경매 부동산 유치권은 가령 건축업자가 건물에 공사를 진행하였으나 건물이 경매로 넘어간 경우 공사대금을 돌려받기 위해 행사하는 것입니다. 이를 경매 매각물건 명세서에 올려서 이 물건에 유치권이 있다는 것을 명시하는 행위입니다.
하지만 경매 유치권은 낙찰대금을 낮추거나 유찰을 목적으로 허위 등록하는 사례도 많은데요. 다음의 유치권 성립요건을 꼼꼼히 살펴 저가로 낙찰받는 기회로 활용하시기 바랍니다.
경매 부동산 유치권
경매 부동산에 유치권이 있으면 낙찰시 근저당 같은 채권은 모두 말소시켜주지만 유치권은 그대로 인수되기 때문에 입찰에 부담이 큽니다. 만약 이 유치권이 유효한 경우 낙찰자는 낙찰대금 외에도 유치권에 대한 비용까지 물어줘야 할 수도 있기 때문이지요.
경매 부동산에 왜 이렇게 유치권이 많은 것일까요? 그 이유는 유치권은 간단한 신청서만으로 주장이 가능하고, 법원은 이에 대해 별도로 진위를 따지지 않고 매각물건 명세서 기재하여 경매를 진행하기 때문입니다.
| 20xx년 xx월 공사대금채권 1억 원에 대해 건물 전부에 대해 유치권이 있다는 신고서를 제출하였으나 그 성립 여부는 불분명함 |
경매 유치권 성립조건
유치권의 성립여부를 다양한 경우의 수들이 많겠지만, 지금까지의 판례를 보았을 때 다음과 같은 조건을 만족하면 통상 유치권이 있다고 판단합니다.
1. 유치대상이 타인의 소유(부동산 등) 이어야 한다.
당연한 것이겠지만 본인 소유 재산에 유치권신고는 불가하며, 참고로 부동산의 경우 물건의 일부분에 대해서도 유치권을 주장할 수 있습니다.
2. 적법한 점유이어야 한다.
해당 물건에 불법적인 행위로 침탈한 경우는(예, 불법침입) 인정이 되지 않습니다. 또한 유치권자가 직접 점유할 필요는 없으며 경비회사 등의 대리인을 통한 간접점유도 인정합니다. (대법원 2006나79621 판결)
3. 채권의 변제기가 도래할 것
채권의 변제기란 쉽게 말해 돈을 갚기로 한 날짜가 다 되지도 않았는데 유치권을 행사할 수는 없다는 것입니다. (대법원 2007. 9. 21. 선고 2005다41740 판결)
보통 공사계약서에 “20xx년 xx월 까지 공사를 끝내고 이상이 없으면 잔액을 지불한다”와 같이 작성합니다. 이 날짜가 채권의 변제기에 해당하며 공사대금채권의 경우 소멸되는 기간은 3년입니다.
즉, 변제기가 도래하고 3년이 지나면 더 이상 대금의 지급을 주장할 수 없는데요. 따라서 공사업자는 이 기간이 만료되기 전에 대금을 못 받을 것 같다면 꼭 소멸시효를 다시 연장해야 하겠지요. (10년 추가 연장)
4. 유치권 배제특약이 없을 것
유치권 포기각서라고도 하는데, 공사업자가 “진행한 공사에 대해 유치권을 행사하지 않겠다”고 각서를 써주는 경우입니다. 이런 배제특약이 있다면 유치권은 무효입니다. (대법원 2018. 1. 24. 선고 2016다234043 판결).
그런데 공사업자가 이런 말도 안 되는 포기각서를 써주는 이유는 뭘까요? 이유는 공사대금을 대출해주는 은행에서 추후 이런 유치권으로 곤란해지는 상황을 미리 없애기위해 공사업자에게 ‘유치권 포기각서’를 요구하기 때문입니다.
5. 채권과 목적물 사이에 견련관계가 있을 것
견련의 의미는 ‘서로 관계가 있다’는 뜻입니다. 즉 유치권 행사의 대상이 채권과 관련이 있어야 한다는 의미이지요. 가령 ‘공사대금’의 보상을 위한 유치권은 공사를 진행한 ‘동일 건물’에 대해서만 주장할 수 있다는 것입니다.
이는 당연한 듯 보이지만 이런 경우는 어떻게 될까요? 만약 공사를 위해 A 건축업자가 철근, 시멘트를 구입했는데, 이를 공급한 원자재 업체 B가 해당 건물에 대해 유치권을 행사할 수 없다는 뜻입니다.
즉, B가 공급한 원재료는 분명 건축에 사용된것이 맞지만 이는 어디까지나 A와의 거래일 뿐 해당 건축물과 ‘견련관계’가 없기 때문에 유치권을 주장할 수 없습니다. (대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다96208 판결)
6. 대항력이 있어야 한다
만약 상가건물을 임차한 경우 사업목적으로 내부를 수리하거나 인테리어를 하는 경우가 있습니다. 이 경우 유치권을 행사하기 위해 임차인은 건물의 인도와 사업자등록을 해야 대항력이 발생합니다.
하지만 이렇게 대항력이 있다고해도 인테리어가 건물의 가치를 높이는 비용으로 인정받기 어렵다면 (왜냐면 본인의 사업목적이므로) 유치권 인정을 받기는 어렵습니다. (대법원 94다20389 참조)
이상으로 경매 유치권 성립조건에 대해서 알아보았습니다. 다시 한번 간단히 정리하면 다음과 같습니다.
- 타인의 소유이어야 한다.
- 적법한 점유이어야 한다.
- 채권의 변제시점이 되어야 한다.
- 유치권 포기각서를 쓰지 않아야 한다.
- 유치권 대상과 목적물이 관련성이 있어야 한다.
- 대항력이 있어야한다.
경매 부동산에 유치권이 설정하는 것에 특별한 제약이 없으므로 낙찰가를 낮추기 위한 목적으로 허위로 올리는 경우도 많습니다. 경매에 관심이 있는 경우 이러한 유치권 성립조건을 따져보고 유찰된 물건을 사게 구입하는 계기로 활용할 수 있겠습니다.