부동산 경매와 공매의 차이점 및 진행절차 정리 (1)

부동산 경매는 부동산 소재지 법원에서 관할하여 현장 입찰방식으로 진행되며, 공매는 세금 체납 압류부동산에 대해 온라인에서 입찰할 수 있습니다. 경공매 모두 하나의 부동산을 다수의 입찰자가 경쟁하여 최고가 입찰자가 낙찰받는 방식인데요.

최근 부동산 시장이 위축되면서 경공매 낙찰가율도 최저가를 기록하고 있는데요. 서울 아파트의 경우 22년 10월 기준 평균 낙찰률이 22.4%를 기록해서 역대 최저치인 2008년 금융 위기보다 낮아졌습니다.

부동산 경매와 공매의 차이점

부동산 경매와 공매의 차이점을 우선 간단히 표로 정리하면 다음과 같습니다. 공매가 온라인으로 빠르게 진행하고 유찰시 재진행도 빠른 장점이 있지만, 재입찰시 입찰가가 10%씩 낮아지는 특징이 있습니다.

차이점	경매	공매
주관	부동산 소재지의 관할법원에 의해 진행	세금 체납자의 부동산을 압류한 세관서 주관
특징	상대적으로 경매물건 수가 많으며 직접 현장에서 입찰을 진행. 유찰시 한달 뒤 재경매 진행	PC나 스마트폰 앱을 통해 온라인으로 입찰이 가능하며, 유찰시 1주일 단위로 빠르게 진행

반면에 경매는 유찰되어 한달 후 재경매가 진행되면, 입찰가는 20%~30%씩 낮게 조정됩니다. 보통 서울 수도권은 20%, 지방은 30%의 비율로 낮아지지요.

경매는 해당 물건지에 가서 시세나 현장조사를 하고 관할 경매법원에서 직접 입찰에 참여합니다. 따라서 생업이 있는 경우 아무래도 자주 참여하기 부담스러운 단점이 있습니다.

모든 경매가 채무를 갚지 못해서 진행되는 것은 아닙니다. 가령 일반인이 물건을 매도할 목적으로 다수의 사람에게 임의로 경매를 할 수도 있습니다. 물론 대부분의 경우 채무자가 돈을 갚지 못해 채권자가 법원에 신청하는 강제경매가 많습니다.

공매는 온비드라는 시스템을 통해 입찰과 낙찰 확인 모두 온라인으로 가능하다는 장점이 있습니다. 공매는 보통 세금의 체납으로 국가에서 해당 부동산을 압류하여 진행하는 경우가 많은데요.

이 외에도 국유재산, 수탁재산, 유입재산 등의 처분을 위해 공매를 진행하는 경우도 있습니다. 이런 공매 물건은 ‘온비드’에서 개인이나 법인이 가입한 후 누구나 입찰할 수 있습니다. 온비드 앱을 이용해 스마트폰으로 검색 및 입찰도 가능하니 참고하세요.

경매진행 절차는 아래의 그림과 같이 진행됩니다.

위의 각 단계를 크게 4단계로 요약해서 설명하겠습니다. 세부 단계별 자세한 내용이 궁금하시면 생활법령 홈페이지를 참고하시기 바랍니다.

아래의 설명은 채권자의 강제 경매를 가정했는데요. 일반 경매의 경우도 큰 차이는 없습니다.

채권자가 해당 부동산이 있는 지방법원에서 경매를 신청합니다. 이때 채권자는 해당 법원에 강제경매신청서와 함께 경매 진행에 필요한 다음의 서류들을 함께 제출합니다.

법원은 제출된 서류를 검토하고 경매를 개시를 결정할 경우 해당 부동산의 압류를 명합니다. 그리고 해당 부동산에는 ‘경매개시등기’를 올려 경매 중임을 알립니다.

해당 부동산의 채권자 및 이해 당사자들에게(만약, 임대중인 경우 전월세 임차인) 경매 진행 사실을 알리고 배당요구 신청을 종기일까지 받습니다.

매각 준비가 완료되면 법원에서 경매를 실시합니다. 위와 같이 경매 당일 판사와 경매 참가자들이 모여 입찰을 하고 최고가를 써낸 입찰자가 낙찰받습니다. 낙찰자는 다른 특이사항이 없다면 낙찰대금 납부일까지 낙찰대금 납부를 완료해야 합니다.

만약 낙찰대금을 납부하지 못하면 낙찰자는 입찰대금(10%)는 돌려받지 못하며, 한달 뒤 경매가 다시 진행됩니다.

매각대금이 입금되면 법원은 배당절차를 통해 배당금 분배를 완료하고 매수인에게 소유권이전등기를 진행합니다. 만약, 현재 부동산에 소유자나 임차인이 거주하고 있다면 낙찰자는 부동산 인도명령을 통해 명도를 진행합니다.

부동산 명도는 낙찰자가 가장 부담스러워하는 절차 중의 하나지만 법원에서 강제집행 등의 도움으로 최종 완료됩니다. 명도와 관련하여 아래의 이전 글을 참고 바랍니다.

이상으로 경매에 대해 간략히 정리하였지만, 경매에 입찰하기 위해서는 권리분석이나 입찰 그리고 잔금을 위한 대출 및 명도 등 단계별로 자세히 공부해야 할 내용들이 많습니다. 이에 대해서는 다른 글에서 자세히 살펴보겠습니다.

글이 길어지므로 다음에 이어서 ‘공매의 진행절차’에 대해 자세히 알아보겠습니다. 부동산 관련 이전 글은 아래를 참고해주세요.