전세계약 주의사항 중 가장 중요한 것은 소중한 전세금을 지킬 수 있도록 보호하는 것입니다. 특히 융자가 있는 경우 역전세난이 심해지면 깡통전세가 될 수 있으니 시세 체크는 필수입니다. 이 포스팅에서는 융자가 있는 집의 전세계약시 주의사항과 연장계약시 필요한 서류를 정리하였습니다.
전세계약 주의사항
전세계약시 주의할 점에는 융자가 있는 집을 계약하는 경우, 대출을 받아야 하는 경우, 하자가 있는 집에 입주하는 경우가 있을 것입니다. 또한 부동산 하락기에는 계약 후에 집값이 하락하여 깡통전세가 될 가능성도 미리 대비하는 것이 좋습니다.
- 전세대출 가능 여부와 액수가 불확실한 경우
- 근저당 같은 선순위 채권자가 있는 경우
- 집의 상태에 따라 특약이 필요한 경우
누구나 처음 전세계약을 할 때는 거금을 맡기는 것이므로 많이 긴장되고 모르는 것도 많아 불안할 것입니다. 하지만 차근차근 알아보면 안전하게 진행할 수 있으니 너무 걱정하지 마시기 바랍니다.
융자있는집 전세계약
집주인의 사정으로 근저당 같은 융자가 설정되어 있는 경우 주의가 필요합니다. 일반적으로 이런 집들은 주변시세보다 전세시세가 쌀 경우도 있습니다. 꼼꼼히 체크하면 오히려 싸게 전세를 들어갈 수도 있는 기회이지만 불안하다면 피하는 것도 좋습니다. 만약 계약을 진행한다면 다음을 체크해보시기 바랍니다.
만약 융자있는 집에 전세자금 대출을 받는 경우 사전에 계약시 “근저당말소조건” 특약을 설정하고, 대출 은행과 협업하는 법무사와 함께 근저당 말소처리를 하는 것이 중요합니다. 이와 관련해서는 아래 글을 참고 바랍니다.
1. 시세와 전세가의 비교
아파트의 경우 KB 부동산 등을 통해 간단히 실거래가와 전세 시세를 확인할 수 있습니다. 깡통전세의 기준은 짒값의 70%정도를 의미합니다. 따라서 시세대비 70% 이하의 전세를 기준으로 삼는 것이 안전합니다.
만일 그래도 불안하시면 전세보증보험을 이용하는 것도 좋은 방법입니다. 7억 미만 전세라면 HF, HUG 등의 주택보증공사를 통해 연 0.02 ~ 0.04% 정도의 저렴한 보증료로 전세금을 안전하게 보호받을 수 있습니다.
HUG보다 HF가 조건은 조금 더 까다롭지만, 보증료가 우대를 받을 경우 0.02%까지 보증료를 할인받을 수 있습니다. 만약 전세가가 7억 이상이라면 서울보증보험을 이용할 수도 있습니다. 가입 조건 등에 대한 자세한 내용은 아래의 정보를 참고 바랍니다.
2. 대출이 가능한지 체크
집주인이 담보대출금을 입주 당일 전세금으로 모두 말소하는 특약을 추가할 수 있습니다. 또한 전세대출을 받을 경우 이와 같은 특약을 통해 진행 가능한지도 미리 은행을 통해 확인해야 합니다.
대출금 상환 특약사항 (예)
| 집주인은 계약일 전세금으로 대출을 전액일시 상환하며 등기부 근저당을 말소하며, 이후 전세권을 설정하는 것에 동의한다. |
위와 같이 특약을 추가한 후 잔금날 법무사를 통해 대출상환과 근저당 말소가 이루어졌는지 확인하고 전세권을 설정하시면 됩니다. 참고로 전세권 설정은 더 안전하게 임차권을 보호하기 위한 조치로 필수사항은 아닙니다.
부동산은 가격이 높은만큼 대출이 끼어있는 경우도 많이 있습니다. 잔금 당일 은행에서 담당 법무사가 나와 이런 근저당 말소 및 대출을 일괄적으로 처리해주기 때문에 미리 은행의 확인만 받는다면 안전하게 진행할 수도 있습니다.
특히 매매의 경우 이런 특약을 통한 거래는 흔한 일입니다만, 받으려는 전세대출 상품의 경우 가능한지 은행 담당자를 통해 미리 확인하시기 바랍니다.
전세 연장계약서
임대차 3법이 시행되면서 계약갱신청구권 여부를 명확히 하기 위해 별도로 연장계약서를 작성하는 사례가 있습니다. 본인이 직접 한다면 다음의 서류를 준비해 집주인과 진행하면 됩니다.
- 이전 전세계약서
- 도장 (가급적 이전 계약서와 동일한 것을 사용)
- 계약서 양식 2장
위에 첨부한 pdf 양식을 2장 다운로드하여 작성하여 집주인과 교환하도록 합니다. 만약 불안하실 경우 중개사에게 5만 원~10만 원 정도의 수수료를 주고 부탁하는 것도 확실한 방법입니다.
계약시 체크리스트
전세를 계약하기 전에 몇 가지 주의할 사항을 추가로 정리해 보겠습니다. 참고로 마음에 드는 전세가 있다면 소액의 가계약금을 거는 것도 좋지만 만일 해지시 돌려받을 수 없다는 것을 참고하시기 바랍니다.
- 입주하기 전 파손 부위나 수리가 필요한 사항들은 사진 등을 증거자료로 남길 것
- 대출이 필요한 경우 집주인의 협조와 대출 여부에 따른 계약 해지가능성을 특약으로 남겨놓을 것 (집주인의 양해와 동의가 필요)
- 입주 당일 즉시 전입신고와 확정일자를 받아 대항력 요건을 만들 것
요즘 부동산 경기 하락으로 역전세나 깡통전세의 우려가 점점 커지고 있습니다. 전세계약전에 주변의 시세를 꼼꼼히 살펴서 소중한 전세금을 지킬 수 있도록 주의하시기 바랍니다.