상가주택 전세자금대출 가능할까?

상가주택 전세자금대출은 권리관계가 복잡하고 시세가 명확하지 않아 은행에서 꺼리므로 특약사항을 미리 넣어놓고 진행하는 것이 안전합니다. 상가주택은 건물의 일부분을 주택임대를 놓는 경우가 많습니다. 전세계약 전 꼭 위반건축물, 사용용도 등을 미리 체크하시기 바랍니다.

이 글에서는 상가주택 전세자금대출시 참고사항을 정리해보겠습니다.

상가주택 임대

상가주택은 주택과 상가가 결합한 복합용도 건물에 해당합니다. 건축법상 단독주택이나 다가구 주택으로 분류되지요. 그리고 연면적에 주거목적으로 50% 이상 사용되면 주택으로 분류합니다.

이런 상가주택은 1층은 근린상가로 2층 부터는 사무소나 주택으로 임대룰 주게됩니다. 간혹 상가를 주택으로 개조한 경우라면 위반건축물이므로 전세자금 대출이 불가합니다.

전세자금대출이 가능하려면 우선 ‘주거용 주택’이어야 합니다. 일반적인 아파트, 빌라, 오피스텔 모두 주거용으로 사용된다면 전세자금 대출이 가능하지요.

하지만 상가주택의 경우 은행에 따라 다음의 이유로 취급하지 않거나 대출 심사가 까다롭습니다.

상가주택은 근린생활시설과 주택이 결합한 건물이지요. 만약 근생시설을 주거용으로 개조하여 임대하는 경우라면, 건축물대장상 ‘근린생활시설’로 나오기에 전세자금 대출이 불가합니다.

상가주택 전세대출을 꺼리는 이유는 시세의 파악이 어렵기 때문입니다. 전세대출은 은행도 주변의 전세가나 담보물의 시세를 보고 대출해주는데요.

가령 아파트라면 KB시세의 70%가 넘어가면 깡통전세로 보고 리스크가 있다 판단하지요. 하지만 상가주택은 아파트나 오피스텔보다 이런 전세 시세의 파악이 더 어렵습니다.

아파트나 다세대는 등기가 분리되어 있어 권리관계가 복잡하지 않지만, 상가주택은 다가구처럼 여러 명의 임차인과 상가가 들어가 있기에 권리관계가 복잡하지요.

은행의 입장에서는 대출에 문제가 생기면 경매등으로 처분해 회수하는 것이 중요한데, 권리관계가 엮여있으면 그만큼 리스크가 커지는 것으로 보고 대출을 꺼려합니다.

그렇다고 상가주택 전세자금 대출이 불가능한 것은 아닙니다. 만약 1금융권에서 불가능한 경우 2금융권이나 캐피탈 같은 곳에서 조금 높은 금리지만 해주는 경우도 있으니 참고하세요.

만약 피치못할 사정으로 상가주택의 전세를 알아보는 경우라면 대출액수나 가능여부가 불확실하기 때문에 다음의 사항을 미리 체크하시기 바랍니다.

만약 주택으로 불법개조한 상가주택이라면 전세자금 대출은 불가능합니다. 이는 건축물대장에서 쉽게 확인할 수 있는데요. 아래와 같이 노란색으로 ‘위반건축물’ 표시가 있는지 체크하세요.

마찬가지로 건축물대장에서 ‘근린생활시설’로 나오는 집은 전세자금 대출이 안나오므로 확인하시기 바랍니다.

만약 위반건축물이나 건축물대장상 문제가 없다면 일단 ‘주거용’ 건물로 판단되므로, 계약 후 대출이 가능한지 은행에 문의해야 합니다. 전세자금대출 신청하려면 ‘5% 이상의 계약금을 지불하고 계약을 체결’해야 합니다.

따라서 계약서에 다음과 같은 특약상을 넣어두고 만에 하나 전세자금대출이 안될 경우 계약을 해지하는 조항을 달아두는 것이 더 안전합니다.

(특약사항 예)
본 계약은 전세자금대출이 나오는 것을 전제로 한 계약이므로, 어떤 사유로든 거절될 경우 임차인은 이 계약을 해지할 수 있고, 임대인은 즉시 계약금을 반환한다

만약 전세자금 대출이 어렵고 전세보증금반환 보험도 가입이 어려운 경우라면, 보증금을 소액임차인 수준으로 낮추고 반전세로 계약하는 것도 개인적으로 좋은 방법이라 생각됩니다.

가령, 전월세 전환율이 5% 라고 하면 1억 보증금을 500만원의 1년 임대료로 대치하는 것이지요. 가령 상가주택 전세보증금이 2억이라면, 이를 보증금 1억에 월세 40만원으로 계약하는 방식입니다.

2022년 기준으로 서울지역의 우선 변제금 액수가 5천만원으로 상향되었으니, 이 금액을 기준으로 월세로 전환하는 것도 좋겠습니다.

만약 위의 사실을 계약 당시에는 확인하지 못하고 근린생활시설에 전세계약을 한 경우라면 보증금을 돌려받을 수 있을까요?

근린생활시설 주택이더라도 거주 자체에 문제가 있는 것은 아닙니다. 다만 다음의 조건을 갖추어야 최소한 주택임대차보호법에 따른 보호가 가능하니 참고해주세요.

즉, 위와 같은 조건을 만족해야 소액임차인 자격으로 보증금을 최우선적으로 변제받을 수 있습니다.

이상으로 상가주택 전세자금대출시 주의할 사항에 대해 알아보았습니다. 이외에 관련글은 다음을 참고하세요.