건설임대사업자 혜택(양도세 특례), 등록방법 정리

건설임대사업자란 집을 직접 건축하고 임대사업자를 등록한 사업자로 취득세, 종부세 합산배제, 양도세 중과배제 등의 다양한 세제 혜택이 있습니다. 최근 양도세 특례 혜택은 24년까지 연장되는 등 안정적인 주택공급을 위한 정책적인 지원이 이어지고 있는데요.

참고로 민간 임대주택의 종류에는 건설임대주택과 매입임대주택으로 나뉩니다. 두 임대사업자의 차이점은 다음과 같습니다.

민간임대주택	건설임대주택
이미 건축된 주택을 매입하여 임대하는 방식으로 10년 임대의무기간이 있음	직접 건축하여 보존등기 이전 임대사업자를 등록하는 방식으로 다양한 세제 해택이 가능

이 글에서는 건설임대 사업자의 혜택과 등록방법에 대해 정리해보겠습니다.

건설임대사업자 혜택

법인이나 다주택자의 경우 주택 취득 시 최대 10%까지 취득세 중과가 되는데요. 공동주택을 신축하여 임대하는 건설임대의 경우 24년 12월 31일까지 전용면적에 따라 취득세 감면 혜택이 있습니다. (아래 표 참고)

단, 혜택을 받기 위해 10년 이상 임대 기간 준수 및 임대료 5% 증액 제한규정을 준수해야 하며, 다른 대부분의 혜택도 기본적으로 이 요건은 지켜야 합니다.

일정 규모이하의 임대주택을(공동주택, 오피스텔, 다가구) 2채 이상 등록하면 재산세를 감면 받을 수 있습니다. 면적에 따른 재산세 감면비율은 아래와 같습니다.

건설임대 주택의 다음의 요건을 충족하는 모든 주택이 종합부동산세 과세 대상에서 제외됩니다.

종부세의 경우 법인 일반임대 사업자의 경우 일괄적으로 3% ~ 6%까지 부과하고 있어, 건설임대사업이 아닌 법인의 일반임대사업은 사실상 종부세로 인해 불가능한 수준이지요.

건설임대주택은 본인 주택 수에 포함되지 않습니다. 가령 본인의 거주주택 1주택을 보유하고 2년 이상 거주한 주택을 양도할 경우, 본인 주택 양도시 1세대 1주택 비과세를 그대로 적용받을수 있습니다.

임대 기간을 10년 이상, 임대료 증가율을 5% 이하의 요건을 맞추면 양도소득의 70%를 감면해주는 장기보유특별 공제 혜택이 있는데요. 이 특례는 22년 만료예정이었지만 최근 24년까지 2년 더 연장되었습니다.

– 현행: 10년 이상 임대주택을 22년 까지 등록시 장기보유특별공제 70% 적용
– 개선: 적용기간을 24.12.31일 까지로 2년 연장

법인으로 임대사업자를 하는 경우 6억 이하 주택을 10년 이상 임대 후 양도시 20% 추가과세를 배제하는 혜택이 있습니다. 이 혜택의 주택가액 기준이 9억 이하로 늘어났습니다. 다중 주택이나 원룸 형태의 임대주택 주택은 이 주택가액에 대부분 해당할 것 같네요.

– 현행: 6억 이하 주택 10년 이상 임대 후 양도 시 법인세 추가 과세(20%) 배제
– 개선: 주택가액 6억 에서 9억으로 조정

건설임대사업자는 법인, 개인 모두 가능하며 건축을 통해 시장에 임대주택 공급을 장려하기 위해 다양한 혜택을 주고 있습니다. 등록 시 중요한 점은 건축 시 보존등기 이전에 건설임대사업자를 등록해야 혜택을 받을 수 있습니다.

사용승인(준공) 이전까지 등록을 진행해야 합니다. 만약 보존등기 이후 등록하면 매입 임대주택으로 처리되어 위의 세제 혜택을 받을 수 없습니다.

건설임대사업자 등록시 ‘건설임대주택’으로 선택하고, 세무서에 임대사업자로 등록되어 있어야만 세제혜택을 받을 수 있으니 참고하세요.

렌트홈 홈페이지에 가입하고 임대사업자 등록신청을 하면 됩니다. 신청시 필요서류는 다음과 같습니다.

건축허가서, 신분증, 건축개요는 해당 구청의 주택과에서 ‘건설임대사업’ 등록을 하고, 세무서에서는 별도로 임대사업자로 등록하면 됩니다.

이상으로 건설임대사업자 세제혜택(양도세 특례), 등록방법 등을 정리해보았습니다. 이 외 관련 글은 아래를 참고해주세요.