주택임대차보호법 및 주택임대차 신고제 쉽게 설명

주택임대차보호법은 계약갱신청구권, 임대료 상한제 5%, 주택임대차 신고제 3가지 법안을 포함한 임대차법입니다. 제정 일자와 시행 일자가 제각각이다 보니 주택임대차보호법에 해당하는지 헷갈리는 경우도 많은 것 같습니다.

이 글에서는 주택임대차보호법의 자세한 내용을 사례에 따라 알기 쉽게 정리해 보겠습니다.

주택임대차보호법 3가지

주택임대차보호법은 2020년 7월 31일일 처음 시행된 법으로 임차인들의 권리를 보호하고자 만들었지만, 부동산 경기과열로 오히려 전셋값 폭등의 주범으로 비난이 많았습니다.

또한 급하게 만든 법이다 보니 부작용은 물론이고 일반적인 계약의 상식에 반하는 경우도 있지요.

계약갱신 청구권은 2020년 처음 제정되고 2년이 지나 이제 우리 생활에 익숙해진 법입니다. 최초 계약 후 전월세 계약을 1회 더 갱신할 수 있도록 한 법안이지요.

여기서 주의할 점은 ‘묵시적 갱신’일 경우와 계약이 연장된 상태에서 ‘중도해지’하는 경우 중개수수료 문제입니다. 각각 사례를 들어 설명해보겠습니다.

보통 계약 만기 6개월 ~ 2개월 사이 집주인이나 세입자가 계약연장에 대한 의사표시를 해야 하는데요. 묵시적 갱신은 쌍방 모두 이 기간 동안 계약연장에 대해 언급없이 자동으로 계약이 갱신되는 경우입니다.

묵시적 갱신으로 계약이 연장된 경우 ‘계약갱신청구권’ 1회 찬스는 여전히 유효합니다. 세입자 입장에서는 이 경우 총 6년간 거주할 수 있겠습니다.

만약 임대인이 4년만 계약하기를 원한다면, 2년 만기 시 ‘계약갱신청구권’에 의한 연장임을 연장계약서에 특약사항 등으로 명시하는 것이 좋습니다.

최초 계약기간이 종료되기 전 임대인은 계약 해지를 요구할 수 없습니다. 만일 이때 임차인이 계약 해지를 요구하면 새로운 임차인의 중개사비를 임차인이 부담해야 합니다.

그런데 만약 묵시적 연장이나 계약갱신청구권 도중에 중도해지를 하면 어떻게 될까요? 이 경우 주임법에 따라 임차인은 중개수수료를 물지 않아도 된다고 해석하고 있습니다.

주택임대차보호법 제6조
임차인은 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우에는 언제든지 그 계약을 해지할 수 있으며, 이 경우 임차인이 계약해지를 통지하는 경우에는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 임대차는 종료됩니다

이는 일반적으로 계약 해지의 귀책 사유인 당사자가 계약 파기에 따른 손해를 부담해야 함에도, 주임법의 확대해석으로 임차인의 손을 들어준 사례지요. 이는 일반 계약 상식과 위배된다는 의견도 많습니다.

전월세 계약과 관련된 다른 글은 아래를 참고 바랍니다.

말 그대로 계약을 연장할 경우 임대료 인상 한도는 5%로 제한한다는 것입니다. 계약 갱신은 2년마다 할 수 있으니 매년 올릴 수 있는 것이 아니라 2년에 최대 5%의 제약이 있는 것으로 이해하면 됩니다.

근데 재미있는 사실은 5%를 올리는 것에 쌍방의 의견이 일치되지 않더라도, 임대인은 계약 연장을 거부할 권리는 없다는 점입니다.

주택임대차 전월세 신고제도는 임대차 계약 후 30일 내에 다음의 내용을 지방자치단체에 신고해야 하는 내용입니다. 이에 대해서는 아래 이어서 자세히 알아보겠습니다.

주택임대차 신고제도는 2021년 6월 1일자로 시행된 제도로 전월세 계약을 체결하고 한 달 이내로 아래의 내용에 대해 관할부서에 신고해야 하는 법안입니다.

참고로 임대인이나 임차인 둘 중 아무나 한 명만 신고하여도 양측이 모두 등록한 것으로 처리됩니다. 만약 공인중개사를 통해서 계약했다면 중개사가 위임받아 신고할 수도 있으니 참고하세요.

거래 금액이 보증금 6천만원 또는 월세 30만원이 넘는 경우 신고 대상이며, 만약 기존에 신고한 전월세 계약인 경우 금액변동이 없다면 신고할 필요는 없습니다.

위의 임대료 기준에 부합하는주거용으로 사용 중인 주택인 경우 포함됩니다. 예를 들면 다음의 주거 시설입니다.

참고로 고등학교나 대학교 기숙사 시설은 학교시설이므로 신고대상에서 제외됩니다.

2021년 6월 1일 이후 체결한 신규 계약 건은 의무 대상이지만 그 전에 계약된 경우나 또는 갱신했지만, 변동사항이 없는 묵시적 갱신의 경우는 신고할 필요가 없습니다.

만약 신고대상에 해당하지만 미신고시 최대 100만원의 과태료를 부과할 수 있습니다.

요즘에는 아래와 같이 온라인 부동산중개를 통해 임대인과 임차인이 직거래로 계약을 하기도 하지요. 이런 경우라면 아래 ‘부동산거래관리 시스템’에서 임대차신고 메뉴를 통해 직접 등록할 수도 있습니다.

만약 신고에 어려움이 있거나 기타 문의사항이 있을 경우 전용 콜센터 번호인 1533-2949번으로 문의하시기 바랍니다.

이상으로 주택임대차보호법 주택임대차신고제 사례에 대해 정리해보았습니다. 이 외의 관련글은 아래를 참고해주세요.