임차인 명도 소송은 계약이 종료되었지만 계속 점유하는 경우 이전을 목적으로 소송을 제기하는 것입니다. 명도소송은 보통 4~6개월 정도 소요되며, 강제집행은 1~2개월 정도 걸리는 것이 일반적이지요. 따라서 임대인은 명도소송을 대비하여 최소한 1년치 임대보증금 미리 받아 두는 편이 안전합니다.
임차인 명도소송 절차
임차인 명도소송은 매년 민사분쟁에서 1위를 차지할 정도로 빈번한 소송이라는 사실을 알고 계신가요? 임대인이라면 매달 꼬박꼬박 들어오는 임대료가 중요하지만, 반대로 밀리기 시작하면 그만큼 신경 쓰이는 것도 없습니다.
임차인 명도 소송전 가장 먼저 할 일은 ‘부동산 점유이전 가처분신청’을 하는 것입니다. 그 이유는 명도소송 판결의 효력이 재판의 당사자(=점유자)에게만 효과가 있기 때문인데, 만약 재판이 진행되는 도중에 점유가 다른 사람으로 바뀌면 다시 재판을 시작해야 하기 때문입니다.
1. 부동산 점유이전금지 가처분 신청
점유이전금지 가처분 신청이란 쉽게 말해 “내가 부동산 명도 소송을 할 예정이니 다른 사람에게 해당 부동산을 넘기지 말라”는 신청을 하는 것입니다. 방법은 ‘점유이전 가처분 신청서’를 작성하여 관할법원 종합민원실에 아래의 서류를 함께 제출하면 됩니다
- 부동산 목록
- 부동산 등기부 등본
- 임대차 계약서 또는 낙찰대금 완납증명원 (경매로 취득한 경우)
- 목적물 가액 산출내역 및 근거자료
특별한 문제가 없으면 제출 후 일주일 내로 점유이전금지 명령서를 수령하면 되겠습니다. 신청서 양식은 아래를 참고해주세요.
2. 명도소송 절차
명도소송은 임대인이 소장을 접수하면 임차인(피고) 30일 내에 명도소송 답변서를 제출합니다. 이후 변론기일이 잡히면 통상 3~4주에 걸쳐 2~3회 정도 재판을 진행합니다.
만약 임차인이 소장에 대해 별도로 답변서를 제출하지 않는다면 20일 내에 무변론판결 선고기일이 지정되며, 이때까지 임차인의 대응이 없다면 최종 승소판결을 받게 됩니다.
명도소송 절차를 전체적으로 다시 정리하면 다음과 같습니다.
- 소장을 작성하여 법원에 접수한다.
- 상대방(피고인)의 답변서에 따라 여러 차례 변론 기일을 갖는다.
- 최종 판결문을 받는다. (승소시 강제집행 가능)
명도소송을 법원에 접수할 때 필요한 서류는 아래와 같습니다.
- 소장부본 (법원 제출 및 당사자 수)
- 부동산등기부등본
- 부동산목록
- 도면
- 인지 및 송달료 납부영수증
“임차인은 임대인에게 건물을 인도하라”는 승소 판결문을 받았는데도 임차인이 건물을 비우지 않는다면 마지막 절차인 강제집행을 진행합니다.
3. 강제집행
부동산 강제집행은 보통 1개월 이상 걸리는데요. 이유는 판결문이 나오더라도 관할법원의 집행관실에 집행신청서를 접수하고, 집행관이 다시 현장에 나가 계고를 하는 절차가 필요하기 때문입니다.
계고 신청이란 집행관이 현장에서 임차인에게 직접 “판결문이 나왔으니 언제까지 집을 비우지 않으면 강제 집행하겠다”고 알리는 것이지요. 만약 집이 잠겨있거나 열어주지 않는다면 집행관은 열쇠수리공을 불러 강제로 문을 따고 들어가 계고를 합니다.
사실 이 절차가 임차인에게 매우 큰 압박으로 느껴지기 때문에 실제로 강제집행까지 가는 경우는 드뭅니다. 만약 집행일까지도 집을 비우지 않으면 집행관은 문을 열고 들어가 강제로 집기류를 외부로 끄집어내는 강제집행을 수행합니다.
강제집행에 들어가면 건물의 평소에 따라 집행료가 부과되며 보통 평당 10만원 정도 비용이 책정됩니다. 일단 이 비용은 소송인(임대인)이 지불하지만 추후 임차인에게 요구할 수 있습니다.
이사비용 지불여부
일반적으로 임차인은 끝까지 버티기보다 그전에 적절한 이사비용을 받고 나가기를 원하는 경우가 많은데요. 강제집행까지 가면 집주인도 경제적, 시간상으로 손해이기 때문에 적절한 이사비를 주고 빨리 명도를 마무리하는 것이 서로 이익이 됩니다.
여기서 적절한 이사비의 기준은 명도소송에 걸리는 시간과 강제집행시 소요되는 경비를 감안해서 책정하면 됩니다.
명도소송 비용은 변호사에게 의뢰하는 경우 보통 300만원 정도이며 강제집행은 평당 10만 원 정도라고 보는 것이 일반적입니다.
이상으로 임차인 명도소송 절차 및 비용 그리고 걸리는 기간에 대해 알아보았습니다.
간단히 정리하면 명도소송부터 강제집행까지 걸리는 총 기간은 대략 6~8개월, 그리고 소송에 걸리는 총 비용은 30평 아파트를 기준으로 600만 원 ~ 800만 원 내외로 보면 되겠습니다. 이는 일반적인 경우로 상황에 따라 달라질 수는 있는 점 참고해 주세요.