권리금 뜻과 유형 그리고 권리금 회수방해 대응방법

권리금이란 상가 영업에 대한 유 무형의 이득을 가치로 계산하여 보증금과 월 임대료 외에 지급하는 금전적인 대가입니다. 권리금의 종류에는 시설, 영업, 바닥 권리금으로 나뉘는데요. 자세한 사항들은 권리금 표준계약서를 통해 명시하는 것이 안전합니다.

이 글에서는 권리금의 자세한 유형과 회수 방법 그리고 권리금 손해배상 관련 판례를 살펴보겠습니다.

권리금 뜻

권리금은 쉽게 말해 전 임차인의 상가 계약기간이 종료되어 새로운 임차인에게 넘길 때 현 상가의 영업상의 이점을 돈으로 보상받는 것인데요. 권리금 유형에 따라 순이익 및 주변시세를 고려해서 정합니다.

상가 권리금은 그동안 법적으로 보호를 받지 못하다가 2015년부터 상가건물 임대차보호법에 의해 회수 기회를 보장받게 되었습니다. 권리금 대상으로 인정하는 종류는 크게 시설권리금, 영업권리금, 바닥권리금입니다. 이 세 가지를 합쳐서 통상 ‘상가권리금’으로 말합니다.

전 임차인이 가게에 테라스를 설치하거나 내부 인테리어를 잘해놓았다면 새로운 임차인에게 이 시설을 철거하지 않고 그대로 사용하도록 넘기고 받는 보상입니다. 전 임차인도 원상복구를 할 필요가 없고 그렇다고 뜯어 갈 수도 없으니 보통 협상하고 넘기게 되지요.

신규 임차인이 비슷한 유형의 영업을 지속한다면 기존 단골손님에 대해 권리금을 지급하는 개념입니다. 보통 매출액보다는 1년 순이익을 기준으로 영업권리금을 산정하는데요.

정당한 영업권리금을 받고 싶다면 이를 증명할 만한 자료를 보여주는 것이 좋겠지요. 가령, 통장 사본이나 매출액을 증빙자료를 활용하면 되겠습니다.

바닥권리금은 상가의 위치에 따른 영업상의 이점에 대한 보상입니다. 요즘에는 OO길, XX길 같은 장사가 잘되는 지역에 가면 유동인구도 많아 상권이 좋습니다.

보통 바닥권리금은 객관적으로 판단이 어려운데요. 이 경우 근처 부동산에 물어보는 것이 제일 확실합니다. 보통 새로운 가게를 열기 어려운 지역이거나 독점적으로 장사하는 곳이 비싼 편입니다.

권리금 회수방해 금지는 상가건물 임대차보호법에 의해 임차인이 권리금을 회수할 수 있도록 기회를 보장한 법적 규정입니다.

간혹 장사가 잘되는 곳은 건물주가 욕심을 내고 기존임차인을 내쫓고 자신이 운영하려는 경우가 있지요. 이 경우 새로운 임차인을 못 들이게 하거나, 과도하게 임대료를 올려서 계약을 방해하는 사례가 있습니다.

기존 임차인은 억대권리금을 주고 들어왔는데 이를 회수하지 못 받고 쫓겨나는 경우를 보호하기 위한 법입니다. 간단히 정리하면 아래를 참고하세요. (세부 법령내용 참고)

임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 기간 종료 시까지, 기존 임차인이 데려온 새로운 임차인과 ‘정당한 사유 없이’ 계약을 거절할 수 없다.
신규 임차인에게 권리금을 요구하거나 받을 수 없다.
신규 임차인에게 주변의 시세에 비추어 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위는 금한다.

간단히 정리하면, 기존 임차인이 새로운 임차인과 계약하려는 것을 임대인 방해하거나(예, 임대료의 과도한 인상) 또는 계약을 거부해서 권리금을 회수하는데 방해해서는 안됩니다.

만약 임대인이 이를 위반하고 임차인이 권리금에 대해 손해를 보았다면 이에 대해 손해배상책임을 물을 수도 있습니다.

권리금 손해배상은 임대인이 임차인의 권리금 회수방해행위를 한 경우 소송을 통해 보상받을 수 있습니다. 최근 판결에 따르면 계약갱신 요구기간(최대 10년)이 지나더라도 권리금을 주장할 수 있게 되었으니 참고하세요. (2018다239608 대법원 판결)

참고로 권리금 손해배상 액수는 권리금에 대한 객관적 감정평가로 이루어지게 되는데, 임차인도 그동안 영업을 하여 이익을 누린 점등을 감안하여 보통 감정평가 권리금 액수의 50% 정도만 인정되는 편입니다. (2017가단56817 대구지법 판례)

임대인의 경우도 자신이 영업하겠다고 무조건 신규임차인을 반대하면 이처럼 소송을 당할 수도 있습니다. 따라서, 주변시세를 참고하여 적당히 임대료를 올리든가 또는 신규임차인의 영업능력을 살펴보고 계약을 판단하는 것이 필요합니다.

이상으로 권리금에 관련해서 살펴본 내용을 정리하면 다음과 같습니다.