깡통전세 사기란 전세금을 집의 시세와 거의 같은 가격으로 (70% 이상) 부풀려 계약한 후 경매나 불량 임대사업자에게 넘기는 수법입니다. 아파트보다는 일반적으로 시세 확인이 어려운 오피스텔이나 신축 빌라를 대상으로 많이 행해집니다. 이 포스팅을 통해 깡통전세의 사기유형과 이를 현명히 대처할 수 있는 방법을 알아보겠습니다.
깡통전세 사기유형
깡통전세 사기가 빌라나 오피스텔에서 많이 일어나는 이유는 이런 부동산은 거래가 자주 되지 않아 시세 파악이 어렵기 때문입니다. 이를 이용해 일반적으로 많이 당하는 사기유형은 다음과 같습니다.
1. 신축빌라분양
역세권이나 강남 같은 좋은 입지의 신축 빌라는 수요가 많아 전세가도 높은 경우가 많습니다. 이를 이용해 높은 전세가로 일단 세입자를 입주시키고 이를 경매로 내놓는 경우입니다.
가령, 전세물건이 귀해 전세로 3억에 입주할 사람은 있지만 실제 거래는 같은 가격에 되지 않는 허점을 노린 방법입니다. 집주인은 신축 후 3억에 전세 세입자를 마추고 임의로 경매에 넘겨버리면 세입자는 할 수 없이 3억에 이 집을 떠안게 되는 유형입니다.
2. 불량 임대사업자에게 매도
1번 유형과 조금 유사한 사례입니다. 집주인이 높은 전세값으로 임대를 주고 이를 경매가 아닌 불량 입대사업자 같은 제삼자에게 넘기는 것입니다. 집주인과 임대사업자가 서로 한통속이라고 볼 수도 있겠습니다.
임대사업자가 전세를 끼고 헐값에 집을 매입한 후 경매로 넘겨버리면 세입자는 어쩔 수 없이 이 집을 떠안는 형국이 됩니다.
3. 이중계약
이중계약은 하나의 임대주택을 중복으로 계약하는 것을 말합니다. 가령 월세 세입자가 집주인으로 가장하여 전세 세입자를 받거나 관리대리인이 보증금을 가로채는 경우가 대표적입니다.
이중계약은 계약시 실제 당사자가 집주인인지 또는 정식으로 위임을 받은 대리인의 자격이 충분한지를 검증해보는것만으로도 위험을 줄일 수 있습니다. 이에 대해서는 아래 자세히 알아보겠습니다.
4. 갭투자 피해
갭투자는 전세가와 매매가의 차이를 이용해 투자하는 방법입니다. 가령 매매가 5억인데 전세가가 4억 5천만원이라면 투자자는 5천만원으로 갭투자가 가능합니다. 자기 돈 5천만 원으로 집을 한 채 사는 것이지요.
문제는 이 전세가가 4억 5천만원 미만으로 떨어지는 부동산 침체기에 발생합니다. 가령 4억으로 매매가가 떨어지면 세입자로서는 5천만 원을 손해보게 됩니다.
전세보증보험 가입하기
전세보증보험은 깡통전세의 위험에서 나의 보증금을 지키는 거의 확실한 방법입니다. 지인의 경우도 최근 전세난으로 거의 시세에 육박하는 빌라 전세계약을 할 수 밖에 없었지만 전세 보증보험으로 안전하게 보호받을 수 있었습니다.
전세보증보험이란 집주인과 임대차 계약을 체결하고 계약기간이 절반이 지나기 전에만 가입하면 보장받을 수 있습니다. 보증서는 HUG, HF 및 SGI 서울보증 공사에서 가입 후 일정 보증료를 납부하면 간단히 가입이 가능합니다. 관련하여 아래의 이전 글을 참고 바랍니다.
깡통전세 확인방법
1. 주변시세의 확인
빌라나 오피스텔의 경우 가격 확인이 어렵지만 주변 부동산에 발품을 팔거나 또는 온라인을 통해서 대략 가격을 확인할 방법이 있습니다.
다세대 주택은 우리가 흔히 말하는 빌라를 의미합니다. 추천해 드리는 시세확인 방법은 디스코나 부동산 플래닛과 같은 앱을 활용하는 것입니다. 가령 부동산 플래닛 앱은 아래와 같이 빌라의 수년간 거래가와 시세를 간편하게 확인할 수 있습니다.
2. 거래당사자 및 중개사의 확인
임차계약을 할 때 가장 안전한 방법은 집주인을 직접 만나 신분증과 얼굴을 대조하고 건물 등기부등본이 실소유주와 일치하는지 모두 확인하는 것입니다. 만약 대리인을 통하는 경우라면 위임장 및 인감증명서 등을 필히 확인해야 합니다.
임대 주택이 많은 경우 간혹 집주인이 공인중개사에게 위임장을 주고 관리를 맡기는 경우도 있습니다. 이 경우 다음을 꼭 확인하는 것이 안전합니다.
- 인감증명서 (부동산 임대차 계약용)의 첨부를 확인
- 집주인과 영상통화를 통해 신분증과 얼굴을 원격으로 확인
3. 전입신고 및 확정일자
위와 같은 확인절차를 거쳐 무사히 계약을 마쳤다면 이사 당일 바로 동사무소에 전입신고와 함께 확정일자를 받는 것이 중요합니다. 이를 마치면 ‘대항력’이 발생하게 됩니다.
간단히 말해 대항력을 가지게 되면 임차인의 자격을 법적으로 보호받게 되는 것으로, 강제 경매같은 일이 발생해도 나의 소중한 전세금을 먼저 돌려받을 수 있게 됩니다. 단, 앞서 말씀드린 것처럼 시세보다 높은 전세 계약은 절대 하지 않도록 주의합니다.
임대차 관련 문의사항
임대차 계약은 누구나 낯설고 자주 하는 일은 아니기 때문에 이럴 때마다 정보를 찾아보고 자문을 받기가 어렵기도 합니다. 이런 경우 계약 갱신 청구 권이나 전월세 가격 신고제 등의 다양한 상담이 가능한 연락처를 참고 바랍니다.
- 경기도 무료법률 상담실: 031-120 또는 031-8008-2246
- 서울시 120 다산콜센터
- 대한법률구조공단 상담: 132번
이상으로 깡통전세 뜻 사기유형 및 보증보험 등으로 대처하는 방법 3가지에 대해 알아보았습니다.