부동산 리츠투자란 사무실, 물류, 숙박시설과 같은 부동산 자산에 투자하여 발생하는 수익을 지급받는 투자방식입니다. 상장된 부동산투자회사(리츠회사)의 주식은 주식시장에서 거래되고 배당도 받을 수 있는데요. 그리고 개별 회사의 주식이 아닌 리츠 ETF와 같이 펀드에 투자할 수도 있습니다.
부동산 리츠투자
부동산 리츠투자에는 크게 국내외 상장기업의 주식이나 펀드를 통해 투자하는 방식과 해외 부동산에 직접 투자하는 방식으로 구분할 수 있습니다.
| 리츠 ETF, 주식투자 방식 | 부동산 직접 투자방식 |
| 주식을 매매하는 방식으로 소액으로 쉽게 부동산 투자가 가능하지만, 주식 투자처럼 원금손실의 위험성이 있다. | 해외 부동산 직접투자는 국내법에 따른 규제 제한을 피할 수 있지만, 투자진행 및 관리가 번거로운 단점이 있다. |
부동산투자회사(리츠) 기본구조
부동산투자회사(REITs)는 아래 그림과 같이 다수의 투자자로부터 자금을 모집하여 부동산에 투자하고 여기에서 발생한 임대수익이나 매매차익을 투자자에게 배당하는 방식입니다.
최근 국내 금리상승으로 부동산 열기가 식으면서 리츠회사 ETF 등도 하락을 면치 못하고 있는데요. 반면 배당주의 주가가 내려가면 상대적으로 배당수익률은 올라가는 장점도 있습니다.
참고로 리츠회사가 다른 주식에 비해 배당률이 높은 이유는 법인세 감면을 위해 회사 이익의 90%를 배당금으로 지급해야 하기 때문이지요. 반면에, 주식을 통한 간접투자는 부동산 직접 투자에 비해 주가 하락의 위험을 감수해야 합니다. (e.g. 주가지수 하락시 동반하락 가능성)
국내 리츠기업 자산추이
국내의 대표적인 리츠회사로는 신한알파리츠, 롯데리츠, 이리츠코크렙 등이 있습니다. 이런 부동산리츠회사의 자산 총계와 등록회사 수는 아래와 같이 해마다 증가하고 있습니다.
이는 리츠투자 산업이 해마다 꾸준히 성장중이라는 의미입니다. 우측의 그래프는 국내 오피스의 매수비중을 나타낸 것인데 이중에서 리츠사가 차지하는 비율은 10% 정도로 입니다.
서울 오피스 공실률
최근 서울경제신문 기사에 따르면 서울 오피스 공실률은 3.5%로 13년 만에 최저치를 기록하고 있습니다. 오피스는 사무실 이사 등으로 불가피하게 발생하는 공실률이 5% 정도인 것을 감안하면, 현재 서울 사무실은 공실보다 오히려 ‘대기수요’가 있을 정도로 부족한 상황이지요.
위의 그래프에서 보시는 것처럼 2022년 공실률은 1.5%까지 떨어지는 반면 임대료는 계속 상승추세에 있습니다
리츠회사의 주가
최근 금리의 상승으로 거의 모든 주식이 하락하고 있습니다. 특히 리츠 주식도 이를 피해갈수는 없기에 아래와 같이 급락추세에 있습니다. 최근 2달간 하락폭은 거의 20%에 육박할 정도로 하락했는데요.
모든 주가지수가 빠지고 있는 영향도 있지만, 금리 상승으로 부동산 시장의 급랭으로 투자심리가 더욱 위축되었기 때문으로 보입니다.
앞서 말씀드린 것처럼 리츠주식은 배당주의 성격이 강합니다. 이는 오피스 같은 부동산에서 정기적으로 나오는 임대수익을 배당하기 때문이지요.
현실과의 괴리
이처럼 리츠주가는 과도하게 하락하였는데 배당금은 비슷하게 유지되고 있습니다. 서울지역 오피스의 공실률은 제로에 가까우며 임대료는 상승하고 있어 리츠사의 수익모델은 여전히 건재하다고 생각하는 이유입니다.
따라서 현재 리츠기업의 주가는 수익 대비 과도하게 떨어진 상태로 생각됩니다. 주가가 빠질수록 배당 수익률은 더 올라가므로 주식을 통한 리츠투자는 여전히 전망이 좋다고 생각됩니다.
해외부동산 투자
해외 부동산 투자는 해외 상장펀드를 이용한 간접투자 방식과 직접 외국의 부동산을 구매하는 방법이 있습니다. 최근에는 국내 부동산규제와 함께 자녀의 교육이나 이민 또는 투자 다변화를 목적으로 관심을 갖는 경우가 많아졌는데요.
해외 부동산을 직접 매입해서 운영하면 국내 부동산 규제를 피할 수 있는 장점이 있습니다만 언어에 따른 투자 정보의 제한이나 관리의 어려움 때문에 투자자문회사와 협업하는 것이 중요합니다.
해외부동산 직접 투자에 관심이 있는 경우 투자절차나 참고할 점에 대한 아래의 이전글을 참고하시기 바랍니다.
이상으로 여러 부동산 리츠투자의 방법과 특징들에 대해서 살펴보았습니다. 부동산 투자에 관심이 있으시다면 아래의 글도 참고 바랍니다.