도시형 생활주택은 정부에서 서민 및 1인 가구의 증가에 따라 정책적으로 공급하기 시작한 주거의 형태입니다. 아파트와 달리 300세대 미만 규모로 공급되며 세대당 주거전용 면적도 85 제곱미터로 제한이 있습니다. 규모가 작기에 사업속도가 빠른 장점이 있지만 주택 수에 포함되므로 가능하다면 임대사업자 등록이 필요합니다.
도시형 생활주택은 주거 안정을 위해 지어진 건물로 주택건설기준이나 부대시설 등의 기준을 완화하여 신속하게 주택공급을 할 수 있다는 장점이 있습니다. 하지만, 이런 부대시설 규정이 없다보니 놀이터, 경로당, 관리사무실 등의 생활편의시설이 부족한 것은 단점이지요.
도시형 생활주택 vs 아파트 차이점
도시형 생활주택은 간단히 ‘도생’ 이라고 부르기도 합니다. 외형적으로 보면 아래 그림과 같이 단지형 연립주택, 단지형 다세대주택, 원룸형 주택으로 세분화할 수 있는데요. 우리가 잘 알고 있는 아파트와의 차이점을 아래와 같습니다.
| 아파트 | 도시형 생활주택 |
| 5층 이상의 여러 가구가 거주할 수 있는 집합 건물의 형태로 보통 50층 정도까지 건축하며 용적률 제한외에 별도 면적은 따로 없습니다. | 국민주택규모인 85 제곱미터 이하로 지어지며 건물당 300세대 미만으로 구성되는 1인 ~ 2인 가구에 적합한 주거형태입니다. (수도권 제외 100제곱미터 이하) |
- 아파트와 달리 청약통장이 없어도 분양을 받을 수 있다. (19세 이상)
- 분양가 관리 대상에서 제외된다. (분양가 상한제 제외)
- 청약에 당첨되고 계약하지 않더라도 재당첨 금지 규제 등이 없다
오피스텔과 차이점
오피스텔도 1인 가구를 위한 주거형 건축물로 도생과 외형적으로는 유사하지만, 오피스텔은 주택으로 취급되지 않는 장점이 있습니다. 이런 이유로 임대사업자의 경우 대출이 80% 이상도 잘 나오는 편이지요.
다만, 주거용 오피스텔은 주택 수에는 포함되지 않지만 종부세 대상에는 해당하므로 참고하세요. 오피스텔과 관련해서는 이전의 아래 글들을 참고하시기 바랍니다.
임대사업자 등록 조건
도시형생활주택은 다음과 같은 기준에 해당되면 10년 장기일반임대사업자 등록이 가능합니다. 임대사업자의 혜택은 주택수 포함 면제와 종부세 같은 세금이지요.
- 단지형 생활주택 및 다세대 주택: 85제곱 이하, 4층 이하, 연면적 660제곱 초과
- 원룸형 주택: 4층 이하, 세대별 전용 12제곱 ~ 50제곱 미터 이하
참고로 5층 이상의 원룸형 주택은 아파트로 취급되어 임대사업자 등록이 불가능했지만, 최근 법안이 통과되어 드디어 5층 이상 도생도 임대사업자 등록이 가능해졌습니다.
도시형 생활주택 대출
도시형 생활주택 대출은 금융기관마다 다르지만, 일반적으로 빌라와 동일한 조건으로 진행됩니다. 지역별로 LTV 한도내에서 은행이나 보험사 등을 통해 ‘생활안정자금’으로 진행할 수도 있지요.
만약 그 이상이 필요하면 ‘사업자 담보 대출’로 자금을 마련할 수도 있습니다. 대출액은 시세가 아닌 감정가로 책정되며, 신용 및 소득 그리고 기 대출액 등을 확인하여 정확한 대출액 확인이 가능하니 아래에서 참고하시기 바랍니다.
도시형 생활주택 문제점
도시생활주택은 앞서 설명드린공동시설의 규제 외에도 몇 가지 불편한 점들이 있습니다. 혹시 투자를 생각하고 있다면 아래의 단점들을 체크하시기 바랍니다.
주택 수 포함
만약 현재 이미 주택을 보유한 주택에 포함하여 2주택자가 될 수 있습니다. 만약 주거목적으로 구입하셨다면 이 점을 유념해야 합니다. 만약 임대소득 목적이라면 사업자 등록을 통해 주택 수 면제를 받아야 합니다. (위의 임대사업자 등록 조건 참고)
열악한 주거환경
만약 아이를 키우거나 노인분들이 있는 경우 놀이터나 노인정 같은 편의시설이 부족합니다. 그리고 도로가 등의 소음기준이 없는 곳에도 설치될 수 있어 매연이나 소음에 취약하지요. 그리고 이런 단점으로 아파트에 비해 환금성이 떨어진 다는 것도 문제입니다.
분양가 규제가 없음
아파트와 달리 분양가 규제나 상한제 적용을 받지 않습니다. 그래서 부동산 과열기에 지어진 도생들은 가격이 비싸도 분양이 됐지만, 최근에는 그 열기가 많이 식었지요. 최근 도생의 미분양사태도 이런 원인이 컸을 거라 예상됩니다.
이상으로 도시형 생활주택과 아파트의 차이점 등에 대해 알아보았습니다. 이 외에 관련 글은 아래를 참고 바랍니다.