전세퇴거자금 대출은 일종의 주택담보대출로 추가 여유자금이 없는 상태에서 전세금을 빼주는 용도로 이용할 수 있습니다. 최근에 규제지역의 경우 부동산 규제로 1금융권에서는 주택담보 대출은 거의 받기가 어려운데요. 최근 보험사를 통해 진행했던 빌라 전세퇴거자금에 대한 이야기를 적어보려고 합니다.
전세퇴거자금 대출
전세퇴거자금 대출은 이미 세입자가 사는 집에 대한 대출이라 소액임차인 우선변제금 등을 제하면 더욱 한도가 줄어드는 걸 알고계셨나요? 이번에 전세를 빼주면서 새롭게 알게 된 퇴거자금 대출한도, 금리조건 등에 대해 정리해 볼게요.
최우선변제금 이란?
최우선우선변제금은 소액 임차인이 살고있는 집이 경매 등으로 넘어가더라도 보증금의 일부를 최우선으로 보장해주는 법적 보호제도입니다. 2021년 기준으로 개정된 서울 및 기타 지역의 우선변제 보증금 범위는 아래와 같습니다.
가령 서울지역은 1억 5천만 원 보증금까지는 우선변제 임차인이 되어서 이 중에 5천만원은 어떤 채무자보다 먼저 보증금 반환을 보장받는다는 의미이지요. 최근 부동산이 올라 이 한도도 더 상향되었네요.
만약 이 집에 대해 전세퇴거자금을 신청하면 최우선변제금인 5,000만원을 공제하고 대출을 해주게 됩니다. 이를 방공제 라고 부르기도 합니다.
대출한도
대출한도의 경우 알아보니 조정대상지역은 감정가의 50% 밖에 나오지 않는다고 합니다. 그나마 이것도 1금융권은 거의 불가능하고 그나마 보험사에서 진행하는 대출을 받아야 합니다.
대출한도를 간단히 계산해보면, 감정가가 2억짜리 서울지역 빌라라고 하면 대출한도가 감정가의 50%이니 1억이 되고, 다시 최우선변제금 5,000만원을 빼면 결과적으로 5,000만원이 대출한도가 되버립니다.
만약 내가 이 빌라를 처음 무주택인 상태로 사는 경우라면 소득에 따라 최대 80%까지도 받을 수 있는 상황인데, 이미 전세를 놓아버려 이렇게밖에 대출이 안나온다고 하니 아주 당황스럽지요.
보통 집을 살 때 대출이 가장 많이 나오는 경우는 무주택인 상태에서 생애최초로 위와 같은 디딤돌이나 보금자리론으로 집을 사는 경우입니다.
생활안정자금 주택담보대출
보험사를 통해 진행한 전세퇴거자금 대출은 2금융권에 속하지만, 일종의 주택담보 대출이라 1금융권과 금리 차이가 생각보다 크게 차이 나지 않는 것 같습니다.
제가 알아본 곳은 삼성생명 보험사였는데 상담하시는 분도 친절하고 금리도 다행히 5% 미만으로 나와서 안심했습니다. 정확한 대출명은 ‘생활안정자금 주택담보대출’ 입니다.
무직자의 경우라도 어차피 주택을 담보로 한 대출이기 때문에 크게 신용도를 보지는 않는 느낌이었습니다. 물론 신용이 높다면 금리 조건은 좀 더 좋을 듯 합니다.
대출조건
- 금리 5% 내외 (신용도에 따라 다르며 최대 8.86%)
- 대출기간 최대 40년
- 중도상환수수료 2%~1.8% (3년 이내)
금리는 신용도에 따라 다른데 무직자의 경우라도 어차피 주택을 담보로 대출하는 거라 생각보다 낮은 5% 정도로 받아서 다행이라 생각했습니다. 최근에 금리가 많이 올랐는데 일단 5년은 고정으로 하고 그 후로 변동된다고 해요.
일반적으로 빌라보다는 아파트가 좀 더 대출금리가 낮고 신용도가 높으면 금리는 더 내려갈 수도 있습니다. 우선 전세금을 빼줘야 하기에 일단 가능한 곳에서 받고 나중에 금리는 조정할 수도 있다니 참고하세요.
추가 주택구입 제한
주택담보 대출을 받게 되면 주의해야 할 사항이 하나 있는데요. 바로 대출 금액을 다 갚기 전까지 추가로 주택을 구입하면 약정을 위반하여 많은 불이익을 받을 수 있는 점입니다. 주택 외에 분양권이나 입주권도 포함된다고 해요.
“대출 후에 추가로 주택을 구입할 경우 대출을 즉시 변제해야 하며 추후 대출시에도 불이익이 크다”고 하니 꼭 주의하시기 바랍니다.
요즘 부동산 경기도 안좋고 전세도 떨어지는 지역이 많아 역전세의 위험도 높아진다고 합니다. 특히 빌라에 투자하신 분들은 역전세에 대비해서 퇴거자금 대출 정보도 미리 알아두시면 많은 도움이 될 것 같습니다.