전세계약 중도해지 시 주로 문제가 사항은 중개수수료 부담과 보증금의 반환을 제때 받을 수 있는가 하는 부분입니다. 이는 계약 해지의 책임이 누구에 있는지 그리고 전세계약 해지를 요청한 시점에 따라 달라지는데요.
이 글에서는 다양한 전세계약 중도해지 사례를 살펴보고 귀책여부를 정리해보겠습니다.
전세계약 중도해지
전세계약 중도해지는 통상 해지 전 최소 2개월에서 6개월 전에는 통지해야 합니다. 이는 새로운 임차인을 구할 시간을 주기 위함인데요. 만약 귀책사유가 임차인에게 있다면 전세가 빨리 안나가서 곤란한 건 임차인 본인이므로 집을 보여주는 것도 적극적으로 해야겠지요.
최초계약 종료 전
전세계약 계약은 기본 2년입니다. 이후 1회 계약갱신청구권을 행사할 수 있는데요. 만약 최초 계약 2년 만기 전에 계약을 해지할 경우, 이는 임차인의 귀책사유가 되어 새로운 임차인에 대한 중개 비용을 지불해야 합니다.
만약 월세의 경우라면 중개비용은 물론 남은 계약 기간동안 새로운 임차인이 들어올때까지 월세도 모두 임차인 책임으로 부담해야 합니다.
따라서 특별한 이유가 없다면 최초 2년 계약 도중의 중도해지시는 이사비 및 중개사 비용까지 2배로 물게 되니(이사할 집과 나가는 집) 많은 비용이 듭니다.
집에 하자가 있는 경우
이사하고 보니 집에 누수 등의 하자가 있는 경우입니다. 이 경우 임차인은 당연히 수리를 요구할 수 있고, 집주인이 이에 적극적으로 대응하지 않는다면 전세계약 해지 및 손해배상을 청구할 수 있습니다.
| 제623조(임대인의 의무) 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다. |
손해배상청구
집의 하자로 인한 손해가 커질 경우 이사비용, 중개부동산 수수료 및 숙박비 등에 대해 ‘통상손해’를 청구할 수 있습니다. 손해배상 청구절차는 다음과 같습니다.
- 사전에 손해배상에 대한 예상 견적서를 첨부하여 임대인에게 내용증명을 보낸다.
- 손해배상소송 진행시 위의 내역에 대한 영수증을 첨부해 제출한다.
전세보증보험 가입
개인적으로 이런 경우를 대비해 전세보증보험을 가입해 두는 것도 좋다는 의견입니다. 전세보증보험은 현재 임대중인 전세금 반환이 제때 되지 않을 경우 보험을 통해 돌려 받을 수 있는데요.
계약기간의 1/2이 지나기 전 집주인 동의없이 임의가입이 가능하며, 추후 계약만기 때 전세금 반환이 어려울 경우 보험사를 통해 받을 수 있습니다.
계약 연장 후
묵시적 연장이나 갱신청구권을 사용하고 계약이 연장된 상황에서 도중에 중도해지를 하는 경우입니다. 추가 연장된 2년을 다 채우지 않은 경우라도 임차인은 3개월 전 해지를 통보할 수 있습니다. 이후 3개월이 지나면 계약은 해지되며, 이에 대한 중개수수료를 지급할 의무는 없습니다.
| 제635조(기간의 약정없는 임대차의 해지통고) ① 임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다. |
여기서 ‘당사자는 언제든지 계약해지를 통보할 수 있다’고 나와 있는데요. 그럼 임대인, 임차인 모두 아무 때나 해지를 통보할 수 있을까요?
결론적으로 말씀드리면 임차인은 가능하지만 임대인은 2년 연장을 보장해야 합니다.
| (주택임대차보호법 제6조 2항) “묵시적 갱신이 된 경우에는 계약기간의 정함이 없더라도 존속기간을 2년으로 본다”는 내용이 나와 있습니다. |
이 경우 주택임대차보호법(주임법)에 따라 추가 2년을 계약의 존속기간으로 보기 때문에 임차인은 묵시적 갱신시 마음놓고 추가로 2년을 거주할 수 있습니다.
임대건물 파손 시
벽지나 장판 같은 소모품은 세월이 지나면 자연스럽게 낡게되기 때문에 큰 문제가 되지 않지만 현관문, 방문, 마루바닥의 파손이나 화재에 의해 건물이 파손될 경우 반대로 임차인이 손해배상청구를 당할 수도 있습니다.
임차인의 잘못으로 건물파손시 손해배상과 함께 중도해지도 가능한데요. 이 경우 파손된 건물을 원상복구해야야 합니다. 이를 대비하여 주택화재보험을 통해 다음의 다양한 경우에 대비해 보상을 받을 수 있으니 참고하세요. (전월세라도 가입가능)
- 화재사고에 의한 피해보상
- 가전제품 수리비 보상
- 비바람, 태풍 등에 의한 샤시 등의 재산손해 보상
- 층간소음에 따른 이사비 보장
이상으로 전세계약 중도해지 가능여부에 대해 알아보았습니다. 간단히 정리하면 다음과 같습니다.
- 최초 계약기간 만기 전 해지는 임차인 책임으로 새로운 임차인에 대한 중개수수료를 부담해야 한다.
- 묵시적 갱신 또는 계약갱신청구권에 의한 갱신시 3개월 전 해지통보가 가능하다. (중개수수료 부담의무 없음)
- 전세집의 누수 등의 하자 발생시 임대인에게 수리의무가 있으며 손해보상을 청구할 수도 있다.
이 외의 전세 관련된 사항은 아래의 이전 글을 참고해주세요.