상가권리금 계약서는 임대차 계약이 취소되거나 권리금 손해배상 청구 시 배상기준 금액이 되므로 정확히 작성하는 게 중요합니다. 이 글에서는 상가권리금 계약서를 제대로 작성하는 요령과 권리금 반환소송에 대응하는 방법에 대해 알아보겠습니다.
상가권리금 계약서 작성
상가 권리금 계약서를 작성하지 않은 상태에서 임대차 계약이 파기될 경우, 신규 임차인이 권리금을 돌려받지 못해 곤란한 상황에 처하는 경우가 많습니다.
그리고 만약 임대인이 권리금 회수를 방해하여 임대차 계약이 체결되지 못한 경우, 손해배상을 청구시 기준액수로 활용할 수도 있습니다. 임차인의 권리금 회수는 2015년 부터 법적으로 보호받을 수 있는 권리입니다.
권리금 계약서 양식
권리금 계약서에 권리 금액과 권리금의 대가로 이전되어야 할 유형, 무형의 대상을 명시하여 기재해야 합니다. 권리금 계약서 양식은 아래의 국토부에서 배포하고 있는‘권리금 표준 계약서’를 참고해 주세요.
권리금 액수 명시
권리금 계약서에는 총 권리금 액수와 지급일자 그리고 유형, 무형의 재산적 가치를 명시하는 것이 중요합니다. 권리금의 유형에는 이전 글에서 살펴본 바와 같이 시설권리금, 영업권리금, 바닥권리금으로 나뉩니다.
이중에서 영업, 바닥 권리금의 경우는 객관적 판단이 어렵거나 매출자료와 같은 증빙이 필요한 경우도 있는데요. 구체적인 근거자료와 함께 이전 받을 사항을 명시하는 것이 중요합니다.
- 권리금의 액수, 계약 체결일의 기재
- 계약금, 중도금, 잔금의 지급시기 기재
- 유무형의 재산적 가치의 기재
권리금 산정기준
장사가 잘되는 곳은 보증금 보다 권리금이 오히려 더 높은 경우도 있는데요. 이는 바닥권리금 때문인데 아무래도 이는 주변 시세를 잘 알고 있는 부동산에 문의하는 것이 빠릅니다.
그리고 인테리어 비용 같은 시설권리금은 기존 임차인과 협상하는 것이 좋습니다. 무조건 깎기보다 적당한 수준에 협상하는 것이 서로에게 유리하겠지요. 만약 권리금 손해배상을 청구할 경우 법적으로 더 공신력이 있는 감정평가사에게 의뢰할 수도 있습니다.
건물주 협의
권리금 계약서는 임차인끼리 작성하는 경우가 많지만 가능하면 건물주의 의사를 서면을 통해 받아두고 확인하는 것이 추후 분쟁의 소지를 없앨 수 있습니다.
예를 들어 건물주가 욕심을 부려 과도한 임대료 인상이나 보증금을 올릴 가능성에 대비하여, 권리금 반환 기준에 임대료 인상률 등을 명시하여 미리 건물주와 미리 확인해두는 것이 좋겠습니다.
권리금 반환기준
만약 임대차 계약이 되지 않았다면 신규임차인은 이미 지급한 권리금을 안전하게 반환받아야 합니다. 이를 위해 다음과 같은 특약을 넣도록 하세요.
가령, 표준계약서의 ‘제3조 임대인의 계약거절 및 무리한 임대조건 변경 등으로… 본 계약은 무효이며’ 에 해당하는 부분입니다. 이 부분의 ‘무리한 임대조건’을 특약으로 명시하는 것으로 “보증금 OOO 원에, 월 차임 O% 인상의 경우” 같은 자세한 조건을 기재합니다.
그리고 앞서 말씀드린 바와 같이 임대조건을 건물주에게도 확인하여 향후 체결할 임대계약 조건을 미리 협의를 보시는 것이 확실할 것입니다.
기타 특약
권리금 계약이지만 기존 임차인과 신규임차인 간에 합의 내용을 특약으로 넣을수도 있습니다. 가령 다음과 같은 것들을 예로 들 수 있습니다.
- 기존 임차인은 반경 OOkm 범위 또는 OO 동 내에서 동종업종의 영업을 하지 않는다.
- 신규임차인은 기존 임차인의 영업상의 채무를 인수하지 않는다.
이처럼 상가권리금 계약서는 여러 사항들을 명확히 명시하여 추후 다양한 용도로 활용할 수 있으므로 꼭 작성하고 중개사를 통해서 공증하면 더 안전할 것입니다.
권리금반환 소송 활용방법
권리금반환 소송은 예를 들어, 건물주의 방해 등으로 권리금 회수 기회를 놓친 경우 권리금에 상응하는 금액을 배상하라는 손해배상청구 소송이 있을 것입니다.
이를 위해 정확한 손해 권리금액의 증명이 필요한데, 이때 상가 권리금 계약서를 활용할 수 있습니다. 건물주가 권리금 반환소송을 당하는 경우는 크게 아래의 세가지입니다.
- 본인이 장사를 하겠다고 신규 임차인을 받지 않는 경우
- 재건축 및 수리를 핑계로 계약을 하지 않는 경우
- 과도한 임대료 인상을 통해 신규 임차인과의 계약을 방해한 경우
손해배상 액수
손해배상을 청구할 수 있는 액수는 ‘신규 임차인과 권리금 계약서에 작성한 금액’ 또는 ‘임대차 종료 시점에서의 권리금 평가액’중 적은 기준입니다. 만약 건물주 본인이 장사를 하겠다고 나선 경우라면 임대차 종료시점 권리금 액수를 적용하면 될 것 입니다.
권리금 포기 특약
권리금은 2015년부터 법적으로 보호를 받을 수 있게 되었지만, 문제는 그 이전부터 임대차 계약을 하고 장사한 상인의 경우인데요.
만약 기존 계약서에 “임대인은 권리금을 인정하지 않는다”라고 특약을 쓴 경우라도, 상가임대차 보호법을 우선 적용받아 이런 특약은 효력이 없습니다. 유사한 경우로 갱신요구권 역시 건물주가 지켜야 할 의무사항입니다.
지금까지 상가권리금 계약서 작성법과 권리금반환 소송에 대해 알아보았습니다. 이를 간단히 정리하면 다음과 같습니다.
- 상가 권리금 계약서는 임차인의 보호 및 추후 권리금 반환소송의 자료가 되므로 반드시 작성한다.
- 권리금 계약서에는 액수, 지급일자를 명시하고 이를 건물주(임대인)과도 내용을 공유하여 확인을 받는것이 좋다.
- 기존에 임대차 계약서에 작성한 “권리금 불인정 특약”은 무효이다.
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