상가담보대출 체크사항 및 최대 상가매매대출 한도는?

상가담보대출 한도액은 감정가와 RTI (임대소득 대비 이자비율) 영향이 크며, 금리는 차주의 신용도에 따라 영향을 받습니다. RTI란 간단히 말해 월세를 많이 받을수록 담보대출 한도액도 늘어나는 것을 뜻합니다.

이 글에서는 상가담보대출 진행시 한도와 금리에 큰 영향을 미치는 3가지를 정리해 보겠습니다. 상가투자에 필수적인 대출 레버리지에 대한 유용한 정보를 얻어가시기를 바랍니다.

상가담보대출 체크사항

상가담보대출은 일반 주택에 비해 대출한도가 높은 편입니다. (보통 감정가의 70~80% 이상) 이유는 상가는 임대수익이라는 현금흐름이 발생하는 사업체로 판단하기 때문인데요. 따라서 사업자대출은 일반 개인보다 보통 대출 한도가 잘나오는 편입니다.

강남대로변 1층 상가는 매매가가 10억이 넘기도 하는데요. 이런 상가를 모두 자기 돈으로 사기는 어렵겠지요. 상가 대출시 영향을 미치는 3가지 체크사항은 다음과 같습니다.

상가담보대출의 최대한도는 감정평가액을 넘을 수 없습니다. 따라서 최대 대출가능 금액을 가늠해보려면 우선 탁상감정을 먼저 받아본 후 대략적인 대출한도를 예상해 볼 수 있겠지요.

탁상감정은 실제 현장에 나가지 않고 책상에서 기존의 매매사례나 유사한 부동산의 평가사례를 검색해서 대략적인 물건의 가액을 알려주는 것입니다.

탁상감정 평가액은 어디까지나 참고 자료일 뿐 실제 대출 시 평가액이 달라질 수도 있는 점은 참고하세요. 대출이 잘나오는 2금융권의 경우 감정가의 80%까지도 대출이 가능합니다.

RTI 비율은 연간 임대소득을 대출이자 비용으로 나눈 값입니다. 임대사업자는 150% RTI를 적용하는데요. 쉽게 말해 임대수익을 이자의 1.5배까지 맞춰야한다는 뜻입니다.

참고로 금융기관에 따라 개인소득까지 합산하여 1.2배까지 RTI를 맞춰주는 경우도 있습니다. 실제 상가 임대료 수준보다 더 많은 대출을 받을 수 있다는 뜻이지요.

일단 법적으로 비주거 부동산 임대사업자는 150% RTI를 적용받는데요. 이를 기준으로 간단히 월 100만원 정도 월세가 나오는 상가의 대출 한도액은 계산 방법은 다음과 같습니다.

대략 이 기준에 따라 월세가 2배인 200만원이면 2억 6천만원 정도 대출이 가능하겠구나 예상해볼 수 있겠지요.

위에서는 계산을 간단히 하기 위해 보증금을 월세로 환산하지는 않았는데요. RTI 기준에 따른 정확한 대출한도액에 계산 방법은 아래 이전 글을 참고하시기 바랍니다.

월세도 높고 감정가가 높아도 차주의 신용도가 6등급 이하라면 금융사에 따라 대출이 나오지 않을 가능성이 있습니다. 이때 한 가지 팁을 드리면 ‘신용도가 높은 사람과 공동명의’ 계약을 하는 것입니다.

은행의 입장에서는 안전한 담보라면 가능한 대출을 해주려는 입장입니다. 공동명의자라면 신용도가 높은 차주를 채무자로 설정하고 최대 대출한도와 낮은 금리로 대출이 가능합니다.

상가나 상가주택과 같이 임대사업자 대출을 진행할 경우 아래의 이전 글도 참고하시기 바랍니다.

상가매매대출 한도는 앞서 알아본 것처럼 감정가를 기준으로 결정됩니다. 상가는 아파트처럼 객관적인 가격이 없기 때문에 감정가는 보통 실거래가의 90% 정도로 평가되지요.

감정가 기준으로 금융권에 따라 대출한도가 달라지는데요. 보통 1금융권은 조금 보수적으로 감정가 대비 60%, 2금융권은 80%~90%까지 대출이 나옵니다. 90%의 경우 P2P 대출이 많고 금리도 가장 높지요.

1금융권 대출한도	– 감정가 기준 60% 까지 – 9억 x 60% = 5억 4천만원
2금융권, P2P 대출한도	– 감정가 기준 80% ~ 90% – 9억 x 90% = 8억 1천만원

대출금액에서 다시 소액임대차 보증금을 위해 대출금의 1/6 정도가 다시 제외됩니다. 앞서 계산한 대출한도의 85% 정도가 대출가능금액이 되겠습니다.

감정가에서 소액임대차보증금 금액까지 다 빼면, 1금융권은 실제 매매가의 50%, 2금융권은 60~70% 수준으로 대출한도가 떨어지는데요.

결과적으로 여기에서 대출한도를 올리기 위한 방법으로 개인의 소득이나 신용을 추가하면 최종적으로 대략 매매가의 70% 정도까지는 상가매매대출을 받을 수 있습니다.

상가담보대출 상품은 요즘 같은 고금리 시기라면 가급적 1금융권이 유리하지요. 일반 부동산 담보대출을 취급하는 1, 2금융권 상품을 비교해 보겠습니다.

상가, 오피스텔, 토지 등의 일반부동산 상가를 담보로 대출을 받을 수 있습니다. 정확한 대출한도액은 담보 부동산 감정평가 진행 후 결정됩니다.

대출신청은 영업점을 방문하여야 하며 1588-999번이나 카톡으로도 24시간 상담이 가능하니 아래를 참고해주세요.

최대 40년 까지 아파트를 제외한 일반 부동산을 대상으로 대출해주는 상품입니다. 대출조건은 아래와 같습니다. 아래 금리는 오늘 22년 12월 기준입니다.

최초 대출금액의 10% 이내에는 언제 상환하더라도 중도상환 수수료가 없는 점이 장점입니다.

이상으로 상가담보대출 받기 전 필수 체크사항을 정리해 보았습니다. 상가와 같은 임대형 투자상품에 관심이 있으시다면 아래의 이전 글도 참고해보세요.