌라는 주차장과 엘리베이터는 기본적으로 잘 되어있지만 가능한 주차는 평행주차가 되서 아침부터 차 빼줄일이 없는 구조가 가장 편리합니다. 이런 구조는 나중에 집을 팔 때도 더 유리하지요.

이상으로 신축 빌라를 매매시 주의할 사항에 대해 알아보았습니다. 빌라의 매매나 전월세 등에 관심이 있으시면 이전의 관련 글도 참고해보시기 바랍니다.