오피스텔 가격 안 오르는 이유 (투자시 주의사항)

오피스텔 가격이 안 오르는 이유는 적은 지분비율, 분양 면적의 착시효과, 매매 수요층의 부족 같은 다양한 이유가 있습니다. 이 때문에 같은 평형이라도 오피스텔이 아파트에서 비해 더 오르지 않는 것처럼 보이기도 하지요.

사실 오피스텔은 시세 차익보다 임대수익률의 관점으로 투자하는 것이 적절합니다. 이 글에서는 오피스텔 가격이 안 오르는 이유와 투자 시 주의할 사항에 대해 자세히 정리해보겠습니다.

오피스텔 가격 안 오르는 이유

오피스텔은 가격은 아파트에 비해 오름폭이 적고 매도하려고 해도 투자자외에는 매매 수요가 제한적이어서 팔기 어려운 것도 단점도 있습니다.

부동산의 가격은 입지, 교육, 교통, 직장, 주변 인프라 등 여러 요소에 의해 영향을 받지만 이런 변수들을 제거하면 기본적으로 땅의 가격 상승에 비례하여 오릅니다. 장기적으로 보면 토지 상승률이 그 부동산의 상승률과 비례하게 되는데요.

아파트나 오피스텔 같은 집합주택은 전체 대지를 세대수로 나누어서 지분등기가 되는데, 이 대지 지분이 2배 이상 차이가 납니다. SEERIAL 홈페이지에서 대지지분을 확인할 수 있는데, 가령 같은 평형대로 분양받아도 오피스텔 지분은 보통 아파트 대비 50% 이하입니다.

따라서 토지지분 자체가 적어 가격의 상승이 같은 평형 아파트 대비 낮을 수밖에 없습니다.

일반적으로 오피스텔은 아파트보다 전용률이 30% 정도 적습니다. 전용률이란 공동주택의 분양면적 대비 내가 사용할 수 있는 공간의 비율이라 할 수 있는데요.

아파트는 거실, 주방, 화장실 같은 실거주 공간과 복도, 계단 같은 공용면적을 포함해서 분양 면적으로 하지만, 오피스텔은 여기에 관리사무소, 단지 내 공공시설물까지 포함하므로 실거주 면적이 더 작아집니다.

실제로 같은 20평형이라고 해도 오피스텔의 전용률은 50% 정도밖에 안되서, 아파트에 비해 20~30% 더 좁게 보이지요.

이런 이유로 오피스텔 가격이 아파트 대비 같은 평형이라면 더 저렴해 보이게 되고, 가격도 오르지 않는 것처럼 보이는 착시현상이 생기게 됩니다.

오피스텔은 기본적으로 임대수요는 많지만 사서 거주하려는 매매수요가 적습니다. 실제 대부분의 매수자는 임대수익을 원하는 투자자들이지요. 이렇게 한정된 매수 수요 또한 오피스텔 가격이 쉽게 오르지 않는 이유가 됩니다.

이는 다른 말로 시세차익을 목적으로 하기보다 임대수익에 초점을 맞추고 투자하는 것이 중요하다는 것입니다. 수익형 부동산의 가격은 수익률에 따라 결정되기 때문이죠.

실수요자들이 오피스텔을 사기 꺼리는 이유 중 하나는 비싼 관리비 때문입니다. 오피스텔 관리비는 분양면적 기준으로 평당 1만원 정도 하는데, 서울 강남지역의 경우 관리비만 10만원이 넘어 부담스러운 경우가 많습니다.

하지만 이런 비싼 관리비에 비해 실제 관리는 더 되지 않는 단점도 있습니다. 이는 오피스텔 거주민들이 일반 가정집이 아니라 임차인이기 때문에 아무래도 사용상태가 좋지 않은 점도 있겠지요. 빌린 집을 내 집처럼 소중히 관리하며 쓰는 사람은 아무래도 적습니다.

건물의 토지지분이 적기 때문에 노후화될수록 감가상각으로 더 가격이 떨어지게 됩니다. 만약 분양가가 높았다면 건물이 감가상각 때문에 10년간 가격이 정체되거나 오히려 떨어지는 경우도 생기게 됩니다.

하지만 토지지분이 많은 아파트라면 추후 재건축의 기대감과 토지가격의 상승으로 시간이 지날수록 꾸준히 상승하는 효과가 있습니다.

오피스텔 투자시 주의사항을 간단히 정리해 보겠습니다. 결론적으로 이야기하면, 오피스텔은 가격상승 매월 임대료가 들어오는 수익형으로 보고 접근하는 것이 중요합니다. 그렇다면 공실없이 꾸준한 임대수요가 있는 곳이 중요하겠지요.

오피스텔에 사는 사람들은 보통 1인 가구, 직장인, 학생의 경우가 대부분입니다. 즉, 교통, 직장, 학교 부근이 수요가 많아야 합니다. 이처럼 오피스텔 투자시 주변의 임차수요와 공실률 등을 꼭 체크해보세요.

높은 관리비와 별도의 주차 비용은 임차인에게도 부담이고 오피스텔보다 원룸을 선호하는 이유가 되기도 합니다. 따라서 이런 높은 관리비를 상쇄할 만큼은 좋은 입지나 신축급이 아니라면 관리비도 가능한 높지 않은 곳이 임대하기도 좋을 것입니다.

오피스텔의 주 거주층이 가족보다는 1인 가구나 청년층이 많습니다. 대형 평수를 원하는 임차수요 자체가 적은 이유인데요. 투자를 한다면 대형보다는 소형오피스텔을 사는 것이 추후 관리나 수리비용도 적은 이점도 있습니다.

이상으로 오피스텔 가격이 안오르는 이유 및 투자시 주의사항에 대해 정리해보았습니다. 이 외의 관련글은 아래를 참고해주세요.