상가 임대차보호법 내용 3가지 및 환산보증금 계산방법

상가 임대차보호법은 상가 임차인의 10년 계약갱신요구권, 임대료 임상 5% 제한, 권리금 회수 기회를 법으로 보호하는 법입니다. 하지만 상가건물에 임차한 모든 임차인이 보호받는 것은 아니며 환산보증금 액수와 적법한 사유에 따라 보호범위가 달라질 수 있습니다.

이 글에서는 상가 임대차보호법의 자세한 내용과 환산보증금 계산방법에 대해 정리해보겠습니다.

환산보증금 계산방법

환산보증금은 월세를 환산해서 보증금으로 계산하는 방법으로 상가 임대차보호법의 보호대상과 관련이 있습니다. 가령, 환산 보증금 액수에 따라 상가임대료 인상과 묵시적 연장에 예외가 발생하기 때문인데요. 계산 방법은 간단합니다. (아래)

환산보증금 = 보증금 + (월세 x 100)

가령 보증금 1억원에 월 500만원의 월차임을 내고 있다면 환산보증금은 다음과 같습니다.

아래 표를 참고하면 2019년 기준 서울시의 경우 환산보증금이 9억원 이하일 경우 임대차보호법에 따라 계약갱신요구권, 5% 임대료 인상 제한, 권리금 인수기회 등의 보호를 받을 수 있습니다.

하지만 이 경우 광역시나 그 밖의 지역은 환산보증그이 6억원을 초과하여 ‘5% 임대료 상한제한’ 보호를 받지 못합니다.

만약 상가가 경매를 당하거나 한 경우 환산보증금 범위 이내의 임차인은 우선변제를 받을 수 있는 기준이 됩니다.

상가의 경우 대부분 선순위 근저당이 있는 경우가 많지요. 따라서 임대인의 상가 융자금이 많다면 보증금을 우선변제대상 금액 이하로 맞추는 것도 안전한 방법입니다.

상가 임대차보호법 제5조 2항
임차인이 대항요건을 갖추고 임대차계약서에 확정일자를 받은 경우, 경매 또는 공매 절차에 따른 임차상가건물의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다

상가 임대차보호법은 기본적으로 임차인의 보호를 위해 만들어진 민법이지만 모든 상가임차인이 일률적으로 보호 받는 것은 아닌데요. 적법한 사유가 있다면 임대인도 계약을 해지할 수 있기 때문입니다.

10년 계약갱신 청구권은 임대차기간이 만료하기 6개월 전부터 1개월 사이에 요구할 수 있으며, 이를 통해 임차인은 최대 10년까지 안정적인 영업을 보장받게 됩니다.

그리고 임대인은 정당한 이유 없이 임차인의 계약갱신 요구를 거부할 수 없지요. 다음에 조건에 해당하면 상가 임대차법에 따라 계약갱신 요구권을 보장받을 수 있습니다.

임대차계약 당사자가 갱신 기간 중에 아무런 의견이 없으면 계약은 1년 추가로 자동갱신되는 것으로 봅니다. 최초 계약기간이 지나 계약 연장중인 경우 임차인은 언제라도 계약해지를 요청할 수 있지요. (요청 후 3개월 이후 임대차 계약해지)

임대인은 정당한 사유없이 계약갱신요구를 거부할 수 없지만, 아래 이유에 해당하면 계약갱신을 거절할 수 있습니다. (상가임대차보호법 제 10조 – 계약갱신요구 참고)

임대기간 연장 시 월세나 보증금의 인상을 5% 이내로 제한하는 것입니다. 그런데 이는 환산보증금 액수에 따라 보호받는 범위가 달라집니다.

환산보증금 이내의 임차인은 임대료 증액을 5% 이상 못하도록 법적으로 보호하지만, 환산보증금 초과 임차인은 별도로 제한을 두지 않으니 참고하세요.

상가권리금이란 시설권리금, 영업권리금, 바닥권리금으로 나누어지는데, 임차인이 영업을 하면서 만든 유형, 무형의 재산적 가치를 평가하여 계약종료시 권리금 회수의 기회를 보장하는 것입니다.

상가권리금은 이전에는 법적으로 인정받지 못했지만 2015년부터 임차인의 상가 권리금의 회수기회를 보장하고 있지요. 만약 임대인이 다음의 이유로 권리금 회수를 방해할 경우 손해배상까지 청구할 수 있으니 참고하세요.

권리금회수에 관련한 자세한 내용은 아래의 이전 글을 참고하시기 바랍니다.

이상으로 상가 임대차보호법 내용과 환산보증금 계산방법에 대해 알아보았습니다. 이외에 관련 글은 아래를 참고해주세요.