근생빌라는 근린생활시설을 빌라로 개조한 주거시설로 전세자금 대출이 불가하며 보증금을 돌려받지 못할 가능성도 있습니다. 이 글에서는 근생빌라 확인 방법, 전월세 계약 시 주의사항과 용도변경 가능성 등에 대해 정리해보겠습니다.
근생빌라를 짓는 이유는 근린생활시설이 층수의 제한에서 제외되며, 주차공간이 부족해도 더 많은 세대수를 건축, 분양할 수 있기 때문입니다. 건축주의 개발 이익을 극대화하기 위해 단속을 피해 다수의 선량한 피해자가 늘어나고 있지요.
근생빌라 확인법
근생빌라 확인방법은 건축물대장의 용도만으로 쉽게 알 수 있습니다. 건축물대장을 정보24 사이트에서 인터넷으로 간단히 열람할 수 있으며, 아래와 같이 층수별로 건물의 용도가 기록된 공부(공적 장부) 입니다.
아래와 같이 근생 빌라는 ‘근린생활시설’로 등재되어 있습니다. 참고로 근생이더라도 적발되기 전까지는 ‘위반건축물’로 표시되지는 않습니다.
높은 취득세 (4.6%)
만약 매매 계약시 건출물대장 확인을 하지 못했더라도(사실 그럴 가능성은 거의 없지만), 취득세가 일반 주택의 3배인 4.6%로 높습니다. 그리고 해당 빌라가 주변 시세보다 너무 싸다면 의심해봐야 합니다.
참고로 근생시설이 아니더라도 불법으로 발코니 등을 확장한 빌라를 분양하는 경우도 있습니다. 이런 위반건축물은 주택 평면도상 발코니 부분을 체크하거나, 실내공간에 비해 토지지분이 비정상적으로 적다면 확인이 필요합니다.
그리고 이런 위반건축물은 매매 시 대출이 정상적으로 나오지 않을 가능성이 큽니다.
이행강제금
위반건축물은 매년 시세의 10%에 해당하는 이행강제금을 부과합니다. 한때는 이런 위반건축물을 양성화해주거나 또는 일정기간 이행강제금을 부과하면 더 이상 부과하지 않는 등의 혜택(?)이 있었지만, 이제는 법이 바뀌어 시정될때까지 계속 부과됩니다.
근생빌라 전세 대출
임차인이 뒤늦게 근린생활시설 이라는 사실을 알게 되는 경우는 전세자금 대출을 받거나 전세보증보험에 가입할때입니다. 전세자금대출은 기본적으로 ‘주거용’에 한해서 대출이 가능하지요.
근생빌라는 건물대장상 상가나 사무실로 분류되기 때문에 주택이 아니며, 따라서 전세보증금 대출이 불가능합니다. 같은 이유로 HF나 HUG 같은 주택보증보험 공사에서의 전세보증보험 가입도 불가합니다.
전세대출 및 보증보험 관련해서는 이전의 아래 글을 참고 바랍니다.
근생빌라 월세 임대
빌라월세가 주변보다 저렴해서 간혹 일부러 거주하는 경우를 볼 수 있습니다. 사실 내부 시설은 주택처럼 취사와 난방이 되어있기에 거주하는데 문제는 없기 때문인데요.
이를 임대하여 거주하더라도 주택임대차보호법에 의해 보호받을 수 있는 조건은 다음과 같습니다.
- 공인중개사와 정식 계약서에 ‘주거용’으로 명시를 하고 계약할 것
- 전입과 거주를 통해 대항력을 가질 것
- 확정일자를 받을 것
이런 주거시설이 주택임대차 보호를 받을 수 있다는 근거는 아래의 법 조항에 대한 해석 때문입니다.
| 주택임대차보호법 제1조(목적) 이 법은 주거용 건물의 임대차(賃貸借)에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다. |
주임법에 의하면 ‘주거용 건물’로 명시하고 있지만, 판례에 따라 ‘주거용’의 기준은 공부상의 용도보다 실제 사용 용도를 우선으로 판단하기 때문입니다. 이 때문에 임대차 계약서에도 ‘주거용’을 명시하는 것이 좋습니다.
근생 빌라 외에도 다음과 같은 주거형태라면 모두 동일하게 적용됩니다.
- 미등기, 무허가 건물
- 옥탑방 (무허가건물)
- 업무용 오피스텔의 주거목적 사용
따라서 어쩔 수 없는 사정으로 근생빌라임을 알고도 거주한다면, 주임법에 따라 보증금을 반환받을 수 있도록 전입신고와 확정일자는 필수적으로 받으시기 바랍니다.
근생빌라 용도변경 가능?
근린생활시설을 주거용도로 변경하는 것이 가능할까요? 사실 이건 거의 불가능합니다. 왜냐면 주택으로 변경시 건축법에 따라 주차대수나 정화조 시설 기준이 더 강화되기 때문입니다.
부족한 주차장을 물리적으로 늘릴 수가 없으니 근린생활시설에서 주택으로 변경하는건 애초에 불가능하다고 보는 것이 맞습니다.
양성화 가능성
간혹 근생빌라를 주택시설로 양성화해주도록 민원을 넣는 경우가 있는데요. 근생빌라 양성화는 형평성에 문제가 생길 수도 있으며, 불법을 용인할 수 있다는 문제가 있어 현실가능성은 낮다고 생각됩니다.
이상으로 근생빌라 확인법, 전세대출, 용도변경 가능여부에 대해서 정리해보았습니다. 이외 관련글은 다음을 참고 바랍니다.