오피스텔 투자 1가구 2주택 포함 여부 등 체크사항

오피스텔 투자는 사용 용도에 따라 주택 수 포함될 경우 다주택자로 분류되어 양도세 중과 등의 불이익을 받을 수 있습니다. 오피스텔은 크게 주거용과 업무용으로 분리되기 때문에 이런 세금 기준이 더 복잡해졌는데요.

이 글에서는 오피스텔 투자시 주택 수 포함여부 및 세금처리 등의 주의사항들에 대해 정리해보겠습니다.

오피스텔 투자 체크사항

오피스텔 투자는 부동산 경기가 좋지 않을수록 수익형으로서 가치를 가지므로 인기가 꾸준한 편입니다. 특히 직장과 학교 등으로 임대수요가 많은 수도권 지역을 중심으로 투자 시 리스크를 낮출 수 있습니다.

그리고 오피스텔은 조정대상지역 여부와 상관없이 대출이 잘 나오는 편이고, 일반임대사업자로 업무용 임대시 부가세 환급 혜택으로 세부담이 줄일 수 있습니다.

오피스텔은 크게 업무용과 주거용으로 분류할 수 있는데요. 등기부등본상의 용도는 큰 의미가 없으며 사람이 들어가서 전입하고 사느냐 여부가 중요합니다.

예전에는 사용 용도와 상관없이 오피스텔은 주택 수에 포함하지 않았지만, 2020년 8월 12일 이후 취득하는 ‘주거용 오피스텔’은 주택 수에 포함되도록 법이 바뀌었습니다. (이전 취득 분은 포함안됨)

다만 주거용 판단기준은 청약시에는 포함하지 않으며, 이는 취득시 포함됩니다. 자세한 사항은 아래 표를 참고해주세요. 현재 1주택이 있더라도 단순히 청약만 했다면 주택수에는 포함되지 않겠지요.

업무용으로 사용하는 오피스텔은 여전히 주택 수 미포함이며, 다음의 조건에 해당해야 합니다.

주거용과 업무용의 차이점을 간단히 표로 정리하면 다음과 같습니다. 표의 내용에 대한 상세한 설명은 이어지는 내용을 참고해주세요.

업무용 오피스텔은 본인이 일반임대사업자를 내고 임차인 사업자에게 임대하는 경우입니다. 만약 세입자가 전입신고를 해버리면 주거용으로 간주하기 때문에 미리 특약으로 미리 금지하는 것이 필요합니다.

업무용 오피스텔도 동일한 취득세 4.6%가 부과되며, 단 부가세 10% 환급혜택을 받을 수 있습니다. 그리고 임대료에 대해 세금계산서 발행과 부가세 신고도 필요하지요.

만일 사업자 등록을 하고 사용하다 10년 이내 주거용으로 사용 중 적발될 경우, 환급받은 부가세는 가산세를 더해서 추징당하므로 주의하세요.

업무용 오피스텔은 쉽게 말해 사무실이나 상가와 같이 일반건물의 양도와 동일하다고 생각하면 됩니다. 보유기간에 따라 6~40%의 세율이 부가되며, 장기보유시 공제가 되는 것인데요. (위의 표 참고)

주거용 오피스텔은 거주자가 전입신고를 마치고 주거목적으로 사용하는 경우입니다. 임대를 할 경우 구청에 ‘주택임대사업자’ 신고를 하고 의무임대기간을 채워야하지요.

업무용처럼 부가세환급 같은 혜택은 없지만 임대소득에 대한 부가세 신고는 필요하지 않습니다. 월세 소득에 부가세를 면제하는 것은 임차인의 부담을 덜기 위한 정책으로 생각되네요.

주거용 오피스텔로 사용시 다주택자가 되는 경우라면 양도세 중과대상이 됩니다. 위의 표에서 아래 다주택자 (2주택 중과) 부분을 참고하면 2년 이상 보유하더라도 기본세율에 20%p 중과가 되지요.

참고로 취득세의 경우 60제곱 미터 이하는 면제이며, 85제곱미터를 초과하면 임대사업자 등록이 안되므로 주의하세요.

주거용 오피스텔이 부담스러운 이유는 주택수에 포함 때문입니다. 무주택자라면 상관없지만 기존 주택을 가지고 있는 경우 양도세 중과가 되는 것이 부담인데요. 참고로 기존 주거용을 업무용으로 용도 변경할 수 있습니다.

주거용 오피스텔의 업무용 용도변경은 사업자등록증과 전입상태 그리고 실제 사용중인 내부 사진 등을 첨부하여 신청하면 됩니다. 이와 관련해서 자세한 내용은 아래 이전 글을 참고하세요.

이상으로 오피스텔 투자 1가구 2주택 포함 여부 등 체크사항에 대해서 알아보았습니다. 이외의 관련 글은 아래를 참고해주세요.