빌라 전세사기는 요즘처럼 부동산 집값이 내려가는 하락기에 전세가율이 높아지면서 특히 많이 발생합니다. 특히 서울지역은 비싼 전세 아파트의 대체재로서 빌라 전세를 이용하는 수요가 많은데요.
이번 글에서는 빌라 전세사기 유형과 대처 방법을 정리해보겠습니다. 아래 내용을 참고해서 우리의 소중한 전세금을 지키는 데 도움이 되시기를 바랍니다.
빌라 전세사기 위험성
빌라 전세사기는 요즘처럼 금리가 급등하면서 부동산 매수세가 급격히 떨어지는 시기를 특히 주의해야 합니다. 빌라가 아파트보다 선호도가 떨어지므로 매수 수요가 적어 매매가는 낮은편인데 반해, 수도권은 임대 수요는 풍부하여 전세가율이 높기 때문입니다.
가령, 서울 지역의 강서구, 양천구, 관악구 등을 중심으로 전세가율이 높기 때문에 다음에 해당하는 경우 주의해야 합니다.
- 서울 수도권의 빌라 수요가 높은 곳
- 매매가가 떨어져 전세가율이 80% 이상인 곳
- 부동산 지식이 부족한 사회 초년생
빌라 전세사기 유형 3가지
신축 빌라
신축 빌라의 경우 주변의 다른 빌라 시세에 비해 비싼 편입니다. 깔끔한 신축이라 신혼부부들에게 인기가 좋아 주변 매매가보다 높은 가격에 전세를 놓는 경우가 많은데요.
신축빌라 사기 유형은 이처럼 건축주가 세입자에게 높은 전세가로 계약을 하고, 빌라 명의를 다른 사람에게 넘겨버리는 방식입니다. 이를 업계에서는 ‘동시진행’이라는 용어를 사용하는데 전세계약 당일 바로 집주인 명의가 바뀌는 것이지요.
신축빌라의 경우 전세가가 매매가보다 높아 전세 보증보험에도 가입이 안되는 경우가 많습니다. 따라서 신축 빌라를 덜컥 높은 가격으로 전세 계약하는 것은 피하고, 조금 연차가 되었더라도 안정된 가격의 빌라 시세를 조사하고 계약해야 합니다.
대리계약
대리계약이란 실제 빌라의 소유주가 아닌 브로커나 중개인 같은 대리인을 통해 계약을 진행하는 경우입니다. 임대차 계약은 법적으로 소유주가 아닌 대리인도 위임을 통해 계약이 가능하지만, 빌라 전세계약은 특히 주의가 필요합니다.
대표적으로 대리계약과 관련하여 국가에서 단속 중인 발라사기 유형은 다음과 같습니다.
- 부동산에 소유권한이 없는 자가 서류를 위조하여 소유자인 것처럼 속여서 전세보증금을 편취하는 경우
- 권리자로부터 월세계약 및 관리 권한만 위임받았음에도, 권한을 넘어서는 전세계약을 통해 보증금을 편취하는 경우
따라서 소유주라 하더라도 신분증과 얼굴을 정확히 확인하고, 권한을 위임받은 사람의 경우 임대차 계약이 가능한 위임장인지를 꼭 확인해야 합니다.
허위 보증보험
전세금 반환보증 보험에 대해서는 요즘에 많이들 알고 있지요. 그런데 전세보증보험에 가입할 수 없는 건축물임에도 이를 속이고 허위로 임대차 계약을 체결 경우입니다. 즉, 금융기관이나 보증기관을 상대로 전세대출금을 사기치는 유형인 것이죠.
전세 임차인은 보증기관 말만받고 보증보험에 가입했는데, 중간에 보증보험 가입이 불가능한 집주인으로 바뀌거나 하여 보증금 반환이 불투명해짐으로써 피해를 입게 되는 케이스입니다.
빌라 전세사기 대처방법
거주환경은 아파트보다 좋지 않지만, 학교나 직장 등의 사정으로 어쩔 수 없이 빌라를 임차하는 경우, 이런 전세 사기에 대응할 방법을 몇 가지 정리해보겠습니다.
보증금을 낮추고 월세로 변경
전세 보증금 일부를 월세로 변경하는 방법입니다. 이를 전월세 변환율 계산법이라고 부르기도 하는데요. 금리 및 해당 지역의 전세시세에 따라 다르지만, 법적으로 정한 변환율은 5% 입니다.
쉽게 말해 보증금 1억원에 대해 연 500만 원의 월세로 변경하는 것이지요. 만약 2억짜리 빌라 전세라면 1억 보증금을 내고 월 40만 원 정도의 월세로 전환하는 방법입니다.
즉, 소중한 전세금을 목돈으로 전부 맡기기 보다 일부는 은행에 예치하고 그 이자를 월세로 주는 것입니다. 요즘 같이 금리가 높은 시기에는 은행 이자와 월세가 큰 차이가 없기 때문에 부담도 적지요.
실 소유주 확인 및 등기부등본은 필수
전세 계약시 위임을 받는 경우는 계약을 피하고, 실제 집주인의 신원확인은 필수입니다. 그리고 계약 당일 등기부등본상 근저당이나 압류와 같은 것들이 없는지 반드시 체크해야 하구요.
너무 기본적인 것이지만 처음 전세계약을 하는 사회초년생들은 이런 기본적인 사항조차 확인하는 방법을 몰라 전세사기를 많이 당하는 것입니다.
국세, 지방세 체납사실 확인
임대인이 정상적으로 세금을 잘 내고 있는 사람인지 확인하는 방법은 국세, 지방세 체납 사실 확인서를 요청하는 것입니다. 이는 임차인으로서의 당연히 요청할 수 있는 권리이므로 계약 부동산을 통해 세금 납부사실 확인서를 확인하는 것이 안전합니다.
최근 빌라 부동산 전세 사기 뉴스를 보면, 집주인의 신용도가 이미 안 좋아 세금의 체납 사실확인 만으로도 위험을 줄일 수 있기 때문입니다.
이상으로 빌라 전세사기 위험성 많이 당하는 유형 및 대처방법에 대해 알아보았습니다. 관련하여 이전의 다음 글도 함께 읽어보시면 좋겠습니다.