무주택자 주택담보대출에는 내집마련 디딤돌대출, 보금자리론 같은 정책대출이 이자가 가장 저렴합니다. 만약 소득이나 주택가격 조건이 초과한다면 적격대출을 활용해볼 수 있습니다. 이 글에서는 무주택자 및 1주택자가 가능한 주택담보 대출의 종류와 조건에 대해서 자세히 알아보겠습니다.
무주택자 주택담보대출 종류
무주택자 주택 담보대출은 22년 10월 최근 보도자료에 따르면 가격과 지역에 상관없이 LTV 기준이 50%로 완화되었습니다. 투기과열자구에서 15억이 넘는 아파트는 전혀 대출이 되지 않았지만 이제는 모두 50%까지 대출이 가능해진 것이지요.
하지만 소득이나 주택가격 조건을 만족하면 디딤돌이나 보금자리론을 통해 최대 LTV 70%까지도 대출할 수 있습니다. 소득기준 등의 조건이 해당하면 금리가 가장 낮은 디딤돌이나 보금자리론을 먼저 알아보시기를 바랍니다.
무주택자 및 1주택자가 가능한 주택담보 대출의 종류는 다음의 3가지 입니다.
- 내집마련 디딤돌 대출: 3% 이하 금리
- 보금자리론: 현재 4~5%대 금리
- 적격대출: 일반 은행 대출 (일시적 2주택자 가능)
내집마련 디딤돌 대출
내집마련 디딤돌 대출은 소득이 낮은 저소득층의 주거불안정을 해소하기 위해 주택도시기금이 시중은행과 연계하여 출시한 대출상품 입니다.
같은 디딤돌대출이라면 시중의 어떤 은행에서 받더라도 조건에 큰 차이는 없는데요. 가령, 은행에 따라 자사 신용카드를 만들거나 급여를 이체하는 조건으로 0.1%~0.2% 정도의 금리 혜택이 있습니다.
조건
연 소득은 최소 6천만 원부터 최대 7천만원 이하인 무주택 세대주에 해당해야 합니다. 그리고 최대 순자산 기준은 4.58억 이하입니다.
- 부부합산 연소득 6천만원 까지
- 신혼부부, 생애최초, 2자녀 이상인 경우 7천만원 이하
금리
소득 조건만 충족하면 무주택자 주택담보대출에서 디딤돌 대출이 가장 저렴합니다. 현재 금리는 2.15% ~ 3%가 적용되는데요. 최근 담보대출 금리가 8%가 넘어간다는 경우와 비교하면 매우 저렴하다 할 수 있지요.
예상 대출한도 및 금리는 한국주택금융공사 홈페이지에서 간단히 조회해볼 수 있습니다.
가령 3억원의 다세대 주택을 생애최초로 마련한다고 가정하고, LTV는 최대 60%까지 대출받는 경우를 조회해보겠습니다. (대출 1억 6천만원)
위과 같이 1년 거치 30년 원리금균등분할 상환을 선택하고 연 소득 금액은 5천만원 그리고 2자녀로 설정해보겠습니다.
조회결과 원리금균등분할상환 방식 기준으로 1년 거치기간은 매월 30만원 정도 이자를, 그리고 2년째 부터는 원리금 포함하여 약 63만원 정도 납부하게 되네요.
대출금리는 2.3%로 나왔는데요. 금리는 대출기간이 길수록 그리고 소득이 많을 수록 높아지며 최대 금리는 3%입니다. (22년 12월 기준)
보금자리론
보금자리론은 한국주택금융공사의 보증서로 대출받을 수 있는 상품으로 디딤돌 대출보다 소득 기준이 조금 더 높습니다. LTV 비율은 실수요자 기준 70%까지 가능한데요. 실수요자의 조건은 아래와 같습니다.
실수요자 요건
- 부부합산 연소득 7천만원 이하
- 주택가격 5억원 이하
- 본 건을 제외한 다른 주택이 없을 것 (1주택자 불가)
대출조건
- 부부합산 연소득 8천 5백만원 이하
- 미성년 자녀 3명 이상인 경우 부부합산 연 소득 최대 1억원 이하 (2명: 9천만원, 1명: 8천만원 이하)
- 주택가격 6억원 이하, 주택면적 85제곱미터 이하 (다자녀는 면적 제한 없음)
예상대출한도 조회
보금자리로 대출 시 예상한도는 여기에서 간단히 조회할 수 있습니다. 6억원 주택을 매입한다고 가정하고 대출금액은 LTV 60%인 3억 6천만원을 입력해봅니다.
현재 22년 11월 기준으로 대출금리는 4.55%가 적용되며, 대출기간을 50년까지 설정하면 한달 원리금은 156만원 정도입니다.
상환기간은 가능한 길게
주택담보대출 납입 기간을 길게 설정해야 매월 원리금 납부액이 줄어듭니다. 실제 우리나라 평균 주택담보대출 상환기간은 5년 내외라고 합니다. 보통 5년이내 집을 갈아타거나 팔아서 상환을 완료한다는 의미지요.
따라서 50년 납입이라고 죽을 때까지 갚아야되나 하고 부담을 갖기보다 거주 기간동안 최대한 낮은 비용으로 거주하고, 좋은 기회가 있으면 갈아탄다는 생각으로 접근하는 것이 좋겠습니다.
1주택자 정책자금 대출
집을 보유하고 있더라도 교육이나 직장 때문에 어쩔 수 없이 이사해야하는 경우가 있습니다. 또는 더 넓은 평형으로 갈아탈 수도 있겠지요.
이런 경우도 무주택자와 같이 보금자리론 대출의 혜택을 동일하게 받을 수 있습니다. 단, 1주택자가 정책자금 대출을 저리로 받을 경우 2년 내로 기존의 주택을 처분해야 합니다.
- 보금자리론 2년 처분 조건으로 대출가능
- 디딤돌 대출은 불가능
적격대출
적격대출은 무주택자나 1주택자에 한해서 연 소득 제한으로 디딤돌이나 보금자리 대출이 불가능한 경우 일반은행에서 받을 수 있는 대출입니다. 조건은 아래와 같습니다.
- 연 소득 제한 없음
- 주택수: 무주택자, 1주택자 (1주택자는 2년 이내 처분조건)
- 주택가격: 최대 9억원 (면적 제한없음)
이상으로 무주택자 및 1주택자 주택담보대출 종류와 조건 등에 대해서 알아보았습니다. 간단히 다시 정리하면 다음과 같습니다. 아래로 갈수록 금리가 높아집니다.
- 디딤돌대출: 연 소득 6천만원 이하 저소득층에게 가장 저렴한 이자가 가능
- 보금자리론: 연소득 8천만~1억원 이하 무주택, 1주택자 가능
- 적격대출: 소득이 많거나 주택가격이 6억 이상인 경우 가능
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