예쁜 상가주택 건축, 리모델링 방법, 비용 얼마나 들까?

상가주택 저층은 사무실이나 가게를 오픈하고 3층 이상은 주택으로 이용하여 임대수익을 올릴 수 있어 인기가 많습니다. 한 층은 자가로 살 경우 주거 문제까지 해결할 수 있지요.

상가주택은 새로 짓거나 구축 매입 후 리모델링하는 방법 등 다양한 투자방식이 있습니다. 또한, 대출이나 임대수익을 극대화하기 위해 근린생활시설로 용도 변경하여 올 근생건물로 다시 태어나기도 합니다.

상가주택 건축 vs 리모델링 비용

상가주택의 건축과 리모델링을 고민할 때 입지, 건축법규, 건축비 등 여러 가지 따져볼 것이 많습니다. 가령 안정된 상권이고 교통 및 학군 등이 좋은 위치라면 둘 중 어떤 것을 선택해도 상관없겠지요.

건축시 비용	– 콘크리트 구조 신축시 평당 600만원 내외 건축비 소요 (연면적 100평 이상) – 건물철거, 토목공사, 정화조, 수도, 전기 등의 추가비용 발생 – 신축 건축법규 준수필요 (내진설계, 단열법, 주차장 등)
리모델링비용	– 대수선시 평상 300만원 내외 비용 (연면적 100평이상 기준) – 연와조의 경우 추가 보강비용 발생 (H 빔)

평당 건축비는 좋은 비용산출 방법은 아니지만 두 가지 방식을 비교하기 위한 참고자료 정도로 이해바랍니다. 만약 건물이 30년 이상 된 ‘연와조’라면 (벽돌을 쌓아 만든 구조) 리모델링 비용이 증가하므로 가급적 신축이 유리합니다..

만약 콘크리트 또는 연와조 콘크리트 혼합의 구조물인 경우 신축이나 리모델링 모두 가능합니다. 보통 3층 이상 건물은 두가지 방식이 혼합된 경우가 많습니다.

좋은 입지의 상가주택인데 신축이 어려운 경우는 건폐율과 용적률 제한으로 사용 평수가 줄어드는 경우가 많기 때문입니다. 옛날에는 이런 법규가 없어서 마치 상업지역 건물처럼 옆 건물에 최대한 붙여 지을 수 있었지요.

상가주택은 일반주거지역에 위치하는 경우가 많기 때문에 지역별로 건폐율과 용적률 규정을 미리 체크하는 것이 필요합니다.

이처럼 상가주택을 매입, 신축, 모델링하는 경우 비용 및 건축법규를 참고해서 최적의 선택을 하는것이 중요합니다.

상가주택 건축은 직접 근린생활시설을 활용하여 수익을 낼 수도 있고, 위 층은 직접 거주를 목적으로 관심이 있는 경우가 많습니다. 기본적인 건축 절차와 건축시 참고사항 들을 알아보겠습니다.

원룸이나 빌라를 건축한다면 주변 환경 교통 임대수요 등을 확인하면 되지만, 상가주택의 경우 추가로 상권분석이 필요합니다. 가령 상가주택의 임대수익에 따라 추후 매매시 건물의 가치까지 결정되기 때문이죠.

만약 상권이 부실하여 1층 상가나 사무실에 공실이 생긴다면 그만큼 매매가도 떨어지게 됩니다.

임대가 잘 나가고 관리도 쉬운 설계가 중요합니다. 예전처럼 무조건 방을 넓히기 위해 확장을 하는 것보다, 최근에는 추가로 발코니를 두어 생활반경을 넓히는 것을 선호하기도 하지요. (아래 사진 참고)

이런 발코니 외에 별도의 창고 같은 저장공간이나 지하층을 추가로 활용하는 방법도 생각해볼 수 있습니다. 만약 지하층을 만들 경우 방수시설에 주의하지 않으면 건물이 습하게 되어 활용도가 떨어지지 주의가 필요합니다.

상권분석이나 임대를 위한 설계 고려 등 상가주택은 일반주택보다 고려할 점이 많아 단독주택보다 건축 기간도 오래 걸리는 편입니다. 대략적인 건축절차를 정리하면 다음과 같습니다.

보통 건축설계를 시작하고 최종 준공까지는 대략 9개월 ~ 10개월 정도 걸리는 편입니다.

상가주택 건축이 부담스러운 경우 기존의 주택을 매입해서 상가주택으로 용도를 변경할 수 있습니다. 가령, 위층의 주택을 없애고 위층을 근린생활시설로 전환해서 학원이나 사무실로 사용하도록 변경하는 것인데요.

용도변경으로 인한 장점은 올 근생건물이되어 대출이 용이하다는 점입니다. 최근에는 조금 완화되었지만 15억 이하 주택구입시 대출이 가능해졌는데요. 근린생활시설 건물의 경우 사업자는 80% 이상 대출이 가능하기도 합니다.

이와 관련해서는 아래의 이전 글을 참고해주세요.

상가 주택 리모델링은 노후주택을 새롭게 수리하는 것으로 낡은 주택을 싸게 매입하여 가치를 높이거나, 기존의 주택을 수리해 임대수익을 높이는 방법으로 활용할 수 있습니다.

단, 너무 낡은 연와조 주택의 경우 리모델링시 보강작업으로 인해 비용이 상승하므로, 건폐율 등의 문제가 없다면 가능한 신축하는 것이 비용을 절감하는 방법입니다.

이상으로 상가주택 건축 및 리모델링 비용 등에 대해 비교해보았습니다. 관련 이전 글은 다음을 참고 바랍니다.