상가주택 매매 세금폭탄 피하는 투자방법

상가주택은 주택과 상가 면적이 혼합된 건물로 주택의 면적 비율과 1주택 인정 여부에 따라 세금의 차이가 커집니다. 세금폭탄을 피하기 위해 1주택으로 인정받는 것이 중요하며, 비과세 요건을 충족하면 추가 절세가 가능합니다.

이 글에서는 상가주택 매매 시 세금폭탄을 피하기 위한 방법과 투자 시 유용한 정보를 정리해보았습니다.

상가주택 투자

상가주택 투자는 임대소득과 주거 문제를 해결할 수 있다는 면에서 항상 투자자의 관심을 끄는 부동산입니다. 특히 도심에 위치한 경우 투자수요가 있어 가격의 하락 폭도 낮은 편입니다.

만약 상가주택을 매수할 계획이시면 장기적 측면에서 다음의 사항도 고려하면 좋습니다.

상가주택의 주거시설 공간을 없애고 사무실이나 상가만 있는 건물로 용도변경하면 소위 올(all) 근생건물로 재탄생할 수 있습니다.

용도변경이 완료된 근생건물은 대출한도가 주택에 비해 높아져 최대 80~90%까지도 담보대출이 가능하며, 주택이 아니므로 취득세, 양도세 중과를 피할수도 있습니다.

정리하면 근생건물 용도변경시 위와 같은 있으며, 이와 관련한 자세한 내용은 다음의 정보를 참고 바랍니다.

상가주택 매매 시 내야 하는 세금은 크게 취득세, 보유세 및 양도세로 나눌 수 있습니다. 특히 상가주택은 상가와 주택이 혼재되어 있는 형태이므로 취득 및 양도시 주택과 상가부분을 각각 따져보는것이 중요합니다.

주택분과 상가분에 대한 취득세율이 각각 다른데 상가는 4.6% 주택은 1.1% 입니다. 아시는 것처럼 다주택자의 경우 취득세 중과가 되므로 매수시 1주택으로 인정받는 것이 가장 중요합니다.

1주택 인정조건은 사용하는 층수가 3개 이하면서 전체 가구가 19가구 이하여야 합니다. 만약 이 기준을 초과하는 주택은 다주택자로 분류되어 취득세 중과 및 종부세 폭탄을 피할 수 없으니 꼭 체크해야 합니다.

주택을 보유하는 기간에 내는 세금은 크게 재산세와 종부세(종합부동산세)가 있습니다. 한 부동산 분석 기사에 따르면 강남 아파트 2채를 보유시 보유세는 2억인데, 상가주택의 경우 1년 보유세를 1,000만원대로 줄일 수 있다고 합니다.

가령 1주택자로 인정되는 조건의 상가주택의 가격을 20억 원이라 가정하고1년치 재산세와 종부세를 간단히 계산해보면 다음과 같습니다. (시가 20억 기준, 종부세 9억 공제기준으로 적용)

동일한 시가 20억의 아파트를 보유하면 임대소득도 없고 보유세만 높아지는 것에 비하면 세금측면의 장점이 크다 할 수 있지요.

양도세는 크게 비과세요건을 충족한 경우와 충족하지 못한 경우로 나누어볼 수 있습니다.

비과세 요건을 충족하지 못한 경우 보유기간에 따라 양도세가 아래 표와 같이 부과됩니다. (주택 비과세 요건: 1주택 또는 일시적 2주택자가 2년 이상 보유 및 거주)

즉, 비과세 요건을 충족하지 못한 경우는 주택과 상가 면적의 비율은 상관없이 각각 보유기간에 따라 양도세가 적용됩니다.

만약 2주택 이상을 보유한 다주택자의 경우 주택 보유 수에 따라 다음과 같이 주택 양도분에 대해 양도세가 중과됩니다.

비과세 요건을 충족한 경우는 가령, 1주택자로 인정받을 수 있는 조건을 충족하고(주택 3개층 이하, 19가구 미만) 2년 이상 보유 및 거주를 한 경우일 것입니다.

이때 주택에 대한 비과세는 주택 면적과 상가 면적의 비율에 따라 결정되는데요. 자세한 경우의 수는 위의 표를 참고하시기 바랍니다.

이상의 내용을 간단히 다시 정리하면 다음과 같습니다.