생활형 숙박시설 규제와 장단점 및 수익형 부동산 투자전략은?

생활형 숙박시설은 주거용 오피스텔과 호텔의 장점을 결합한 형태의 수익형 부동산의 일종입니다. 일반 주택처럼 개별 등기가 가능해 자유로운 매매가 가능하며, 숙박시설로 임대해 수익률도 높아 인기 있는 투자상품이었습니다.

하지만 최근에는 부동산 투자규제로 그 열기가 많이 식었는데요. 이 글에서는 생활형 숙박시설의 특징과 장단점 및 좋은 수익형 부동산 투자전략에 대해 정리해보려고 합니다.

생활형 숙박시설 규제

생활형 숙박시설은 취사나 세탁과 같은 주거에 필요한 시설을 갖추고 장기 임대도 가능한 부동산으로 인기가 많았는데요. 호텔처럼 숙박업 사업자로 등록하고 직접 운영하거나 대리 운영사와 계약하는 형태로 높은 수익을 낼 수 있습니다.

규제 이전에는 사실상 아파트 같은 주거시설로 이용되어온 생활형숙박시설은 최근 건축법 개정안에 따라 숙박시설을 주거 용도로 사용하는 것을 불허하면서 분위기가 바뀌었습니다.

생활형 숙박시설은 에어비앤비와 같은 숙박사이트에 등록해 외국인의 숙박시설로 활용할 수도 있습니다. 이 외에 다음과 같은 장점이 있습니다.

앞서 말씀드린 것처럼 정부 규제에 따라 주거용도 사용 시 시세의 10%에 해당하는 이행강제금의 부과 외에도 다음과 같은 단점이 있습니다.

이외에 직접 운영할 계획이 없다면 대행사를 통해 위탁운영을 해야 하는데, 이 경우 상세한 수입, 지출 및 비용을 내가 통제하기 어렵다는 문제가 있습니다. 이 때문에 수익이나 손실이 발생해도 원인 파악이 어렵겠지요.

그리고 광고에 나오는 것처럼 임대 수익률이 20% 이상 나온다고 하더라도 원금을 회수까지 4~5년의 시간이 걸립니다. 대부분의 수익형 부동산이 그렇듯이 매매 차익은 크지 않을 가능성이 높고 매수자를 구하기 쉬울지도 의문입니다.

앞서 말씀드린 것처럼 생활형 숙박시설은 숙박업을 잘 알고, 좋은 입지에 직접 운영하는 경우가 아니라면 운영 및 수익률 측면의 리스크가 큰 편입니다.

개인적으로 서울이나 수도권 지역의 빌라나 오피스텔과 같은 수익형 부동산이 더 안전한 투자전략이라고 생각하는 이유는 다음과 같습니다.

빌라투자는 임대소득을 위한 투자자나 아이들을 키우는 서민 실거주자들의 수요가 꾸준한 주거형태입니다. 특히 서울 지역의 빌라는 전세가율도 높고 공실도 거의 제로 수준이지요.

또한 이미 주택을 가지고 있더라도 주택임대사업자로 등록하면, 주택수에서 제외되며 1주택 매도시 12억원 까지 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

단, 임대사업자 등록 시 임대료 인상 범위 제한 (5%) 및 임대의무기간 10년 등의 의무사항이 발생하는 점은 참고하시기 바랍니다. 빌라 투자에 관련한 글은 아래를 참고해주세요.

수도권 오피스텔도 수익형 부동산으로서 좋은 투자 전략입니다. 빌라와 마찬가지로 동일한 임대사업자 혜택을 가질 수 있지요.

위의 그래프에서 알 수 있듯이 서울 지역의 오피스텔 임차 수요는 매해 꾸준히 증가하고 있습니다. 참고로 서울에서 가장 월세 수요가 많은 곳은 강서구, 성파구, 마포구, 영등포구, 강남구 순입니다.

보통 오피스텔은 주로 1인 가구 수요가 많으며, 원룸이나 1.5룸의 형태가 많습니다. 크기가 작은 만큼 수리비나 유지보수에 필요한 비용도 적은 편이고, 아파트처럼 관리도 편리한 장점이 있지요.

특히 오피스텔은 다른 주거용 상품에 비해 대출이 잘 나옵니다. 아래의 이전 글에서도 살펴보았지만 임대사업자의 경우 감정가의 최대 85% 까지 대출이 나오며, 농협의 경우 방 공제를 하지 않아 투자금을 더 줄일 수 있습니다.

이 외에 오피스텔 투자에 관련한 다른 글은 아래를 참고하시기 바랍니다.

이상으로 생활형 숙박시설 규제 장단점과 이 외의 수익형 부동산으로 빌라와 오피스텔의 특징에 대해 살펴보았습니다. 부동산 경기가 하락하는 시기이지만 이런 때일수록 경쟁도가 낮아지므로 더 좋은 기회가 될 수도 있을 것입니다.