부동산 빙하기, 오피스텔 투자 여전히 좋은 이유 5가지

오피스텔 투자가 여전히 좋은 이유는 꾸준한 임차수요, 비주택 규제 제외, 세금혜택 등이 있습니다. 만약 직접 사업목적으로 활용한다면 수익률을 극대화할 수도 있습니다.

최근 부동산 시장 급랭으로 부동산 거래 시장은 얼어붙고 있지만, 꾸준히 임차수요로 오피스텔이 여전히 투자 대상으로 좋은 이유를 5가지 정도로 정리해보겠습니다.

오피스텔 투자 여전히 좋은 이유

오피스텔 투자는 시세차익보다는 현금흐름을 만드는 임대수익 목적으로 접근하는 것이 좋습니다. 사실 오피스텔은 가격이 오르기 힘든 몇 가지 이유가 있기 때문이죠. 이에 관련해서는 아래 이전 글을 참고해주세요.

수익형 부동산으로서 오피스텔이 여전히 좋은 투자 대상인 이유는 다음과 같습니다.

상가나 사무실의 임차인이 교체될 때 불가피하게 공실이 되는 경우가 있습니다 이를 ‘자연공실률’이라고 하는데 보통 5% 정도로 잡지요.

2022년 현재 서울 사무실 공실률은 0.5% 수준입니다. 이는 2010년 조사 이래 가장 낮은 수치로 자연공실률을 감안하면 거의 공실이 0%라 할수 있지요. (아래표 참고)

이런 임차수요의 증가로 공실률은 낮아지지만, 임대료는 올라가는 모습을 볼 수 있는데요. 이처럼 임대료가 꾸준히 우상향하는 모습은 영업용 오피스텔의 전망이 좋다는 반증이기도 합니다.

최근에 금리가 오르면서 임차인도 전세대출을 받는 것보다 차라리 월세로 사는 편이 이익이라고 생각하는 경우도 많아졌습니다. 최근 전세대출 이자는 8%를 육박하고 있기 때문이죠.

우리나라 출생률이 낮아져 집값이 떨어진다고 많이 이야기하지만 오히려 1인 가구 수는 점점 많아지고 있습니다. 최근 한 기사에 따르면 “주택구입의 핵심수요인 30대 도달인구는 향후 20년 간 지속적으로 증가” 예정이라고 합니다.

인구 절벽이라고 하지만 앞으로 20년간 주택을 구입하려는 핵심수요는 계속 증가 추세지요. 이런 면에서도 업무용이나 주거용 모두 활용이 가능한 오피스텔은 투자대상으로 적합합니다.

오피스텔 업무용과 주거용에 따라 세금혜택이 달라집니다. 주거용 오피스텔은 개인이 매입하면 다주택자가 되는 것이 단점인데요. 하지만 주거용 오피스텔이라도 주택임대 사업자로 등록하면 취득세가 감면되며, 주택수에 포함되지 않습니다.

즉, 업무용 오피스텔로 운영하여 일반사업자로 임대를 하거나, 주거용을 원할 경우 주택임대사업자로 등록하는 것이 세금측면에서 유리하겠지요.

일반 임대사업자로 오피스텔을 매입하면 매매가의 10%에 해당하는 부가세 환급을 받을 수가 있습니다. 만약, 매입하려는 오피스텔이 이미 주거용으로 사용되고 있다면, 용도변경을 하고 영업용으로 운영하는 것도 좋은 방법입니다.

업무용 오피스텔은 위에서 말씀드렸지만 부가세 환급 및 종부세 면제 등의 혜택이 있습니다. 만약 현재 주거용 오피스텔로 사용 중이더라도 추후 용도 변경을 통해 업무용으로 전환하는 것도 가능한데요.

오피스텔 용도변경을 위해 아래 사항을 준비해서 관할기관에 제출하면 됩니다.

오피스텔 사업자 대출을 이용하면 LTV의 70%까지 대출이 가능합니다. 이는 오피스텔은 주택에 포함되지 않으므로 비주택 담보대출 조건을 적용받기 때문인데요. (2022년 기준 LTV 70%)

만약 법인 사업자 대출을 활용한다면 최대 90%까지도 가능한 경우가 있습니다. 다만, 최근에는 금리가 높아져 너무 많은 레버리지가 꼭 유리하지만은 않으므로 대출 비중을 조정하는 것도 좋겠습니다.

최근 부동산 경기 악화로 기존의 규제들이 풀리고 있는 상황이므로, 대출조건 언제든지 바뀔 수 있는 점은 참고바랍니다. 오피스텔 대출관련 글은 아래를 참고하세요.

최근 한강뷰 오피스텔은 주거용이나 영업용 모두 인기가 높습니다. 특히 MZ 세대의 라이프스타일에 따라 부동산을 매매하기보다 임대하거나, 파티룸으로 필요할 때만 활용하기도 하는데요. (아래 이전 글 참고)

수익형 부동산의 끝판왕은 직접 사업을 운영하는 것입니다. 가령, 위와 같이 한강뷰 전망이 좋은 오피스텔이라면 파티룸으로 활용할 수도 있고, 업무용으로 임대해도 언제나 수요가 끊이지 않는 곳의 하나입니다.

보통 임대를 주면 임차인과 이익의 50%씩 나눈다고 생각할 수도 있는데요. 오피스텔을 이처럼 직접 운영하면 이익률을 극대화할 수 있으니 참고하시기 바랍니다.

이상으로 오피스텔 투자가 여전히 좋은 이유 5가지에 대해 정리해보았습니다. 이외에 오피스텔 관련글은 아래를 참고해주세요.