근저당 말소조건으로 집을 매매하거나 임차하는 경우 계약 시 특약사항을 명시하고 잔금일 법무사와 동행하여 잔금과 말소를 안전하게 진행해야 합니다. 근저당말소 자체는 필요 서류만 갖추면 셀프로도 가능할 만큼 간단하지만 가능한 은행과 협약된 법무사와 함께 진행하는 것이 안전합니다.
근저당 말소조건 계약 방법
근저당권 말소조건 계약이란 위와 같이 이미 융자가 있는 집을 매매나 임차로 계약할 경우 잔금 납부시 근저당 말소를 조건으로 계약을 체결하는 것입니다. 다른 채무사항은 없고 근저당만 있는 경우 안전하게 진행하는 방법을 순서대로 알아보겠습니다.
아래의 사례는 잔금을 별도의 은행 대출을 통해 처리하고, 잔금일 이 대출금으로 집주인(임대인)의 융자금 상환과 근저당권 말소를 동시에 진행하는 것을 가정하겠습니다.
1. 계약서 작성
만약 마음에 드는 전세집인데 위와 같이 근저당권이 설정된 집이라면 계약서를 작성할 때부터 ‘근저당말소조건 특약’을 꼼꼼히 작성해야 합니다. 매매의 경우라도 유사합니다.
계약 특약문구 예)
“임대인(또는 매도인)은 잔금을 수령하는 동시에 대출금을 전액 상환하여 근저당을 말소하기로 한다”
집주인을 무조건 믿을수는 없기에 잔금일 법무사와 함께 은행에 동행하여 대출금 상환과 함께 근저당 말소 확인을 하는것이 중요합니다.
2. 계약 후 잔금까지
계약하려는 부동산의 등기부등본을 확인하여 ‘유효사항’만을 체크하여 출력합니다. 여기에서 확인이 필요한 사항은 ‘근저당권 설정’의 채권최고액 부분입니다. 일반적으로 1금융권은 120%까지 채권최고액을 설정합니다.
채권최고액이란 실제 대출한 액수보다 120% 더 높은 액수를 설정함으로써 더 안전하게 대출을 해주기 위해서입니다. 가령 등기부상 채권최고액이 1억 2천만원이면 실제 은행에서 1억원을 대출받았다고 생각하면 됩니다.
계약시 주의 사항은 “채권최고액 + 계약금 + 중도금”을 집 시세이상으로 주어서는 안되는 점입니다. 더 안전하게 진행하려면 잔금일 전까지 집 시세의 70%를 초과하는 금액은 송금하지 않는 것이 좋습니다.
- 집 시세의 70% > (채권최고액 + 계약금 + 중도금)
3. 잔금일 처리절차
잔금을 전달하면 집주인의 즉시 융자금을 상환하고 근저당권 말소도 동시에 진행합니다. 이때 은행 측 법무사와 집주인이 함께 가면 좋습니다.
- 직접 은행을 방문하여 집주인이 융자금을 전액 상환하고 영수증을 받는다.
- 은행과 협약된 법무사에게 상환영수증을 전달하고 근저당권 말소를 진행한다.
- 근저당말소와 소유권 이전을 법무사가 함께 처리한다. (매매계약의 경우)
여기서 중요한 것은 ‘근저당 말소신청’입니다. 잔금을 상환하였다고 말소가 되는 것이 아니므로, 법무사에게 말소신청도 함께 의뢰하시기 바랍니다. 보통 5만원 정도 말소비용이 발생하며, 일반적으로 이 비용은 임대인 (또는 매도인)이 부담합니다.
4. 잔금 이후
집을 매수한 경우라면 일주일 정도 기간이 지나 법무사에게 최종적으로 소유권이전이 완료된 등기부와 기존의 근저당이 해지된 것을 확인하면 마무리됩니다.
만약 전세계약을 체결하였다면 이사일 즉시 동사무소를 방문하여 전입신고와 함께 확정일자를 받으시면 되겠습니다.
깡통 전세 주의보
깡통전세는 전세가가 집 매매시세의 70%를 넘어가는 경우입니다. 안전하게 전세 계약을 했더라도 전세가 하락 등으로 불안한 경우 HUG나 HF 등을 이용해 전세보증보험을 가입하는 것을 추천드립니다.
전세보증보험은 임대차 계약을 체결한 이후로도 전세계약의 1/2이 지나기 전이라면 집주인의 동의가 없어도 가입할 수 있습니다. 이는 다음의 조건에 해당하면 누구나 가입할 수 있으므로 자세한 내용은 아래의 이전 글을 참고하시기 바랍니다.
- 수도권 7억이하 (그외 5억원 이하의 전세보증금)
- 매년 0.115~0.02%의 보증수수료를 납부
- 개인, 법인 및 대한민국 국민이라면 모두 가능
다만 선순위 근저당이 설정되어 있거나 전세금이 시세보다 높은 경우 가입이 불가능할 수도 있으니, 위에 말씀드린 내용대로 계약 전 꼼꼼하게 확인하시기 바랍니다.