상가주택 장점 단점 및 매매시 주의사항 3가지

상가주택의 장점은 거주와 임대 수입을 한 번에 해결할 수 있는 점입니다. 반면에 단점은 환금성, 임대관리, 어려운 전세대출 등을 꼽을 수 있습니다. 이 글에서는 상가주택의 장단점을 자세히 알아보고 매매를 위해 주의할 사항들에 대해 정리해보겠습니다.

상가주택 장점

상가주택의 장점은 앞서 설명해 드린 것처럼 거주와 임대소득의 해결입니다. 직장 다닐 때는 모르지만 고정적인 수입이 없어지면, 안정적인 노후를 위해 누구나 관심을 갖는 부동산이 상가주택이지요.

하지만 장점만을 보고 상가주택을 투자하기보다 여러 장단점을 정확히 이해하고 현명하게 접근하는 것이 중요하겠습니다.

상가주택은 상가, 사무실 및 여러 주택에 임차를 할 수 있지만, 다가구주택처럼 일정 조건을 만족하면 1가구 1주택자로 인정받아 세금을 줄일 수 있는데요.

참고로 1가구 1주택 비과세 혜택은 해당 주택을 2년 이상 보유하고 거주한 경우에 한하며, 양도가액이 9억원을 초과하는 고가주택은 과세 대상이 됩니다.

즉 상가주택은 대부분 9억원이 넘을 것이기 때문에, 실제 1주택 조건으로 절세가 되는 부분은 보유세(재산세, 종합부동산세)나 취득세에 대한 부분일 것입니다.

상가주택은 기본적으로 안정적인 현금흐름이 우선시 되지만 투자 방법에 따라 큰 시세차익을 남길 수도 있습니다. 이것이 가능한 이유는 수익형 부동산의 가격은 ‘수익률’에 따라 결정되기 때문인데요.

가령 투자수익률 5%를 예상하는 투자자가 있다고 가정해 보겠습니다. 이런 투자자라면 한달에 100만원 월세가 나오는 상가주택을 얼마까지 매입할 수 있을까요?

위의 계산식과 같이 보증금 2,000만원에 월 100만원의 월세가 나오는 상가의 투자수익률을 5%로 잡으면 2억 6천만원에 거래가가 형성됩니다.

투자수익률의 경우 1층이 가장 낮으며, 지방보다 수도권이, 그리고 같은 서울 지역이라면 강남일수록 낮아지게 됩니다. 즉, 리스크가 높을 수록 투자수익률이 낮아도 매매가 이루어진다는 의미이지요.

따라서 상가주택이라도 상권의 미래가치를 예상하거나 리모델링 등을 통해서 임대료를 높일 수 있다면 단기간에 큰 시세차익도 가능할 것입니다. 물론 말처럼 쉽진 않겠지만요.

상가주택의 단점을 꼽으라면 환금성, 임대관리의 어려움 등을 꼽을 수 있습니다.

환금성이 가장 좋은 주택은 아파트입니다. 이유는 수요자가 많고 가격이 안정되어 있으며 거래가격 공개되어 일반인도 접근이 쉽기 때문이지요.

하지만 상가주택은 우선 매수하려는 소유자가 적습니다. 주로 노후를 대비하려는 은퇴자나 부지런한 부동산 투자자 정도겠지요. 따라서 원할 때 쉽게 팔 수 없다는 점은 요즘 같은 부동산 침체기에 큰 단점으로 여겨질 수 있습니다.

‘착한 월세는 3대가 복을 지어도 어렵다’는 말이 있지요. 그만큼 매월 임대수익이 달콤하지만 그 이면에는 관리의 어려움이 있다는 이야기입니다. 만약 대출을 끼고 상가주택을 매입했는데 공실이라도 길어지면 고스란히 금전적 손해로 이어집니다.

상가주택은 다가구 주택처럼 은행에서 주택담보대출 심사를 까다롭게 보는 주택의 하나입니다. 대출을 꺼리는 이유는 상가주택에는 임차인이 많아 권리분석이 복잡하고 시세 파악도 어렵기 때문인데요.

이 때문에 임차인이 주택담보대출을 받고자 하는 경우 대출이 불가능할 수 있습니다. 이런 단점으로 상가주택은 주변 시세보다 전세가를 낮춰야 하는 상황이 발생할 수도 있습니다.

상가주택 매매 시 주의할 사항을 정리해보겠습니다.

일반 주택은 교통이 편리하고 직장이 많다면 임차수요가 충분하면 특별히 신경쓸 일이 없습니다. 하지만 근린생활시설의 경우 상권이 좋지 않으면 장기간 공실이 발생할 수도 있고, 임대가 되더라도 수익률이 낮아지므로 주의가 필요합니다.

만약 임대소득이 낮아지면 위에 설명해 드린 수익률 계산법에 의해 매매가도 낮아질 수 있으므로 향후 손해가 커질 수있습니다.

앞서 1가구 1주택인 경우 세금혜택을 말씀드렸는데요. 반대로 주택 면적에 포함되지 않는 상가의 양도차익에 대한 양도소득세가 부과됩니다.

상가 양도소득세는 주택처럼 비과세 혜택이 없으므로 상가 양도소득세 룰에 따라 세금을 부담해야하는 점을 주의하세요. 자세한 양도세 계산은 아래의 이전 글을 참고해주세요.

노후된 상가주택을 매입한 경우 수리비를 생각해야 합니다. 건물의 관리비용은 일반 주택 한 채와 비교할 것이 못됩니다. 임차인의 수가 많아지고 임대 물건이 많을수록 임대관리 및 수리항목도 많아지기 때문이죠.

가령, 건물 각 층마다 누수가 발생할 수 있으며 옥상 방수, 건물 외벽의 크랙 등 건물 노후도에 비례해서 관리의 어려움은 지속해서 커질 수 있는 것을 참고하세요.

상가주택에 관한 이전의 관련 글은 아래를 참고 바랍니다.