근린생활시설 주택은 본래 영업용으로 사용하는 시설을 불법으로 주거 용도로 개조하여 임대하는 건축물입니다. 근생 빌라나 원룸의 경우 외관으로는 확인이 어려우며 건축물대장을 확인하는 것이 확실합니다.
근생주택은 이런 약점을 갖기에 보증금이나 월세가 저렴한 경우가 많습니다. 따라서 제대로 알고 대비하면 주택임대차보호법 적용을 받으면서 싸게 거주할 수도 있는데요. 이 글에서는 근린생활시설 주택에 거주 시 주의할 점에 대해 자세히 정리해보겠습니다.
근린생활시설 주택
근린생활시설 주택은 대부분 빌라나 원룸의 형태로 임대소득 목적으로 불법개조하는 경우입니다. 근린생활시설은 본래 난방장치와 싱크대와 같은 취사 시설을 만들 수 없는데요.
이런 불법 근생주택 건축물의 유형에는 이 외에 무허가 옥탑 건축물이나 및 업무용 오피스텔을 주거용도로 사용하는 경우가 있습니다.
확인방법
근린생활시설의 불법개조 사실은 건축물대장에서 아래와 같은 ‘위반건축물’ 표시로 쉽게 알 수 있습니다. 만약 아직 적발되지 않았더라도 계약하려는 빌라나 원룸의 용도가 ‘근린생활시설’로 등재되어 있다면 주의해야 합니다.
근생주택 보증금 지키는 방법
근린생활주택이라 하더라도 거주하는 것 자체는 문제가 없습니다. 중요한 건 전월세 보증금을 안전하게 지킬 수 있는가 하는 것이겠지요.
근린상가를 주거용으로 사용이더라도, 다음의 조건에 해당하면 주택임대차보호법에 따라 임차인 보호를 받을 수 있습니다. 참고로 옥탑방 같은 미등기 건축물에 거주하는 경우도 동일합니다.
- 임대차 계약서 상 ‘주거용’이 명시되어야 한다.
- 실거주 호수에 계약서상의 호수가 동일해야 한다.
- 대항요건을 갖추어야 한다. (전입신고 및 확정일자)
즉, 근생주택을 임대하여 거주하더라도 위와 같은 조건에 따라 계약서를 작성하고, 대항력을 갖춘상태에서 거주를 하고 있다면 주택임대차보호법에 따라 보증금을 지킬 수 있습니다. 대항력에 대해 이어서 알아보겠습니다.
대항력 의미
생활법령에 따르면 임차인이 대항력을 갖추기 위해 필요한 요건은 다음과 같습니다.
- 주택을 인도받을 것
- 해당 주소지에 주민등록을 마칠 것 (전입신고)
- 확정일자를 취득할 것
간혹 위반건축물이 들키는 것을 우려해 전입신고나 확정일자 신고를 거부하는 경우가 있습니다. 이런 경우 차라리 계약하지 않는 것이 안전하겠지요.
대항력을 갖추는 것이 중요한 이유는 만에 하나 위반건축물이 경매로 넘어갔을 때 주택임대차보호법에 따라서 최우선변제 조건에 해당하면 보증금을 우선 보호받을 수 있기 때문입니다.
최우선변제금 조건
최우선변제금이란 대항력을 갖춘 임차인의 주택이 경매되더라도 보증금 중 일정액을 다른 권리자보다 우선해서 받을 수 있는 금액입니다. 서울을 기준으로 2022년 최우선변제 조건은 보증금이 1억 5천만 원 이하이어야 하며 최우선변제금은 5,000만 원까지 상향되었습니다.
따라서 근린생활시설을 주택으로 사용하더라도 이 기준에 맞춰서 보증금을 설정하면, 보증금의 우선 변제를 보장 받을 수 있습니다.
따라서 근생주택 전세금은 최대 1억 5천만원 까지로 계약하고, 나머지는 월세로 전환해서 거주하는 것이 안전합니다.
근린생활시설 주의사항
근린생활주택에 거주할 경우 주택담보대출이 불가하며 월세 세액공제 및 전세보증금 반환보증 등에 가입할 수 없는 단점이 있습니다. 이런 단점에도 불구하고 사정으로 근생주택에 거주할 경우 다음과 같은 특약을 넣는 것이 좋습니다.
- 임대인은 전입신고와 확정일자를 받는 것에 이의를 제기하지 않는다.
- 만약 이행강제금이 나올 경우 전액 집주인이 부담한다.
- 원상회복 철거명령 등으로 불이익이 발생할 경우 임차인은 즉시 보증금을 반환하고, 필요한 경우 이사비 등을 지원한다.
근생주택이라고 해서 사람이 살수 없는 곳은 아닙니다. 위와 같은 사항들을 잘 이해하고 미리 대비한다면, 주택임대차법에 따라 보증금도 보호받을 수 있으며, 시세보다 저렴하게 거주가 가능한 장점도 있습니다.
이상으로 근린생활시설 주택에 거주시 주의할 사항에 대해서 알아보았습니다. 가급적 문제가 없는 주택에 거주하는 것이 좋겠지만 상황에 따라 참고가 되었으면 좋겠습니다. 이 외에 관련한 글은 다음을 참고 바랍니다.