부동산 법인 장단점으로는 부동산 명의를 분산할 수 있고 각종 유지비를 비용으로 처리할 수 있다는 점에서 유리합니다. 하지만 회계처리가 의무화되고 수익을 함부로 사용할 수 없다는 점에서는 주의가 필요합니다.
이번 포스팅에서는 지난 번 법인설립 방법에 이어 부동산 법인의 장단점과 법인세 양도세 처리방식에 대해 살펴보겠습니다. 부동산 법인설립을 고민중이라면 아래 정보가 참고가 되길 바랍니다.
부동산 법인 장단점
부동산 법인 운영 시 장단점을 간단히 표로 정리하면 다음과 같습니다. 세부적인 내용은 이어서 살펴보겠습니다.
| 장점 | 단점 |
| – 부동산 명의의 분산- 비용처리 가능- 보유기간 유지 불필요 (단기매도) | – 성실신고 확인 대상- 법인통장의 임의 인출 불가- 각종 세금의 중과 (투기수요 규제) |
부동산 명의 분산
최근 개인 명의로 부동산 투자할 경우 다주택자에 해당하면 취득세와 보유세(종부세) 및 양도세 중과 등 다양한 투기억제 정책이 발표되었습니다.
따라서 2주택 이상을 보유할 경우 명의를 분산할 수 있는 법인투자를 활용할 수 있습니다. 법인은 독립된 주체이기 때문에 주주 구성원과 분리되어 법인 명의의 부동산 보유가 가능합니다.
가령, 이미 1주택을 보유하고 법인 명의로 추가 주택을 소유해도 개인 명의의 2년 보유 비과세와 같은 1주택자 혜택을 유지할 수 있습니다. 하지만, 최근에는 법인 취득세 및 양도세 중과로 이익 여부를 잘 따져보아야 합니다.
비용처리
부동산 법인은 사업 목적으로 필요한 여러 비용(수리비, 중개사 수수료, 차량 유지비, 인건비 등)에 대해 개인 사업자에 비해 넓은 범위의 비용처리가 가능합니다. 그리고 이는 최종적으로 법인세를 줄여주는 효과를 가져옵니다.
보유기간 유지 불필요
개인이 부동산을 1년 미만으로 보유하고 매도시 차익에 대해 70%의 양도세를 중과합니다. (1~2년 보유 시 60%) 하지만 법인의 경우 보유기간에 상관없이 법인세 포함 30% ~ 45%의 과세를 적용받습니다.
- 법인세: 10~25% (과세표준에 따라 차등)
- 추가과세: 20%
성실신고 확인대상
다음에 해당하는 법인은 과세표준 금액의 적정성을 세무 대리인 등을 통해 확인해야 하는데 이를 성실신고 확인제도라 합니다.
- 부동산 임대업을 주된 사업으로 하여 매출액의 70%를 넘을 경우
- 해당 사업연도 상시근로자 수가 5명 미만인 경우
- 대주주 및 특수관계인의 지분이 50%를 초과한 경우
소규모로 운영하는 부동산 법인의 경우 대부분 위의 조건에 해당합니다. 이를 위해 세무사와 계약을 통해 회계처리를 위임하는데 비용은 보통 월 15만원 정도입니다. 그리고 매년 법인세 신고시 조정비용으로 50만원~100만원 정도의 비용이 추가됩니다.
따라서 부동산 법인을 유지하게 위해 매년 최소 200만원~250만원 정도의 회계처리 비용이 발생할 수 있는 점을 감안하여야 합니다.
법인통장 임의인출 불가
법인을 운영하게 되면 법인 통장을 개설하게 됩니다. 개인사업자와 다른 점은 통장의 인출이 모두 회계상 기록이 되어 대표이사라 하더라도 임의로 사용할수 없다는 것입니다. 만약 법인의 이익을 사용하려면 주주에게 배당이나 상여의 형태로 지급하거나 근무시 인건비의 형태로 처리합니다.
부동산 법인 법인세 양도세
법인세
법인세는 아래의 과세표준의 적용을 받습니다. 이 과세표준은 개인의 소득구간의 개념과 비슷합니다. 가령 법인이 사업으로 5억의 이익이 발생했다면 20%의 법인세를 부과받게 됩니다.
| 과세표준 | 세율 |
| ~2억원 | 10% |
| ~200억원 | 20% |
| ~3,000억원 | 22% |
| 3,000억 이상 | 25% |
개인의 경우 1억 5천만 원 이상의 소득을 올릴 경우 38%의 세금을 적용받는 것에 비하면, 소득이 높아질수록 법인으로 운영하는 것이 세금에 유리합니다. 또한 과세표준의 기준이 운영비용을 제외한 순이익 기준이므로 세금은 더 낮아질 수 있습니다.
양도세
부동산 법인이라 하더라도 위의 과세표준은 동일합니다. 하지만 비사업용 부동산을 양도한 경우 추가로 20%의 추가과세가 발생합니다. 가령, 법인으로 아파트에 투자해 5억원의 이익이 발생했다면 법인세 20%에 별도로 20% 추가과세가 되어 총 40%의 세금이 발생합니다.
이 외에도 부동산 법인의 경우 주택 부동산 취득 시 12% 취득세 중과 (1억 미만은 제외) 및 종부세 또한 주택형태와 상관없이 일괄 3 ~ 6%의 중과되므로 투자에 주의가 필요합니다.
이상으로 부동산 법인설립 방법, 장단점 및 법인세 양도세에 대해서 살펴보았습니다.