상가투자 성공을 위한 수익률과 상가가격 계산방법

상가투자는 임대수익과 시세차익이 모두 가능하다는 면에서 매력적이지만, 동시에 가장 리스크가 큰 부동산 투자입니다. 상가는 아파트와 다르게 기준 시세가 없을뿐더러, 가격이 임대수익에 따라 정해지는 특징이 있습니다.

상가투자의 실패를 줄이기 위해 기본적으로 고려해야 할 사항들을 정리해보겠습니다.

상가투자 특징

상가투자는 노후를 대비하거나 직장이나 사업소득 외에 부가적인 고정수입을 위한 수익형 부동산의 하나입니다. 하지만 상가는 주거용 오피스텔 같은 수익형 상품과는 다르게 상권분석 능력이 있어야 합니다.

상가 투자에서 리스크를 줄이고 성공확률을 높이기 위해 첫 번째로 알아야 할 것은 상가 수익률 계산 방법인데요. 상가의 가격이 바로 임대 수익률에 따라 정해지기 때문입니다.

만약 상가투자가 부담스럽다면 주택 임대를 통해 리스크를 줄일 수 있는 상가주택도 괜찮은 방법입니다.

상가주택은 상가투자와 같은 임대수익 외에도 본인의 주거도 함께 해결할 수 있다는 점에서 인기가 많습니다 상가주택은 층수와 가구수 기준에 따라 1가구 1주택 혜택도 받을 수 있지요.

상가주택은 위와 같이 1층은 근린상가가 있고 2층 이상은 사무실이나 주거용으로 임대가 가능한 부동산입니다. 만약 상가주택에 관심이 있다면 아래 이전 글을 참고해 주세요.

상가 수익률 계산은 투자할 상가의 적정가를 계산하는 기준이 되므로 정확히 이해해야 합니다. 일반적인 투자 수익률의 개념은 대부분 알고 계시지요. 가령 1억 짜리 1년 적금 이자가 5% 라면 이게 바로 수익률을 의미합니다.

상가 수익률도 비슷합니다. 내가 10억짜리 서울 중심가 1층 상가를 가지고 있는데, 연 3천만원 정도의 임대수익이 나온다면 수익률이 3%짜리 상가입니다.

가령, 같은 건물의 2층, 3층 상가 수익률은 1층 상가보다 더 높을까요 낮을까요? 답은 ‘높다’ 입니다. 그런데 이상하죠?

일반적으로 투자상품 수익률은 높아야 좋다고 생각하는데, 1층보다 접근성도 안 좋고 눈에도 안 띄는 2, 3층 상가가 더 수익률이 높다고하니 쉽게 이해되지 않습니다.

사실 상가수익률은 실제 우리가 금융상품에서 말하는 수익률과 조금 성격이 다릅니다.

위의 10억 짜리 1층 상가를 수익률 계산을 풀어보면 다음과 같습니다. 간단한 계산을 위해 보증금은 없다고 가정합니다. (보통 보증금은 1~2년치 임대료 수준)

2층 상가도 동일하게 3천만원 연 임대수익이 나온다고 가정해보겠습니다. 그럼 이 상가를 똑같이 10억에 살까요? 그렇지 않습니다. 2층 상가는 1층보다 공실률 리스크가 있기 때문에 더 낮게 평가합니다.

이 건물 2층 상가는 6억 정도면 거래가 된다고 가정해보겠습니다. 그럼 2층 상가 수익률은 아래와 같습니다.

근데 같은 건물 3층의 경우 실제로 2달 정도로 공실이 발생해서, 연 임대료를 2천 500만원밖에 못 받았는다고 가정해봅니다.

그럼 3층 상가는 6억에는 팔기 어려워집니다. 따라서 4억 정도에 거래가 된다고 가정합니다.

각 층별 수익률을 다시 정리하면 이와 같습니다. 이제 1층보다 2, 3층 상가의 수익률이 왜 높은지 이해가 되었습니다. 특정 지역의 상가 수익률을 알 수 있다면 주변 상가 가격은 이를 기준으로 형성되는 것입니다.

가령 바로 옆 상가 1층이 매물로 나왔다고 가정해보겠습니다. 다른 조건이 비슷하다면 3% 수익률을 기준으로 거래가 되겠지요? 근데 자세히 조사해보니 이 1층 상가는 지금 연 3천 5백만원 임대료를 받는다고 합니다.

이 상가 매물의 임대료가 다 오픈되었다고 가정해보겠습니다. 매수자라면 이 상가를 얼마까지 사려고 할까요? 아마 다른 매수자와 경쟁을 해야 한다면 돈을 더 줘야 할 것입니다.

연 임대료 3천 500만원 짜리 상가를 3% 수익률로 역산해보니 11억 6천만원이 됩니다. 연 임대료가 500만원이 올라가니 상가 가격이 1억 6천만원이 올랐습니다.

이처럼 같은 입지의 비슷한 상가라고 해도, 월세 수익에 따라 상가 가격은 변동합니다. 만약 상가 임대료가 500만원이 떨어지면, 가격도 1억 6천만원이 떨어지는 것이죠.

보통 서울 중심권 상가는 공실률이 낮아 투자리스크도 적어집니다. 이런 번화가나 1층 상가의 경우 보통 수익률은 3% 내외이며, 고층으로 갈수록 2, 3배씩 높아지는 경향이 있습니다. (그만큼 가격은 하락)

수억 원씩 하는 상가를 모두 현금으로 사는 사람은 거의 없겠지요. 다행히 상가는 임대사업자이기 때문에 주거 부동산보다 대출한도가 높은 편입니다.

참고로 상가 대출은 RTI 라는 지표를 기준으로 하는데요. 간단히 이야기하면 임대수익과 대출이자의 비율을 기준으로 대출한도를 정하는 것입니다. 이에 대해서는 이전 글에 자세히 설명하였으니 아래를 참고해주세요.

이상으로 실패를 줄이는 상가투자를 위한 수익률 분석방법에 대해 정리해보았습니다. 이외 수익형 부동산에 관심이 있다면 아래 글도 읽어보세요.