상가주택 대출 RTI 기준으로 계산하는 방법

상가주택 대출은 임대사업자의 상환능력을 심사하는 RTI를(임대소득 대비 이자비율) 지표를 이용해 대출가능액을 예상해볼 수 있습니다. 상가주택에 투자를 결정하기 전 대략적인 대출가능액을 예측하기 위한 계산방법 및 대출 팁을 정리해보겠습니다.

상가주택은 흔히 꼬마빌딩이라고도 하지요. 주택과 임대소득 두 마리 토끼를 모두 잡을 수 있는 부동산으로, 노후 대비 목적이나 직장인들의 부가소득을 위한 로망이라 할 수도 있겠습니다.

상가주택 대출

상가주택 대출은 주택 비율이 조금이라도 많을 경우 주택으로 취득되어 대출한도나 액수가 크게 줄어듭니다. 하지만 상가의 비중이 더 큰 상가주택이라면 RTI기준으로 대출금액을 대략적으로 예상할 수 있습니다.

RTI는 임대업 이자상환비율의 약어로 연간 임대소득을 대출이자 비용으론 나눈 값입니다. 가령 임대소득이 1년에 1,500만원이고 이자가 100만원이라면, RTI 비율은 1,500/1000 = 150%가 RTI 비율입니다.

정부에서는 이 수치를 부동산 임대업자의 부채 관리를 위해 도입했는데요. 임대사업자의 유형에 따라 다시 아래와 같이 구분할 수 있습니다.

주택임대사업자	비주택(상가) 임대사업자
RTI 125% 이내	RTI 150% 이내

RTI 의미를 알았으니 대출가능액을 계산해보겠습니다. 이해를 돕기 위해 1달에 100만원의 임대소득이 나오는 상가주택이 있다고 예를 들어보겠습니다.

상가 비중이 더 높은 상가주택이고 임대사업자라면 150% RTI가 적용되겠네요. 최근에 금리가 올라 사업자 대출의 평균 금리인 6%로 가정해볼게요. 22년 12월 기준이니 참고해주세요.

150% RTI 이므로 월세가 이자보다 최소 1.5배 많아야 합니다. 월세가 100만원이니 100만원 / 150% 해서 총이자비용으로 약 66만원 까지 대출받을 수 있겠네요.

1년 월세가 1200만원에 이자 800만원 하면 RTI 150%를 정확히 만족하니 계산이 틀리지 않네요.

그럼 이제 연 이자 800만원을 내려면 얼마까지 대출받으면 되는지 역으로 계산해봅니다. 앞서 이자 금리 6%로 생각하고 계산해볼께요.

즉, RTI 150%를 만족시키는 기준으로, 월 100만원씩 나오는 상가를 6% 금리의 대출로 받는다면 1억 3천만원까지 가능하다는 것을 알 수 있습니다. 물론 정확한 대출 가능액은 은행에 문의해야겠지만, 이렇게 대략적으로 예측해볼 수 있겠네요.

만약 이자가 월 200만 원이라면 대출가능액도 2배인, 2억 6천만원으로 간단히 계산해볼 수 있습니다.

계산을 간단히 하기 위해 월세만 생각했지만 보통 보증금을 함께 받으므로 이것까지 적용해서 대출을 예상해볼 수도 있습니다. 전월세 전환율도 역시 5% 정도로 예상해봅니다.

전월세 전환율의 뜻은 쉽게말해 보증금을 월세처럼 계산해보는 겁니다. 가령 1000만원의 보증금을 5% 전환율로 따져보면 1년 월세 50만원이 되겠지요. 예를 들어 1000만원 보증금에 월세 100만원을 계산해보면,

전월세 전환율까지 적용하면 기존보다 월세가 증가하니 최종적으로 대출가능액수도 증가하는 효과가 있게됩니다. 앞서 계산을 전월세 전환율까지 적용해서 다시 계산해볼께요.

이처럼 매입하려는 상가주택이 있다면 대략적으로 대출액수를 산출해보고, 보유한 현금을 기준 수익률도 미리 예상해볼 수 있겠습니다. 이 계산에서 월세는 예측한 값이므로 중개사 말만 믿지말고 주변의 시세를 정확히 직접 조사하는 것이 중요합니다.

상가주택 같은 비주거용 부동산(상가, 근린시설 등)을 담보로 하여 개인이나 개인사업자가 대출 가능한 상품으로 감정가의 최대 70%까지 대출이 가능합니다.

이상으로 상가주택 대출 RTI 기준으로 계산하는 방법에 대해 알아보았습니다. 이 외의 관련 글은 아래를 참고해주세요.