복층빌라 유형은 크게 이층집 형태 및 다락방 형태 2가지로 분류할 수 있습니다. 특히 복층 빌라는 별도 테라스가 있는 형태가 인기가 좋은데요. 별도의 야외 테라스가 있다면 개인 휴식 공간이나 카페처럼 활용할 수 있겠지요
이 글에서는 복층빌라의 유형에 따른 장단점과 불법건축물 여부를 체크하는 방법에 대해 자세히 알아보겠습니다.
복층빌라 유형
복층빌라는 온전히 2개의 층으로 나누어진 형태와 위층이 다락방처럼 생긴 복층이 있습니다. 다락방 형태는 보통 층고가 낮아 아이놀이방이나 서재 같은 공간으로 사용하는 경우가 많지요.
| 이층형 복층 | 다락방 형태 복층 |
| 2세대가 분리되어 거주가 가능하며, 층별 난방이 별도로 가능한 방식으로 층고 또한 1층과 같은 형태로 건축됨. | 1층에서 계단을 통해 이동이 가능하나 완전히 독립된 층으로 보기 어려운 다락방 형태로 층고가 낮은 경우가 많음 |
또한 복층빌라는 대부분 가장 꼭대기 층인 경우가 많기에, 아래처럼 독립적인 야외 테라스를 활용할 수 있다면 장점이 있습니다. 관리는 어렵지만 복층을 선호하는 이유 중에 하나지요.
2층형 복층
내부 계단을 이용해 갈 수도 있지만 간혹 별도로 외부에 문이 있는 형태가 있습니다. 이 경우 완전히 분리된 생활이 가능하므로 별도로 쉐어하우스처럼 활용할 수도 있지만 일반적인 복층빌라 형태는 아닙니다.
2층형은 별도의 난방시설과 욕실, 세면대 등의 시설을 갖추고 있어, 독립된 세대가 별도로 생활이 가능한 장점이 있습니다. 하지만 별도의 냉난방비가 추가되는 것은 단점이지요.
다락형 복층
다락형 복층은 위와 같이 성인 키보다 낮은 높이의 천장높이가 특징입니다. 따라서 온전한 생활공간으로 활용하기보다는 아이들 놀이방이나 공부방으로 활용하는 경우가 많지요.
만약 이런 다락방 형태의 복층에 별도의 보일러나 욕실 등이 갖춰졌다면 위반건축물일 가능성이 큽니다. 자세한 사항은 아래를 참고하세요.
복층빌라 불법건축물 체크
복층빌라의 건축물대장은 위와 같이 복하층, 복상층 건물내역이 표시됩니다. 이와 같이 각 건축물 면적이 별도로 표시된다면 정상 복층주택입니다
하지만 복층빌라지만 건축물대장상에 복층 표시를 찾을 수 없고, 사용 형태가 아래와 같다면 위반건축물일 가능성이 높습니다.
- 일부 천장이 낮거나 일부 지붕 형태로 꺽여있는 경우
- 층고가 낮은 다락처럼 보이나 보일러, 싱크대, 욕실 등이 설치되어 있는 경우
- 가격이 복층의 연면적 합계에 비해 저렴한 경우
불법건축물이 아님을 판별하는 확실한 방법은 위와 같이 등기부등본에 명확히 복층이 표시된 경우입니다. 참고로 복층 표시가 없더라도 창고나 다락방의 형태 그대로 사용하는 것은 개조한 것이 아니므로 불법이 아닙니다.
그리고 만약 불법건축물이라 하더라도 아직 적발이 되지 않는 경우라면 아직 건축물대장상에는 문제가 없을 수 있습니다.
복층빌라 장단점
복층빌라의 장단점은 아래와 같습니다. 복층은 공간활용도가 높고 2층형의 경우 세대분리까지 가능한 장점이 있지요. 하지만 난방효율이 높지 않고 관리측면에서도 어려운 단점도 있습니다.
| 장점 | – 생활공간의 분리가 가능 – 수납시설이 늘어나 깔끔한 정리 가능 – 야외 테라스가 있는 경우 전용 야외 카페테리아로 사용 가능 |
| 단점 | – 계단이 협소한 경우 이동시 노약자의 경우 주의가 필요 – 눈비가 오거나 청소할 경우 항상 두개 층을 관리해야하는 부담감 – 위층의 경우 겨울엔 춥고 여름엔 더운 문제 |
빌라 매매 시 주의할 점
빌라를 매매할 때 주의할 점은 신축의 경우 위반건축물 여부와 대출여부 그리고 하자보수에 대한 부분입니다.
1. 위반건축물 여부
복층빌라의 경우 다락방을 불법으로 개조한 경우는 앞서 설명드린 바와 같습니다. 이 외에도 신축빌라는 공간을 넓히기 위해 서비스 공간을 주거공간으로 확장한 경우가 있는데요.
보통, 등기부등본 상의 연면적보다 실제 면적이 너무 넓어 보인다면 어느정도 눈치를 챌 수 있습니다. 이런 불법 확장 역시 위반건축물에 해당하니 주의하시기 바랍니다.
2. 빌라 매매대출 여부
주택담보 대출은 주택가격을 기준으로 한 LTV 비율을 참고합니다. 서울 지역의 경우 최근 LTV 60% 에서 생애최초의 경우 80% 까지 대출해주기도하는데요.
이 기준은 아파트의 경우 KB 시세라는 지표가 있지만 빌라는 이런 객관적 기준이 없습니다. 따라서 감정평가를 통해 대출을 진행하는데, 빌라 매매 전 탁상감정을 통해 얼마나 대출이 나올지 체크가 필요합니다.
빌라 전세나 매매시 대출에 관련된 사항은 아래의 이전 글들을 추가로 참고해보시기 바랍니다.
3. 하자보수 체크
만약 신축빌라를 매매하는 경우라면 건축물 하자보수 기간을 체크하는 것이 좋습니다. 아파트의 경우도 처음 입주하면 종류에 따라 최대 5년에서 10년까지 하자보수 계약을 맺습니다.
만약 막 입주하는 빌라인 경우라면 꼭 건축업체와 하자보수 계약이 언제까지 되어 있는지 체크하시는 것이 좋겠습니다.
이상으로 복층빌라 2가지 형태, 장단점 및 불법건축물 체크 방법에 대해 정리해보았습니다. 부동산 매매에 대한 다른 글은 아래를 참고해주세요.